【正文】 7279737998折07232藍(lán)山莊園7200076087200740407293星河藍(lán)灣8882085008300840097折98折8148，8232 說(shuō)明 ◆2013年我們對(duì)樓市進(jìn)行了廣泛調(diào)查，本表是項(xiàng)目周圍的幾個(gè)樓盤(pán)。居住區(qū)道路以高大的喬木與常綠灌木分行栽植。（二）外部配套類目項(xiàng)目名稱配套說(shuō)明交通出行公交星水灣地塊16路。2012年，120平方米以下商品住房銷售套數(shù)，%，%。 （三） 產(chǎn)品定位由于大多以年輕人為主，所以物業(yè)服務(wù)除基本服務(wù)外，可提供某些特約服務(wù)，例如：代叫保姆、補(bǔ)習(xí)班等大約四分之一50、60平米的單身公寓，二分之一的90到100平米的戶型，剩下的為一些稍大的戶型。周邊基本信息交通便捷（29路，37路，16路可到達(dá)該地塊）；人文薈萃，與高校為鄰；周邊環(huán)境良好，隔儀揚(yáng)河與高旻寺相望；基礎(chǔ)設(shè)施可利用大學(xué)城周邊的資源；位于南區(qū)中心，高校云集，融科教，文化，旅游，生態(tài)于一體。房屋價(jià)值：對(duì)購(gòu)房持非常謹(jǐn)慎認(rèn)真的態(tài)度，對(duì)他們來(lái)說(shuō)投入了大部分資金和心血的房屋有著重要的投資意義，是未來(lái)幾年生活的保障，從心里上來(lái)說(shuō)也是留給后代的寶貴財(cái)產(chǎn)。沒(méi)有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭孩子年齡較小。最后，隨著國(guó)內(nèi)一線城市土地供應(yīng)的萎縮，眾多一線品牌房企的戰(zhàn)略重點(diǎn)開(kāi)始向二三線城市轉(zhuǎn)移，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，隨著萬(wàn)科等一線房企進(jìn)駐揚(yáng)城，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代和新一輪發(fā)展階段，可以預(yù)計(jì)未來(lái)五年將是揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金期?！耙恢鳌笔侵冈瓉?lái)的老城區(qū)，規(guī)劃以保護(hù)為主。(3)外地發(fā)展商開(kāi)始進(jìn)入揚(yáng)州的地產(chǎn)界，必將加劇競(jìng)爭(zhēng)。（1）市場(chǎng)存在不確定的因素較多，會(huì)給項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)（2）揚(yáng)州南區(qū)暫未全面開(kāi)發(fā)，周邊居民較少，會(huì)給客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪心理造成一定影響。此外，揚(yáng)州市場(chǎng)上已開(kāi)始使用新材料、新能源。 揚(yáng)州擁有2500多年歷史，始于春秋時(shí)期，當(dāng)時(shí)稱之為廣陵。著力提升民生幸福。24′。但是，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。揚(yáng)州地處江蘇省中南部，長(zhǎng)江下游北岸，江淮平原南端，是南京都市圈和上海經(jīng)濟(jì)圈的節(jié)點(diǎn)城市，國(guó)家重點(diǎn)工程南水北調(diào)東線水源地。截止2012年，揚(yáng)州城市綠化覆蓋率為92%，是名副其實(shí)的生態(tài)、人居之城。從以上的經(jīng)濟(jì)政策可以看出，揚(yáng)州市重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并實(shí)施了許多民生政策。美麗的揚(yáng)州不僅有悠久的文化歷史，還有自然的美麗風(fēng)光。隋唐時(shí)期，長(zhǎng)江北岸線即在此地塊處，著名詩(shī)篇171。（2）第三產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，未來(lái)商業(yè)物業(yè)需求較大（3）揚(yáng)州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)。因此，任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，都必須放在城市發(fā)展的大背景中進(jìn)行考慮。星水灣正處于南區(qū)項(xiàng)目位于揚(yáng)州市邗江區(qū)汊河片區(qū)內(nèi)，緊鄰大學(xué)城，周圍有揚(yáng)州大學(xué)揚(yáng)子津校區(qū)、揚(yáng)州工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校、揚(yáng)州商務(wù)高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校等眾多高校，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，交通便利，三河匯聚中心，可到大學(xué)中健身娛樂(lè)結(jié)合一體。（四）項(xiàng)目分析總結(jié)基于星水灣本身具有的開(kāi)發(fā)條件，本項(xiàng)目應(yīng)在市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目條件相結(jié)合的情況下，在上述開(kāi)發(fā)策略的指引下進(jìn)行定位與規(guī)劃，建立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)這類家庭注重和朋友一起分享生活中的快樂(lè)時(shí)刻，房屋既是下班后放松工作壓力的地方，也是最好的朋友聚會(huì)，休閑場(chǎng)所。希望周圍的小區(qū)比較安全，房屋的通風(fēng)和采光都是他們購(gòu)房的一個(gè)重要參考標(biāo)準(zhǔn)，還希望有比較低廉的物業(yè)費(fèi)用。離西站較近，與市中心房?jī)r(jià)又有較大的差距，是實(shí)務(wù)類家庭的考慮對(duì)象。 （四）客戶定位1. 揚(yáng)州西區(qū)和周邊居。因此，確定本項(xiàng)目戶型配比如下：表31戶型定位配比戶型單位面積（M2）平面形式面積比例小一房（公寓）5560平面15%15%中小二房一廳一衛(wèi)(小兩房)6570平面15%35%二房一廳一衛(wèi)7585平面20%中小三房二廳二衛(wèi)90平面20%36%三房二廳二衛(wèi)110120平面16%中大四房二廳二衛(wèi)135150平面、躍層12%12%大頂層復(fù)式160—200復(fù)式2%2%戶型主要針對(duì)目標(biāo)客戶一房（公寓）投資客、企業(yè)高級(jí)管理人員、經(jīng)商人士二房金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)技術(shù)人員、附近學(xué)校、醫(yī)院、研究所專業(yè)人士、部分投資客等三房金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院等中高層管理人員及教師、醫(yī)生等專業(yè)人士 四房、復(fù)式經(jīng)商人士、私營(yíng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)高級(jí)管理人員等圖32戶型比例圖由以上的戶型比例圖分配可知：90 ㎡以下的戶型占到了70%，滿足國(guó)八條中90/70 的要求。教育配套幼兒園金蘋(píng)果藝術(shù)幼兒園江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)小學(xué)汊河小學(xué)江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)大學(xué)揚(yáng)州大學(xué)廣陵學(xué)院江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)生活配套超市蘇果超市江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)好又多(銀橋小區(qū)東)江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)醫(yī)院汊河醫(yī)院江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行ATM中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行揚(yáng)州農(nóng)村信用社銀行中國(guó)建設(shè)銀行江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)其他配套其他百信緣藥店江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)七、產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)本地塊是揚(yáng)州星水灣，本地塊為揚(yáng)子津科教園房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積20萬(wàn)平方米，共分4期開(kāi)發(fā)，,綠化率為35%，總戶數(shù)1200余戶。（二）地下室與人防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目共有兩個(gè)停車庫(kù)，9，10，11，12，13樓底設(shè)置全埋式車庫(kù)，平時(shí)作為停車使用，戰(zhàn)時(shí)作為小區(qū)人員掩蔽所。（二）采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在位置、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、目標(biāo)客戶方面的調(diào)查，選定尚城、南浦花園、星河藍(lán)灣作為本案的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)。2）戶型分類：二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳三衛(wèi) 復(fù)式、錯(cuò)層、標(biāo)準(zhǔn)層共8種。執(zhí)行方案單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)單元朝向朝向南北東南調(diào)整系數(shù)+4%4%+2%2%雙朝向單元朝向南北東西調(diào)整系數(shù)+3%3%復(fù)雜朝向單元朝向東南西南東北西北調(diào)整系數(shù)+4%+2%2%+4%（六）價(jià)格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng)由于市場(chǎng)目前較為復(fù)雜，各種類型的樓盤(pán)都同時(shí)存在，我們必須對(duì)價(jià)格有一個(gè)可調(diào)整的系統(tǒng)。 應(yīng)變方案：以特優(yōu)價(jià)迅速消化大戶型，加大對(duì)大戶型的宣傳平穩(wěn)加推中戶型。隋唐時(shí)期，長(zhǎng)江北岸線即在此地塊處，著名詩(shī)篇171。從12月下旬開(kāi)始安排樓盤(pán)內(nèi)部預(yù)約登記，街市提前半個(gè)月：開(kāi)盤(pán)就進(jìn)入強(qiáng)銷期，預(yù)期為三個(gè)月；在圣誕節(jié)——元旦期間自然的過(guò)渡到春節(jié)再到第二年的各個(gè)節(jié)日尾盤(pán)促銷，實(shí)現(xiàn)快速掃尾。進(jìn)入條件：施工配合：樣板房、售樓處；銷售資料：DM，宣傳單頁(yè)，戶型單張、模型、展板；價(jià)格系統(tǒng)：面積表、價(jià)格表、付款方式及折扣、預(yù)約登記書(shū)、首期款支付協(xié)議；預(yù)約登記準(zhǔn)備：銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、現(xiàn)場(chǎng)銷售隊(duì)伍組織培訓(xùn)到位；消化客戶：前期推廣的有效客戶，主要是區(qū)域內(nèi)活動(dòng)和重點(diǎn)推介的人群。推廣方式：除延續(xù)前面的推廣外，啟動(dòng)報(bào)紙廣告和第二期的電視廣告，并利用“拉式策略”讓銷售人員走到中英街舉辦展銷會(huì)，視情況可參加“秋季住交會(huì)”，并用路燈旗增加現(xiàn)場(chǎng)的銷售氛圍烘托。 第二期電視廣告：以形象展示為主，采用30秒和60秒的宣傳片的形式；在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)星期，開(kāi)盤(pán)后兩周內(nèi)投放，每天4—6次；內(nèi)容主要是展示項(xiàng)目成熟配套、樣板房、景觀和營(yíng)造的經(jīng)濟(jì)精裝生活。準(zhǔn)備15元左右的精美紀(jì)念品（有長(zhǎng)期使用、流動(dòng)宣傳的作用）一份，定時(shí)派送給到場(chǎng)的來(lái)賓，并特備100元左右的禮品給貴賓。（1）歌舞表演9：00—9：30（3）由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致辭促銷策略（保證開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的人氣聚集）選鋪流程：為現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)等待購(gòu)鋪的客戶提供水和凳子；活動(dòng)小組工作人員手機(jī)必須24小時(shí)開(kāi)機(jī)，確保聯(lián)系暢通，因通訊聯(lián)系不上造成失誤的，經(jīng)濟(jì)損失或負(fù)面影響，公司將嚴(yán)肅追究有關(guān)工作人員責(zé)任。客戶陸續(xù)到來(lái)，禮儀小姐和負(fù)責(zé)接待的置業(yè)顧問(wèn)共同迎接來(lái)賓，由禮儀小姐為來(lái)賓佩戴胸花、協(xié)助簽到之后，由置業(yè)顧問(wèn)接待、引導(dǎo)就坐水飲招待，后返回“迎賓區(qū)”；8：50禮儀小姐帶領(lǐng)客戶至選房區(qū)門(mén)口。第一位客戶選定房后，持寫(xiě)有房號(hào)的簽條讓主持人核對(duì)，主持人核對(duì)后將房號(hào)公布于投影儀上，請(qǐng)置業(yè)顧問(wèn)帶客戶到財(cái)務(wù)區(qū)交款，叫第二位客戶選房（程序同上）后造勢(shì)于眾：剛才一號(hào)客戶選擇的是幢單元層戶房，我們小區(qū)第一位業(yè)主即將產(chǎn)生了，他就是我們的第一號(hào)客戶，大家一起來(lái)恭喜一下（鼓掌）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)接待新客戶的工作人員配合接待新客戶并提供服務(wù)取款車場(chǎng)外就位中餐時(shí)間（星水灣提供）（4）售樓接待中心門(mén)前懸掛飄球十個(gè)（按照售樓處總面寬平均分配）。敦促客戶盡快成交