【正文】 看房—洽談—簽訂租賃合同—發(fā)相關(guān)資料—抄水電表—交費(fèi)—發(fā)放鎖匙—?dú)w檔。 1．喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥； 2次／月；工作內(nèi)容 綠化養(yǎng)護(hù)管理：按照公司ISO質(zhì)量體系《環(huán)境管理工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。 按公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)自行關(guān)閉，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)管理員和經(jīng)理并提出整改方案加以糾正。3．垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池； 1遍／月；檢查項(xiàng)目及處理辦法 外 通道大堂 電梯轎廂 垃圾清運(yùn) 樓間保潔 地面清潔 4） 1人/班5 大廈開業(yè)初期的拓荒工作：可采用招投標(biāo)方式聘請(qǐng)惠州具有專業(yè)保潔能力的公司進(jìn)行一次大廈的全面拓荒工作。 5．查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象； 檢查項(xiàng)目 4） 每年通過考核采取員工競爭上崗機(jī)制，制定詳細(xì)的競爭上崗計(jì)劃。2人/班 2人/班 4 建立健全安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的實(shí)際情況，管理處設(shè)一名安全管理員下設(shè)三名護(hù)衛(wèi)班長每班12名護(hù)衛(wèi)員的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，主要負(fù)責(zé)大廈安全、消防、車輛管理工作。 樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。 供水電氣：每月細(xì)查1遍，即壞即修，中大型維修通報(bào)公司工程維修部協(xié)作； 明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修； 天線：每月檢查l遍，隨壞隨修； 道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修； 排 維修組 運(yùn)行組3）制定詳細(xì)的寫字樓公共水電費(fèi)分?jǐn)倻y算方法，根據(jù)大廈的特點(diǎn)，節(jié)能降耗。 2 準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)。 理辦 全面檢查大廈各項(xiàng)工作，著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。周2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)； 訪 巡 如《客戶手冊》、《物業(yè)管理合同》、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請(qǐng)表、裝修巡查表、各種標(biāo)示牌，裝修管理守則等。房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。I、其它相關(guān)圖紙。3）工程技術(shù)資料（原件）：A、大廈竣工總平面圖。成立接管驗(yàn)收小組，了解大廈的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強(qiáng)弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。 負(fù)責(zé)大廈綠化環(huán)境。 綠化工 大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 通過加強(qiáng)對(duì)大廈整體物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和對(duì)客戶提供的服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案一、第二章 管理目的和范圍一、管理目的：保持物業(yè)的完好程度。管理原則、方式和內(nèi)容一、管理原則：大廈房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護(hù)和管理。大廈房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明，供水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。 具體組織架構(gòu)配置如下：序號(hào) 人員編制 管理處經(jīng)理 負(fù)責(zé)大廈的全面管理2 1人 安全管理員 主要負(fù)責(zé)消防、安全管理4 1人 收費(fèi)員 負(fù)責(zé)收費(fèi)工作，接待來訪等6 10人 護(hù)衛(wèi)員 負(fù)責(zé)大廈的安全巡查8 10人 3）熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，對(duì)設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、調(diào)試等。B、環(huán)保部門驗(yàn)收意見；C、供電部門驗(yàn)收意見；D、質(zhì)量監(jiān)理部門驗(yàn)收意見；E、園林綠化部門驗(yàn)收意見；F、供水部門驗(yàn)收意見；G、房產(chǎn)管理部門驗(yàn)收意見；H、消防部門驗(yàn)收意見；I、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門驗(yàn)收意見；J、有線電視工程驗(yàn)收合格證；L、其它有關(guān)資料。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。5）對(duì)室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。接管前的準(zhǔn)備工作：1）編制客戶租賃的工作方案；2）核實(shí)擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實(shí)情況，籌備員工飯?zhí)茫?）準(zhǔn)備租賃的相關(guān)資料，作好各種表格和資料的印刷。具體工作如下表：工 日 1．裝修巡視2．投訴接待3．違章檢查4．車輛管理5．治安6．清潔7．綠 化8．維修9．機(jī)電設(shè)備10．員工宿舍11．內(nèi)務(wù)巡視。 崗位 班長 08：0012：00；14：0018：00。維修班2）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：主要建立各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程，設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄，年度保養(yǎng)計(jì)劃，水電工培訓(xùn)計(jì)劃，有償服務(wù)方案維修方案等。 房屋本體 室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。 處理方法 治安、消防、車輛管理：治安、消防工作是大廈管理的重點(diǎn),大廈的安全要實(shí)行24小時(shí)治安監(jiān)控管理制度,具體管理思路如下:1) 南門崗 每月評(píng)選一次優(yōu)秀員工，每年評(píng)選一次優(yōu)秀員工表彰先進(jìn)。 消防設(shè)施： 平時(shí)按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。 3 2人/班 大堂崗 早班：06：3011：30；晚班：14：0017：00。 大廈清潔綠化工作的重點(diǎn)是：做好廣場的保潔，廣場地面油跡、污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過專業(yè)的清潔藥劑及時(shí)清除，廣場需安排二至三名清潔工輪班保潔，車庫及寫字樓公共區(qū)域的保潔，可根據(jù)寫字樓不同的上下班時(shí)間，進(jìn)行合理的崗位調(diào)整。 排 春秋各1遍 除雜草 補(bǔ) 1遍／月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅檢查項(xiàng)目及處理方法 4．補(bǔ)栽補(bǔ)種； 日常按ISO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。人為或客戶責(zé)任損壞自然老化第七章A．根據(jù)地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，由各護(hù)衛(wèi)班輪流換防，責(zé)任承包。F．加強(qiáng)大廈內(nèi)流動(dòng)人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動(dòng)人員檔案，并定期核查。清潔衛(wèi)生。IS0的規(guī)范運(yùn)作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好的物業(yè)管理效應(yīng)必將提高凱賓斯基商務(wù)大廈的知名度，從而達(dá)到提高德威物業(yè)管理公司的知名度，促進(jìn)凱賓斯基商務(wù)大廈物業(yè)的保值和升值。 寫字樓：68元/；商 每層兩臺(tái)小中央空調(diào)，辦公寫字樓的中央空調(diào)的計(jì)費(fèi)方式建議按排氣量（或面積）計(jì)費(fèi)。 1)管理服務(wù)費(fèi)3) 向客戶提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)如廣場活動(dòng)使用費(fèi)。二、設(shè)備購置A、辦公用品費(fèi)用明細(xì)表名稱 單價(jià) 備注摩托羅拉對(duì)講機(jī) 1500元 含兩電一充電腦 4500元 1套 6000元 辦公桌 250元 20張230元 94700元 果皮箱 250元 500元 臺(tái)鉆 2000 1套 200 12級(jí)鋁合金梯 鉗形電流表 150 1套 300 轉(zhuǎn)速表 300 項(xiàng) 辦公費(fèi) 按40元/ 212573 水費(fèi)（公共） 包括清潔、綠化、公共場所用水等，按每月800T計(jì)，即：800T12月=37320 46500 1003340 1