【正文】 得相當(dāng)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買，只是為項(xiàng)目成功奠定了一定的基礎(chǔ)，市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)、管理、發(fā)展卻是長(zhǎng)期任務(wù)，也是眾多商家關(guān)注的焦點(diǎn)。從發(fā)展的角度講，項(xiàng)目要擁有市場(chǎng)就得擁有領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌，這不但是未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的必不可少的一部分，而且也是客戶現(xiàn)在判斷物業(yè)未來(lái)是否會(huì)保值、升值的必備條件。（二）推廣主題一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)代富西安。建議針對(duì)一般品牌不宜采取此法，但針對(duì)一些知名度很高，在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對(duì)商業(yè)其它商戶有巨大吸引的著名品牌（如賣當(dāng)勞、肯德基等）可以采用。合作分成即從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為商場(chǎng)的回報(bào)（具體額度根據(jù)行業(yè)確定），發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。地下一層：該層以休閑、娛樂(lè)定位經(jīng)營(yíng)內(nèi)容靈活，建議除了象賣當(dāng)勞、肯德基這樣的主力店采取招租經(jīng)營(yíng)外，其余的都采取定向缺位銷售（在項(xiàng)目中根據(jù)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)主題，一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容只銷售給一家經(jīng)營(yíng)單位）形式出售。但在出售時(shí)必須限定其經(jīng)營(yíng)的類別范圍。自營(yíng)為輔、招租為主企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足全部招租企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力推薦經(jīng)營(yíng)方式根據(jù)雁塔文化新天地的定位和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合嘉匯集團(tuán)實(shí)際，建議整體采用統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)形式；在經(jīng)營(yíng)管理上引入專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)商業(yè)實(shí)施分層管理。這里為明日之星提供武裝、展示自我的空間，為體驗(yàn)明星生活、零距離接觸明星創(chuàng)造機(jī)會(huì)和提供場(chǎng)所。全新的商業(yè)主題定位，將會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作提出更高的要求，同時(shí)使項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)。劣勢(shì)： 項(xiàng)目位于小寨什字南約一百米處，此距離將會(huì)對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目商場(chǎng)部分的推廣造成一定的壓力。小寨商圈憑借位于鼎立西安三大商圈核心的地位，在未來(lái)的發(fā)展中無(wú)疑會(huì)成為西安經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)助推器。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)雁塔文化新天地位于小寨十字南100米，隨著西安城市規(guī)劃的升級(jí)，小寨商業(yè)街區(qū)將實(shí)施以十字為中心的“兩橫一縱”商業(yè)街區(qū)大規(guī)模改造。曲江商圈旅游文化加速商業(yè)升級(jí)2002年下半年開(kāi)始，西安曲江逐步走進(jìn)人們的視野，如今正成為發(fā)展最快、投資最旺的區(qū)域之一。數(shù)百米長(zhǎng)的好又多購(gòu)物廣場(chǎng)主體已全部完成；小寨南大街是西安商業(yè)精品和品牌的云集地，由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，今年南大街商業(yè)建筑的外立面裝飾明顯高檔化。25 / 26f第一部分：分析定位篇一、西安商業(yè)市場(chǎng)格局西安近兩年“大都市圈”、“南北發(fā)展帶動(dòng)?xùn)|西兩翼騰飛”、“兩線一帶”、“西咸經(jīng)濟(jì)一體化”、“長(zhǎng)安、未央兩副中心”……大規(guī)劃與大思路的提出與實(shí)施，猶如一股新鮮血液注入到了西安的樓市中，特別是為西安商業(yè)地產(chǎn)的“火熱”立下了汗馬功勞，它推動(dòng)了西安商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)入到了一個(gè)新的高峰期。如今的西大街道路寬敞、規(guī)劃統(tǒng)一、商賈云集，可以預(yù)見(jiàn)，西大街必將成為鐘樓商圈發(fā)展的又一助推器。伴隨著西安市城市建設(shè)和投資環(huán)境的不斷改善，小寨地區(qū)今年的商業(yè)改造力度也空前加大。它的建成，不但能夠給西高新的發(fā)展帶來(lái)巨大的推動(dòng)力，也將成為西安商業(yè)新的名片，它不但服務(wù)西安還將輻射整個(gè)西北地區(qū)。除了這幾個(gè)商圈外，西安城東奧韻國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、立豐購(gòu)物廣場(chǎng)以及城北城市運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)商業(yè)街、韋曲大學(xué)城等商業(yè)項(xiàng)目都將對(duì)西安的商業(yè)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。隨著西安舊城改造與城市化進(jìn)程的加快，西安正大踏步向國(guó)際化大都市邁進(jìn)，鐘樓商圈、西高新商圈、曲江商圈的商業(yè)地產(chǎn)投資高潮迭起。位于項(xiàng)目地下二層的電影院不但能提升商業(yè)人流，而且將給項(xiàng)目商業(yè)增加特色。威脅：大唐不夜城、環(huán)城西苑等系列項(xiàng)目上市，將會(huì)分流項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。造就一個(gè)西北絕無(wú)僅有的明星夢(mèng)工廠。（三）經(jīng)營(yíng)管理購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式適用情況自 營(yíng)企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力自營(yíng)為主、招租為輔企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)外的商戶作為補(bǔ)充。地下一層經(jīng)營(yíng)定位：地下一層由于近乎三分之一的面積已經(jīng)作為電影院定向開(kāi)發(fā)銷售，剩余部分由于設(shè)計(jì)的緣故自然分割面積比較適中，建議作為回收資金的主要來(lái)源，以出售為主。其它品牌店采取直接聯(lián)系廠商或地區(qū)經(jīng)銷商的形式招商、銷售，也可以輔助傳媒將信息傳達(dá)給廠商、經(jīng)銷商及投資者。建議在招商工作中主要采取此方法。此法對(duì)經(jīng)營(yíng)者的資金和對(duì)市場(chǎng)的把握能力要求頗高。從而帶動(dòng)消費(fèi)者休閑游玩的興趣和慷慨解囊的熱情，刺激投資者的投資熱情。塑造物業(yè)的品牌形象經(jīng)過(guò)前一階段的整合推廣，項(xiàng)目已經(jīng)在目標(biāo)客戶和消費(fèi)者中占有一席之地?！耙弊衷E引，即“引渠灌田”。（2）價(jià)格定位整體均價(jià)：12000元/m2。基于直效營(yíng)效的銷售組合（1）行銷：組織銷售隊(duì)伍，針對(duì)省內(nèi)外的目標(biāo)商戶展開(kāi)上門宣傳，促進(jìn)銷售。陸軍執(zhí)行形式：報(bào)紙廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告、電視電臺(tái)、樓書折頁(yè)、銷售人員等。主要形式：報(bào)紙軟文、活動(dòng)（詳情請(qǐng)見(jiàn)輔助措施）l 第二戰(zhàn)：陜西人怎么啦？目的：用軟文形式質(zhì)問(wèn)陜西人的精神！大膽、創(chuàng)新、敢為人先的精神到那里去了？從而帶出我們項(xiàng)目的創(chuàng)新方式。我們將節(jié)奏緊迫化些，吊足他們的胃口為開(kāi)盤當(dāng)天做足準(zhǔn)備。我們必須采用大量的活動(dòng)為項(xiàng)目聚集人氣，通過(guò)口碑、現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合促銷方式，三重攻擊投資者與經(jīng)營(yíng)者，讓他們覺(jué)得這里才是投資的熱土。嘉信不動(dòng)產(chǎn)策劃2004年10月28日