【正文】 蘭有句諺語(yǔ)說(shuō)：“對(duì)于一艘沒(méi)有航向的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)”。即180萬(wàn)元正因如此，萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)就能先拔頭籌、一揮而就，從此也改寫了海珠區(qū)的商業(yè)分布格局，并迅速帶動(dòng)形成了新的前進(jìn)路商業(yè)走廊。目的是提高品味與文化氛圍好處：使人流不斷。好處：費(fèi)用相對(duì)較少。 12．3建議三：與文化局或電影公司合作舉辦一系列活動(dòng)目的是制造新聞話題與提高形象品味。DUNHILL、B2F4500浪漫名店城肯德基名牌街為了令項(xiàng)目休閑功能突出，必須考慮到聚人的措施。因此，我們建議在商場(chǎng)的布局規(guī)劃中應(yīng)該充分考慮利用空間，除了裝飾風(fēng)格上帶歐式古典味道外，更應(yīng)該安排每層的休閑設(shè)置，讓消費(fèi)者在主題商場(chǎng)吸引前來(lái)后在購(gòu)物環(huán)境中感受到一種自由自在的浪漫氛圍中，令大眾留連往返，客源不斷。所以，根據(jù)我們多年的推廣經(jīng)驗(yàn)，除了走“市場(chǎng)差異化道路”外，更關(guān)鍵的是用“逆向思維”來(lái)做市場(chǎng)定位。燈光的色彩及亮度可以實(shí)行調(diào)節(jié)。立面主要材質(zhì)以大幅落地鋼化玻璃，不銹鋼構(gòu)架及鋁質(zhì)扣板為主。營(yíng)造與別不同，獨(dú)具個(gè)性的設(shè)計(jì)。價(jià)：88元/m2售m2南北廣場(chǎng)發(fā)展商：廣州市南北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商：經(jīng)緯物業(yè)地理位置：寶崗大道中（海珠區(qū)政府對(duì)面）推售范圍：寶崗大道180米臨街現(xiàn)鋪管理費(fèi)：12元/線發(fā)展商：廣州市南偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商：廣州市中地行房產(chǎn)代理有限公司地理位置：廣州市江南大道中73號(hào)占地面積：11547平方米總建筑面積：82520平方米商場(chǎng)面積：12000平方米推售范圍：三層商鋪管理費(fèi)：38/這一決定一定要在投資之前做出判斷。再有發(fā)展前景的商鋪，如果沒(méi)有良好的管理，也只是鏡中月，這種例子在其他城市已不勝枚舉。怎么識(shí)別商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)？投資者可使用以下三大武器———售價(jià)格單位：元/平方米2001年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2001年海珠八區(qū)成交價(jià)格1084115529993593891089513598三、廣州市部分前期銷售商場(chǎng)調(diào)查3．1廣百新翼發(fā)展商：廣州市廣百新翼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：北京路與西湖路交界處商場(chǎng)規(guī)模：約45000m2，其中負(fù)一、二層銷售。比去年大幅增長(zhǎng)105%，%，特別是從第三季度開(kāi)始供應(yīng)量呈爆炸式增加，而同期廣州市商鋪批出量是大幅削減的，這說(shuō)明發(fā)展商對(duì)海珠區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)前景充滿信心。同時(shí)海珠區(qū)政府投巨資打造“河南”的三個(gè)商業(yè)區(qū)：n一是在江南大道中和江南西路轉(zhuǎn)角處，投資額達(dá)6億元；n二是江南大道中和南田路交界處建設(shè)總建筑面積8萬(wàn)平方的萬(wàn)國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)；n三是在位于寶崗大道與江南西交匯口，建設(shè)10萬(wàn)平方的江南城。在這一方面天河城的成功起了很大的示范作用，繼有中華廣場(chǎng)引入吉之島、中旅商業(yè)城引入百佳超市和萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)引入家樂(lè)福。1．3廣州市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)u廣州——商業(yè)之都廣州是華南地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)之都，商賈往來(lái)頻繁，今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，%，居民消費(fèi)水平更是躍上新臺(tái)階，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1243．9億元，比上年同期增長(zhǎng)11%。該商圈也有王府井大廈和東山百貨大樓兩大傳統(tǒng)商廈駐守，但相對(duì)北京路兩大商廈就顯得比較弱勢(shì)。但由于火車東站的改建工程尚未完成，當(dāng)?shù)厝肆鞒煞葺^為復(fù)雜，因此其前景有待觀望。2001年，新增供求關(guān)系趨于平衡，價(jià)格再度攀升至元/平方米的水平。成交登記面積下降年相比分別有不同幅度的減少，但商鋪市場(chǎng)的形勢(shì)較為樂(lè)觀，消化率較高，成交登記量占批出量的隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來(lái)，以及全球經(jīng)濟(jì)一體化，市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)主體已經(jīng)由“企業(yè)讓位于品牌”這是我們必須明白并接受的事實(shí)。18000200198%元/平方米。%近來(lái)引人矚目的廣百新翼打破了北京路商鋪“只租不售”的慣例，最大的特點(diǎn)是與廣百連通，同層經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，創(chuàng)造一種全新的銷售方式，令散鋪的買家有了一個(gè)“大靠山”，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，故此雖然價(jià)格不菲，但認(rèn)購(gòu)者依然絡(luò)繹不絕。 u南西商圈：海珠區(qū)現(xiàn)有人口已突破123萬(wàn)，是一個(gè)商業(yè)繁榮、商圈密集的區(qū)域。B、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)旺鋪依然搶手廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域主要集中在北京路和上下九商業(yè)步行街，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)地段已經(jīng)成形，所以現(xiàn)時(shí)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量帶給商家足夠的投資信心，自然導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞，如位于北京路的廣百新翼，2001年開(kāi)售以來(lái)取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。海珠區(qū)概況椐第五次人口普查結(jié)果顯示，海珠區(qū)常住人口由1996年的74萬(wàn)人增加到現(xiàn)在的100萬(wàn)人（包括外來(lái)人口則達(dá)123萬(wàn)），短短五年間飚升了26萬(wàn)，而這26萬(wàn)“新河南人”中，八成以上是從珠江北岸各區(qū)跨江而來(lái)置業(yè)安居的“老廣州”。另一個(gè)是建設(shè)廣州國(guó)際商貿(mào)園區(qū)。從供應(yīng)量和成交量的較大差距看，海珠區(qū)未來(lái)的商鋪價(jià)格將有較大壓力。分期收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年11%計(jì)，開(kāi)業(yè)一年后收取第一年的分成利潤(rùn)（成交價(jià)的11%），如此類推。工程進(jìn)度：商場(chǎng)已建成，寫字樓和酒店未建。每年按樓價(jià)的13%計(jì)，每季）保租計(jì)劃（發(fā)展商包租四年，買家購(gòu)買時(shí)的成交價(jià)為樓價(jià)的60%，但買家沒(méi)有四年對(duì)商鋪的使用權(quán)。投資者一定要問(wèn)清管理模式，以免投資有誤。只售不租的商業(yè)物業(yè)，一定要問(wèn)清開(kāi)發(fā)商是否組建商場(chǎng)管理公司，如果已組建，表明這家公司對(duì)投資者利益十分看重，在努力為業(yè)主服務(wù)。付款方式：，銷售熱線：34000519m2千色精品城發(fā)展商：廣東大東海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代理商：怡和置業(yè)有限公司地理位置：前進(jìn)路35號(hào)蘭亭穎園首層經(jīng)營(yíng)總面積：1000平方米推售范圍：首一、二層商鋪管理費(fèi)：10/84254630付款方式：租三按一租，一個(gè)月中介費(fèi)，預(yù)交三個(gè)月管理費(fèi)，燈箱費(fèi)2000元/個(gè)萬(wàn)m2售m2歐陸后現(xiàn)代古典風(fēng)格——體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴、通透的感覺(jué)。另類風(fēng)格——作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客流的補(bǔ)充手段。u完成商場(chǎng)外立面的銷售包裝工程；u完成設(shè)于商場(chǎng)首層的售樓部裝修工程（包含售樓部的內(nèi)部布置，如：項(xiàng)目模型等物料的制作）；u完成設(shè)于商場(chǎng)首層“樣板鋪”的裝修工程，以供配合項(xiàng)目銷售時(shí)使用；u完成大公司的進(jìn)場(chǎng)合同。但奈何能提供給他們發(fā)揮的場(chǎng)所不多。九、經(jīng)營(yíng)模式建議9．1經(jīng)營(yíng)模式9．1．1低價(jià)賣給財(cái)團(tuán)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)好處：可以馬上回本，保證后續(xù)發(fā)展，但估計(jì)售價(jià)不會(huì)太高；本方案為中策。1F4500歐式休閑風(fēng)情街銀行法國(guó)名店街本項(xiàng)目首層商鋪沿線較長(zhǎng)，臨街鋪將會(huì)賣出好價(jià)，但考慮到檔次配置問(wèn)題，建議賣小部分銀行，大部分做法國(guó)名店城分拆經(jīng)營(yíng)中檔服裝、化妝品、旅游用品等牌子貨，以利創(chuàng)出知名度。BRID、CY、BOSSINS、PATTY、JESSCO、SWATCH、LAPARCO、SAKET、康尼雅、李寧、無(wú)印良品、蕉葉風(fēng)味街、澳門街、等等。但關(guān)鍵是如何在主題概念下成功運(yùn)作。好處：速度快。12．隨著電子商務(wù)的盛行與行業(yè)擴(kuò)大，我們可以預(yù)見(jiàn)本土消費(fèi)的跨區(qū)域行為將會(huì)大大減少，所以可以斷言：昔日獨(dú)大的商業(yè)氛圍環(huán)境將一去不復(fù)返。附表1——柏聯(lián)卡權(quán)益說(shuō)明書附表2——連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)說(shuō)明書附表3——無(wú)憂花紅計(jì)劃說(shuō)明書十五、廣告預(yù)算及計(jì)劃15．1廣告預(yù)算“金前廣場(chǎng)”按可售面積的70%總量計(jì)，預(yù)計(jì)售出金額為3億元左右據(jù)此，我司設(shè)定推廣費(fèi)用為2%，即廣告費(fèi)用約占600萬(wàn)元。執(zhí)行時(shí)間：2003年2月1日~3月30日n促銷清貨期廣告額占20%也就是說(shuō)，就是為項(xiàng)目運(yùn)作制定出科學(xué)的航海圖，戰(zhàn)略有了總譜，任憑風(fēng)吹浪打都不會(huì)迷失方向。優(yōu)先認(rèn)購(gòu)“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼，并由此獲得優(yōu)先與“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪活動(dòng)之權(quán)利（選鋪?lái)樞蛞曰I碼號(hào)為準(zhǔn)）客戶認(rèn)購(gòu)“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼后，若在選鋪日成功選鋪，可獲得所選定付款方式優(yōu)惠折扣之外另3%的優(yōu)惠。八、若對(duì)本卡使用有任何疑問(wèn)，請(qǐng)致電或向現(xiàn)場(chǎng)工作人員咨詢。2002年10月附表2連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)說(shuō)明書歡迎閣下選購(gòu)“金前廣場(chǎng)”商鋪，在選購(gòu)前請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀本說(shuō)明書。香港柏聯(lián)集團(tuán)有限公司2002年10月附表3：無(wú)憂花紅計(jì)劃說(shuō)明書推出“無(wú)憂花紅計(jì)劃”（例如：在2003年1月1日簽署《買賣合同》，則交樓日期填寫2008年1月1