【正文】 ，相信這一方法將會(huì)被更多的商家所沿用。二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況海珠區(qū)概況椐第五次人口普查結(jié)果顯示，海珠區(qū)常住人口由1996年的74萬(wàn)人增加到現(xiàn)在的100萬(wàn)人（包括外來(lái)人口則達(dá)123萬(wàn)），短短五年間飚升了26萬(wàn)，而這26萬(wàn)“新河南人”中，八成以上是從珠江北岸各區(qū)跨江而來(lái)置業(yè)安居的“老廣州”?！叭暌恢凶儭睘楹Ｖ閰^(qū)帶來(lái)巨大優(yōu)勢(shì)，十二條橋飛架南北，路網(wǎng)改造暢通，內(nèi)環(huán)路橫貫、地鐵二、三號(hào)線即將開通，再加上車輛實(shí)行年票制，都將使“河北”車輛涌入海珠區(qū)，區(qū)內(nèi)人氣更旺盛。市政規(guī)劃的建設(shè)極大促進(jìn)了海珠區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，本區(qū)開發(fā)樓盤總數(shù)量近600個(gè)，是全市在建樓盤最多、建筑面積最大、銷售量最大的區(qū)。目前，海珠區(qū)較為發(fā)達(dá)的商業(yè)集中在江南大道北——江南大道中，江南西路，寶崗大道呈“H”型分布向周邊輻射，而鶴洞大橋、人民大橋、解放大橋、海珠橋、海印橋等路橋設(shè)施，為該區(qū)域吸引芳村、荔灣、越秀、東山等城區(qū)的消費(fèi)人流創(chuàng)造了有利的條件。在該區(qū)域較聞名的商業(yè)街有兩條，一條是江南大道北的婚紗專營(yíng)一條街，另一條是江南西商業(yè)街，這兩條商業(yè)街在廣州市都有一定的知名度。同時(shí)海珠區(qū)政府投巨資打造“河南”的三個(gè)商業(yè)區(qū)：n一是在江南大道中和江南西路轉(zhuǎn)角處，投資額達(dá)6億元；n二是江南大道中和南田路交界處建設(shè)總建筑面積8萬(wàn)平方的萬(wàn)國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)；n三是在位于寶崗大道與江南西交匯口，建設(shè)10萬(wàn)平方的江南城。另外有一些較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要有以下幾個(gè)大的區(qū)域：區(qū)域經(jīng)營(yíng)行業(yè)江南大道婚紗、電器、服裝、零售工業(yè)大道建材、五金廣州大道南水產(chǎn)、女士用品海印橋南家私、五金、裝飾材料洪德路布匹寶崗大道新港路未來(lái)“十五”規(guī)劃中，海珠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)將在幾方面實(shí)施：建設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，培育有特色的區(qū)域商業(yè)區(qū)。主要在江南大道中，江南西路，寶崗大道等道路的交匯口，規(guī)劃建設(shè)三個(gè)各具特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提高該區(qū)商業(yè)的整體內(nèi)涵和檔次。另一個(gè)是建設(shè)廣州國(guó)際商貿(mào)園區(qū)。n發(fā)展地鐵沿線上蓋商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，保持該地段的商業(yè)特色。地鐵2號(hào)線正加快建設(shè)，在海珠區(qū)約有10個(gè)出口站，其中市二宮、江南西、中大、赤崗等地段的網(wǎng)點(diǎn)，宜及早規(guī)劃。n抓好新開路網(wǎng)和新建住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)。2001年海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)整體表現(xiàn)并不太理想。，比去年大幅增長(zhǎng)105%，%，特別是從第三季度開始供應(yīng)量呈爆炸式增加，而同期廣州市商鋪批出量是大幅削減的，這說(shuō)明發(fā)展商對(duì)海珠區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)前景充滿信心。但市場(chǎng)反應(yīng)似乎給發(fā)展商潑了一瓢冷水，比去年同期大減31%，%，發(fā)展商的熱情和買家的冷淡形成鮮明對(duì)比，海珠區(qū)的商鋪市場(chǎng)形勢(shì)并不令人樂(lè)觀。海珠商鋪價(jià)格則呈下降趨勢(shì)，2001年第四季度的成交均價(jià)下降至只有9389元/平方米，全年均價(jià)為10895元/平方米。從供應(yīng)量和成交量的較大差距看，海珠區(qū)未來(lái)的商鋪價(jià)格將有較大壓力。 表：2001年海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)情況：面積單位：萬(wàn)平方米價(jià)格單位：元/平方米2001年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2001年海珠八區(qū)成交價(jià)格1084115529993593891089513598三、廣州市部分前期銷售商場(chǎng)調(diào)查3．1廣百新翼發(fā)展商：廣州市廣百新翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：北京路與西湖路交界處商場(chǎng)規(guī)模：約45000m2，其中負(fù)一、二層銷售。工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)樓（正在裝修）開業(yè)時(shí)間：2002年5月1日推廣主題：進(jìn)駐北京路步行街！進(jìn)駐廣百！推廣措施：8萬(wàn)元首期（余款在開業(yè)前付清）252。利潤(rùn)分成計(jì)劃一次性收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年8%計(jì)，在樓價(jià)中一次性扣除，買家沒有相應(yīng)年限的商鋪使用權(quán)。分期收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年11%計(jì)，開業(yè)一年后收取第一年的分成利潤(rùn)（成交價(jià)的11%），如此類推。買家擁有商鋪使用權(quán)。售價(jià)：負(fù)一層65000元/m2，負(fù)二層2800045000元/m2。3．2中泰國(guó)際廣場(chǎng)發(fā)展商：廣州市天啟房地產(chǎn)有限公司地理位置：廣州火車東站西側(cè)商場(chǎng)規(guī)模：約100000m2，其中一至四層銷售。工程進(jìn)度：商場(chǎng)已建成，寫字樓和酒店未建。開業(yè)時(shí)間：2001年12月18日推廣主題：國(guó)際口岸物業(yè)典范推廣措施：統(tǒng)一出租計(jì)劃在樓價(jià)中一次性扣除樓價(jià)的30%（作為統(tǒng)一出租四年的租金），買家沒有四年的商鋪使用權(quán)。售價(jià)：一層6000092000元/m2，二層4000050000元/m2三層3000035000元/m2，四層2300026500元/m23．3新裕大廈發(fā)展商：廣州市新裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：農(nóng)林下路81號(hào)商場(chǎng)規(guī)模：約10800m2，其中一至五層銷售。工程進(jìn)度：現(xiàn)樓開業(yè)時(shí)間：2002年春節(jié)推廣措施：返租計(jì)劃（返還四年租金。每年按樓價(jià)的13%計(jì)，每季度領(lǐng)取一次。粗略計(jì)算，實(shí)際成交價(jià)約為樓價(jià)的48%。）保租計(jì)劃（發(fā)展商包租四年，買家購(gòu)買時(shí)的成交價(jià)為樓價(jià)的60%，但買家沒有四年對(duì)商鋪的使用權(quán)。）售價(jià)：一層5000057000元/m2，二層3400037600元/m2三層2960033000元/m2，四層2060024200元/m2五層1160015200元/m23．3康王商業(yè)城發(fā)展商：廣州市地空開發(fā)公司地理位置：地鐵陳家祠站（康王路地下）商場(chǎng)規(guī)模：約48000m2，其中地下一、二層銷售。工程進(jìn)度：正在裝修開業(yè)時(shí)間：2002年8月31日推廣主題：環(huán)球旅游式地鐵商城（設(shè)美國(guó)、中國(guó)、澳洲、法國(guó)、意大利、泰國(guó)、日本、巴西、瑞士九國(guó)五大洲世界風(fēng)情區(qū)）推廣措施：推出20%樓價(jià)優(yōu)惠（20%的樓款在樓價(jià)中一次性扣除）。售價(jià)：2000040000元/m2。四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值一覽“一鋪可養(yǎng)三代”的商訓(xùn)，在今天充滿變數(shù)的商鋪投資中，并不一定能如期兌現(xiàn)?，F(xiàn)在傳統(tǒng)商鋪與現(xiàn)代商場(chǎng)共存，投資商鋪有不少風(fēng)險(xiǎn)，不小心就會(huì)掉進(jìn)投資陷阱。其實(shí)，任何商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)總有某些征象，投資者只要細(xì)心甄別，即可防范。怎么識(shí)別商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)？投資者可使用以下三大武器———　　武器１：從長(zhǎng)線看投資前景一位十分內(nèi)行的商鋪投資者說(shuō)，投資商鋪賺不賺錢，不能只看一兩年，最起碼要看到四年之后的發(fā)展情況，天河城廣場(chǎng)起初人氣也不旺，但其地理位置、商業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展規(guī)劃決定了其發(fā)展前景。從前期市場(chǎng)看，主要在推的商鋪物業(yè)，天河區(qū)有中泰國(guó)際廣場(chǎng)，東山區(qū)有新裕大廈、越秀區(qū)有廣百新翼，荔灣區(qū)有康王商業(yè)城、恒寶華庭、名匯商業(yè)大廈、南方名酒交易中心，海珠區(qū)有萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、百利廣場(chǎng)、南北廣場(chǎng)、海珠書城、海珠城廣場(chǎng)等大型商業(yè)物業(yè)（具體分析詳見列表，下同）。從發(fā)展前景看，當(dāng)今的開發(fā)商大多是商業(yè)奇才，在選建項(xiàng)目時(shí)，已充分考慮到未來(lái)商業(yè)格局變化及發(fā)展前景，在大型商業(yè)物業(yè)中投資商鋪，前景都較為樂(lè)觀。武器２：從管理看投資回報(bào)再有發(fā)展前景的商鋪，如果沒有良好的管理，也只是鏡中月，這種例子在其他城市已不勝枚舉。所以現(xiàn)在買鋪者把管理看得和地段同樣重要是十分明智的做法。據(jù)幾家商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商介紹，他們對(duì)大型商業(yè)的管理都十分重視，為了實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的管理，在租售鋪之前，已對(duì)大型商場(chǎng)的管理胸有成竹。投資者一定要問(wèn)清管理模式，以免投資有誤。 　　武器３：從租售看投資信心從商業(yè)物業(yè)租售情況可以看出，開發(fā)商對(duì)物業(yè)本身商業(yè)價(jià)值的信心情況。作為開發(fā)商對(duì)售后物業(yè)能否再一如既往地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是一個(gè)值得業(yè)主關(guān)心考慮的問(wèn)題。大型商場(chǎng)不同于街道門面，只要投資者有管理天才亦可經(jīng)營(yíng)，它需要有一個(gè)好的管理模式，使場(chǎng)氣做旺，這實(shí)質(zhì)上并不是一兩個(gè)投資者的事，而是商場(chǎng)管理者要做的工作。只售不租的商業(yè)物業(yè)，一定要問(wèn)清開發(fā)商是否組建商場(chǎng)管理公司，如果已組建，表明這家公司對(duì)投資者利益十分看重，在努力為業(yè)主服務(wù)。如果沒有組建什么商業(yè)管理公司，則要防止該物業(yè)一售完，開發(fā)商會(huì)溜之大吉。屆時(shí)，整個(gè)大商場(chǎng)就可能像一盤散沙，再有經(jīng)營(yíng)才能的投資者也會(huì)賠進(jìn)去，這種商鋪一定不能買。不過(guò)，從投資的角度出發(fā)，投資者看好某個(gè)項(xiàng)目后，可以先買下來(lái)，再轉(zhuǎn)手。這一決定一定要在投資之前做出判斷。五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析5．1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析海逸花園首層商鋪發(fā)展商：廣州市南聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：美好置業(yè)發(fā)展有限公司地理位置：廣州市海珠區(qū)江南大道中110號(hào)經(jīng)營(yíng)總面積：首層面積