【正文】 的典范”收錄至《中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大全》；榮獲2003浙江首屆著名景觀樓盤競賽活動最佳山景排屋。澳海心系慈善，澳海地產(chǎn)持續(xù)踐行企業(yè)社會責(zé)任，近年來，澳海在扶貧賑災(zāi)，捐資助學(xué)，襄助公益等方面，處處都有澳海作為企業(yè)公民，勇于擔(dān)當(dāng)?shù)纳碛?。東南面有政府斥資3億元打造的體育文化公園，西面黃金大道對接河西南北城市主干道雷鋒大道，北面為銀星路，直接連接金星路與月亮島風(fēng)景區(qū)。三江項目總建筑面積約為26萬平米，整體規(guī)劃為高層、小高層、多層建筑，作為低密度高品質(zhì)的生活社區(qū)，提供給業(yè)主更優(yōu)質(zhì)的生活，更便捷的交通。目前項目已開始銷售。周邊規(guī)劃有西夏風(fēng)情園（各種特色農(nóng)莊、酒莊、周邊果園林立），住在澳海瀾庭您可以想象是把家放在果園中，四季飄香其樂無窮。截止到2015年6月底，預(yù)售面積8萬方。沈陽“澳海?瀾郡” 長春“澳海瀾郡”。已售面積14萬多方。項目占地約400畝，建筑面積40萬平方米，其中住宅面積35萬多方，商業(yè)面積4萬多方，總居住用戶達(dá)到5290戶，項目預(yù)計總投資11億，預(yù)計總銷售收入20億元；規(guī)劃建設(shè)有聯(lián)體別墅、花園洋房、高層，小區(qū)配套完善，澳海瀾庭坐擁遼寧“五點一線”稀缺海岸資源，是龍棲灣新區(qū)景觀附加值最高、地段位置最佳、最低密宜居的奢華海景社區(qū)。項目位于奉節(jié)縣未來主要發(fā)展區(qū)域——西部新城核心區(qū)塊胡家壩社區(qū)，眾多休閑、生活設(shè)施環(huán)繞項目四周。 12008年6月，開發(fā)重慶“澳海水岸藍(lán)山”項目。東方1號”。2002年，開發(fā)“金華完工部分項目有富陽“康樂新居”、“海景樓”、“三江商廈”、“文教西苑”、“三江花園”、“三江鳴翠藍(lán)灣”、“三江鳴翠桃源”、“新桃源”、銀川“鳴翠春天”、銀川“澳海清河坊”、長沙“三江花中城”、重慶涪陵的“杭富品山水”、沈陽“西湖印象”、長春“澳海?東方1號”等。堅持快速銷售、合理定價，要求各地下屬公司樓盤推出后當(dāng)月銷售率達(dá)到60%以上。他于1998年3月注冊成立了浙江三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金貳仟萬元，開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。望洲府”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 2015年12月目 錄總 論 5 5 項目建設(shè)背景 17 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 17 17 18 19 19 20建設(shè)用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件 20 20 21市場分析與預(yù)測 23 經(jīng)濟(jì)社會基本情況 23 29 31 31 40四、建筑設(shè)計說明 52 52 建筑單體設(shè)計 54 住宅部分 54 無障礙設(shè)計 54 交通流線設(shè)計 55 結(jié)構(gòu)設(shè)計說明 55 建筑立面造型 57 消防設(shè)計 57 57 58 58 58 主要設(shè)計規(guī)范 58 建筑節(jié)能 58 給水排水 59 通風(fēng) 59 電氣 60 日照、環(huán)境保護(hù)、防疫 60項目組織及實施計劃 61 項目實施進(jìn)度與計劃 61 項目招投標(biāo) 62環(huán)境影響評價 63 項目環(huán)境條件調(diào)查 63．項目建成后環(huán)境影響分析 64 大氣污染源分析 64 水污染源分析 64 64 64 66 資金的渠道與方式 66 籌措和利用自有資金 67 銀行貸款 67 房屋預(yù)售 68 總公司支持 68財務(wù)評價 68 財務(wù)分析 68 財務(wù)指標(biāo)： 69 投資風(fēng)險的控制 69 財務(wù)評價結(jié)論 70 70 項目對社會影響分析 70 社會評價結(jié)論 70研究結(jié)論與建議 71 推薦方案的總體描述 71 推薦方案的優(yōu)缺點描述 71 優(yōu)點 71 存在問題 72 總結(jié)與建議 72 總結(jié) 72 建議 72 總 論一、 基本情況X澳海控股有限公司，成立于2007年8月，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，注冊資本60000萬元，法定代表人喻祖洪，公司注冊地浙江省X市上城區(qū)延安路9號3033室，經(jīng)營范圍為實業(yè)投資。為了適應(yīng)公司發(fā)展需要，于2007年創(chuàng)立“澳?！逼放疲闪澳?？毓捎邢薰?。位于寧夏銀川集旅游、地產(chǎn)、酒店為一體的大型項目“西夏風(fēng)情園”已開工建設(shè)，其中一期部分已于今年7月份正式開園迎客，吸引了大批游客前來觀光；位于江西上饒余干縣的集種植、養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)觀光為一體的大型農(nóng)業(yè)開發(fā)項目已投入運作，項目一期預(yù)計開發(fā)8000畝。 部分完工項目情況簡介： 1998年,在X富陽市建造“康樂新居”、“三江商廈”、“文教西苑”等項目。2004年，開發(fā)別墅排屋項目“鳴翠藍(lán)灣”，該項目位于X富市銀湖開發(fā)區(qū)，小區(qū)規(guī)劃建筑面積40多萬方，已售罄。于2010年4月開工，目前已實現(xiàn)交付。周邊學(xué)校、醫(yī)療、生活配套完善。重慶“澳海?瀾庭” 懷化“澳海瀾庭”項目位于懷化市府新城板塊，市民服務(wù)中心、市政府新區(qū)公交配套齊全，約77萬平方米精粹規(guī)劃，與近2500畝巖門沖公園聯(lián)袂成片；融合約15萬方商業(yè)配套、多層花園洋房、高層精品公寓等多種業(yè)態(tài)，打造城市菁英聚集地標(biāo)；讓自然的悠閑和建筑元素有效的結(jié)合，打造城市花園建筑范本。2012年7月，沈陽澳海成功拍下位于沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中央大街25號地塊，項目位于中央大街以東，十三號路以南，八號街以西，南十三號路以北。規(guī)劃建筑面積為111530平方米，預(yù)計總投資4億。截止到2015年6月底，項目一期已經(jīng)交房，預(yù)售面積5萬方，預(yù)售收入3個億。項目占地204585平米，總建筑面積約70余萬平方米，預(yù)計總銷售收入40億元；建有30余棟高層住宅，內(nèi)置社區(qū)幼兒園；根據(jù)區(qū)域發(fā)展需要，規(guī)劃有17萬平方米的大型商業(yè)項目，購物、美食、娛樂、休閑一網(wǎng)打盡，引領(lǐng)城東新區(qū)消費品位。銀川“澳海?瀾庭”富陽“澳海瀾庭”。 ，項目預(yù)計總投資11億，預(yù)計總銷售收入16億元。蘇州項目位于蘇州吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)核心，東欣路西側(cè)，騰胥路以北；毗鄰胥口連接太湖旅游度假區(qū)和蘇州城區(qū)的東西向主干道孫武路。2015年6月由沈陽澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功拍下沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)編號為JK201543地塊，,項目位于沈陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)大路9號，容積率2%，綠化率35%。 樓盤凈用地面積約114畝，由28棟純板式住宅以及超市、會館等附屬設(shè)施組成，總建筑面積約25萬平方米，項目已于2009年陸續(xù)實現(xiàn)交付入住。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有在建的40萬平大型商業(yè)中心，而華中地區(qū)規(guī)模最大、國際名品最多的世界頂尖級國際假日購物公園——奧特萊斯購物公園亦落戶在濱水新城片區(qū)。 2010年，捐款100萬助推涪陵教育發(fā)展。水岸藍(lán)山：2010中國重慶房博會“鉑金品質(zhì)樓盤”榮譽稱號重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會授予2011年度“最佳戶型設(shè)計”樓盤撫順澳海瀾庭：撫順2011年樓盤網(wǎng)絡(luò)盛典，獲“最具營銷傳播力品牌樓盤”長春澳海瀾庭：19982008長春地產(chǎn)十年風(fēng)云榜“創(chuàng)新節(jié)能示范樓盤”2008年“最佳景觀設(shè)計示范樓盤”2008年度中國地產(chǎn)星光榜 “最值得市民期待的樓盤”2009年度房地產(chǎn)總評榜 “中國十大宜居生態(tài)社區(qū)”第五屆中國長春地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜 “年度百姓最滿意樓盤”第六屆中國長春地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜 “年度百姓最滿意樓盤”2009年《房地產(chǎn)報》“讀者推崇的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)力樓盤”2010年城市推動力“最適宜居住樓盤”2010年中國△配套項目附近均為在開發(fā)區(qū)域，周邊除了教育配套外尚無太多成型商業(yè)配套、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點較少。且周邊多為大型社區(qū)，多為外地實力開發(fā)商，如綠地集團(tuán)、中航集團(tuán)、裕田中國等。威脅解析——因為周邊項目體量大，區(qū)域市場內(nèi)供應(yīng)充足、競爭激烈，所以項目定位失誤、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計失當(dāng)將可能造成產(chǎn)品積壓滯銷的嚴(yán)重后果。雖然目前配套交通尚未形成氣候，但是由于價格較低，片區(qū)大盤較多，可預(yù)知未來發(fā)展前景較好，所以目前客戶群體也仍舊以剛需客戶為主，因而截流了相當(dāng)部分的長沙導(dǎo)流客戶。望洲府項目規(guī)劃總用地約160921平方米，總建筑面積約412900平方米，其中住宅372960平方米，商業(yè)及其它38000平方米，物管用房1000平方米。入口處的景觀大道與中心區(qū)塊景觀形成景觀軸，在景觀中心形成放大的中央景觀花園，園區(qū)穿過小徑就能達(dá)到中心景觀區(qū)域。組團(tuán)內(nèi)部空間在場所的界定上屬于半私密空間，提供了從小區(qū)公共空間到半私密的組團(tuán)空間的良好過渡。e c指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。長沙市望城區(qū)地處長沙東北部，湘江下游兩岸。望城區(qū)地形圖 經(jīng)濟(jì)社會基本情況長沙城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢總體規(guī)劃方向l 城鎮(zhèn)體系1個中心城市+2個副中心城市+若干個建制鎮(zhèn)《總規(guī)》將規(guī)劃空間層次分為市域、規(guī)劃區(qū)、都市區(qū)、中心城區(qū)，其中市域包括芙蓉區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、望城區(qū)、長沙縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市。截至14年底，全市實際開工項目95個27591套，%，提前超額完成了目標(biāo)任務(wù)。 以移動互聯(lián)網(wǎng)與電子商務(wù)、工業(yè)機器人、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、節(jié)能環(huán)保、北斗導(dǎo)航等為代表的新共重點產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)項目。? 過江通道：2011年，營盤路湘江隧道開放迎客；2012年，福元路湘江大橋?qū)ν馔ㄜ嚕?013年，湘府路湘江大橋和南湖路湘江隧道正式通車；2014年，地鐵2號線正式通車。政府目標(biāo)力爭到2020年把湘江新區(qū)建設(shè)成為“兩型社會”綜合配套改革的示范區(qū)（區(qū)單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗躋身于全國省會城市先進(jìn)行列）、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)（科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)70%以上，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)4000億元以上）、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)（城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)60000元和40000元以上）、生態(tài)宜居的新城區(qū)（建成區(qū)面積達(dá)200平方公里，常住人口150萬人左右）、支撐發(fā)展的增長極（先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)3000億元，地方財政收入達(dá)300億元）。目前客戶群體主要為望城區(qū)域剛需客戶為主，各項目銷售情況一般。新城國際花都1206290平米82%3800龍湖湘風(fēng)星城6576139平米43004700龍湖湘風(fēng)原著160300平米1000013000金地自在城5573120平米4300金地三千府97111164洋房260280聯(lián)排3381100獨棟洋房5500，聯(lián)排7500，獨棟12000中糧與此同時，商品房銷售表現(xiàn)仍然不錯。我司計劃在2016年5月起，按高舉高打營銷思路做高項目品位，一期以疊墅、聯(lián)排作為主力產(chǎn)品，2016年10月推出臨湖高層產(chǎn)品，以實現(xiàn)持續(xù)暢銷。▽項目價值項目交通價值——長沙地鐵2號線、地鐵10號線、長株潭城軌、渝長廈高鐵——普瑞大道、望城大道、金星北路、雷鋒大道、京珠西高速、繞城高速、長常高速、渝長滬高速——35W207公交線路相繼開通▽項目地塊價值▲環(huán)境基地內(nèi)部自然生態(tài)環(huán)境保持完好，現(xiàn)狀用地地勢較為平坦，宗地內(nèi)存在自然的水系—馬橋河。216。奧萊小鎮(zhèn)產(chǎn)品類型559090120121145145以上面積區(qū)間86108115123134219330體量104179186231比例（%）15%25%26%34%去化率（%）30%33%37%55%■ 說明：奧萊小鎮(zhèn)項目是由電梯高層、小高層、電梯洋房和聯(lián)排別墅組成的綜合性社區(qū)，西面依托政府規(guī)劃的馬橋河風(fēng)光帶，東側(cè)緊鄰河西南北主干道雷鋒大道，南側(cè)為項目自帶的500畝環(huán)球奧特萊斯購物公園，周邊的各項目配套設(shè)施較周邊其它樓盤，相對優(yōu)勢更大，且產(chǎn)品系較多，客戶選擇性較大，但是項目整體的檔次和品質(zhì)不高，別墅的銷量很差，推出進(jìn)度很慢，高層的均價在33003500元/平米，價格比較優(yōu)惠，銷量較周邊樓盤略好。龍湖湘風(fēng)原著產(chǎn)品類型150以下150180180250250350350以上總計面積區(qū)間/158161181200265/體量（套）/53318412/729比例（%）/73%25%2%/去化率（%）/86%84%41%/■ 說明：龍湖湘風(fēng)原著自2013年10月開盤，該項目以160平米的中戶和180平米的邊戶為主，面積交周邊別墅樓盤相比，面積較小，總價較低，且公司在房產(chǎn)市場樹立了良好的口碑，該產(chǎn)品系在整個片區(qū)內(nèi)去化情況較好?；谥苓呿椖夸N售情況與市場調(diào)查對澳?！雎?lián)排疊排別墅產(chǎn)品，面積在140200平左右，產(chǎn)品做到有天有地，增強居住舒適度。 規(guī)劃主力戶型面積區(qū)間在80110平區(qū)間，符合首次置業(yè)、房改置業(yè)主流需求；216。高層價格解讀：客戶心理價格3300元/平營銷目標(biāo)價格（產(chǎn)品實際價值）3500元/平價值目標(biāo)3600元/平一．營銷推廣策略▲核心策略——實現(xiàn)銷售目標(biāo)，贏得客戶信賴，取得市場主動權(quán) 項目策略——做區(qū)域價值的代表作，以高品質(zhì)洋房帶動高層，做健康城市生活理念的提倡者 客戶策略——緊抓剛需客戶群體，通過推廣渠道的整合，抓住精準(zhǔn)客戶！ 渠道策略——深挖附近主流客戶群，以岳麓區(qū)、望城區(qū)為主，輻射長沙其它區(qū)域（高新區(qū)企業(yè)、高校教師、市政機關(guān)、地方公務(wù)員），擴展河?xùn)|及周邊地區(qū)客戶，同時大力拓展地州市客戶群體，以益陽、常德、岳陽等湘北城市群為主，在客戶擴展上下足功夫。有米蘭春天、星城映像等多個項目前期營銷接待中心▽市內(nèi)營銷接待中心候選區(qū)域3支撐點——賀龍體育館、田漢大劇院、紅太陽演藝中心、琴島演藝中心、周圍寫字樓酒店林立，居民密集，人流量大。直接過湘江一橋到項目。協(xié)助維護(hù)銷售區(qū)域秩序、衛(wèi)生。 樓書、宣傳