【正文】 地段原因，定位較高。同時旁邊的公共交通較少，家庭人口較多，進出不便，一般還要求配有小區(qū)巴士，連接主要公共交通和和附近的商業(yè)中心。五、TOWN HOUSE產(chǎn)品特征分析 從二次置業(yè)者購買過程看，他們則表現(xiàn)得更為“挑剔”。如：私營業(yè)主、金融機構(gòu)工作人員、國有企業(yè)中層領(lǐng)導等。 金融機構(gòu)工作人員。 出國歸來人員。 效益好的國有大中型企業(yè)的中層領(lǐng)導。5） 5）家庭人口為3——5人，可能三代同住。公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率；別墅為低密度低容積率的住宅，私家花園占地很大，私密性極強，價格昂貴，是住宅發(fā)展的方向，居住人群為經(jīng)濟勢力強，居住要求高的高收入階層；而TOWN HOUSE既屬城市范疇，又不是市中心，既滿足了人們親近自然，實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅，居住人群為收入較高的中產(chǎn)階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆。既要保持TOWN HOUSE的特性，也不能使其與周邊的建筑格格不入，講求整體的和諧。主臥挑高5米，華貴氣派?！　⌒^(qū)設(shè)有VIP會所。房型設(shè)計有特色，進戶門為雙開母子門，大面積落地窗，轉(zhuǎn)角窗，二層兩間臥室朝南；頂層主臥設(shè)置陽光透天排窗。單套總價定為110～124萬，是高價位TOWN HOUSE，銷售狀況良好。設(shè)計風格現(xiàn)代簡約主義新古典主義景觀設(shè)計下面就介紹一下新出現(xiàn)的幾個TOWN HOUSE項目的：從區(qū)域位置上看，TOWN HOUSE主要分布在交通便利、環(huán)境較好的郊區(qū)。2． 2．近西郊賓館、櫻花度假村、萬豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場等休閑娛樂設(shè)施，南臨西郊公園，至內(nèi)、外環(huán)線車程5~10分鐘。（３） （３）由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊。建筑設(shè)計非常有特色，建造現(xiàn)代風格的疊加式雙拼聯(lián)體別墅，帶電梯，三面采光，立面新穎，線條簡潔，整棟建筑充滿張力，極具通透感和現(xiàn)代感。區(qū)內(nèi)一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。部分房型在一層布置老人房，二、三層的布局比較局促，衛(wèi)生間也較小。每套總價在47~90萬，屬中價位TOWN HOUSE，銷售狀況一般。建筑設(shè)計 小區(qū)規(guī)劃和房型設(shè)計水平日益完善，對TOWN HOUSE的理解上升到較高水平。 該區(qū)域的TOWN HOUSE以中價位50——100萬TOWN HOUSE為主，低價位的經(jīng)濟別墅和高價位的豪華別墅較少，體現(xiàn)TOWN HOUSE的定位特點。已全部售完?！　⌒^(qū)占地11萬平方米，全部為外銷雙拼TOWN HOUSE。周圍地區(qū)以低檔住宅為主，規(guī)劃將在該地區(qū)建成一中檔別墅區(qū)。面積適中，房型設(shè)計合理?！　∶娣e適中，房型設(shè)計合理。10000平方米中式園林風格中央花園，組團綠化少，綠化率低，景觀設(shè)計與別墅區(qū)品質(zhì)不符。面積為２００２８０平方米；房型設(shè)計新穎，有特色，較氣派。二期在房型等細部做了調(diào)整，主力總價在７０８０萬左右，２０００年６月開盤，至今銷售８５％。櫻園位于莘莊地鐵以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距滬閔路不遠。建筑設(shè)計（二） （二）客廳相對較小，有的還沒有一般二房二廳的客廳大，基本上沒有采用挑空式的廳。 海天花園是公寓和TOWN HOUSE的混加小區(qū)。虹橋金斯花園　　位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。小區(qū)規(guī)模很大，占地80萬平方米，分期開發(fā)，以多聯(lián)體為主。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達的莘莊周圍聯(lián)排別墅樓盤相對集中，并形成高尚住宅氛圍，對上海人頗有吸引力。在40年代后，新式里弄發(fā)展為花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。 TOWN HOUSE 消費者特征分析五、 五、上個世紀初TOWNHOUSE是上海典型的名居　　19世紀念年代起，隨時著經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫門建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一帶。二、當前上海TOWN HOUSE市場簡述 上海人追求居住時尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關(guān)注私密性，構(gòu)成了聯(lián)排別墅市場旺銷的基礎(chǔ)。另一個聯(lián)排別墅供應(yīng)量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣?！　≥非f區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在180平方米～230平方米之間，單價大致在 3500～4500元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在160平方米～230平方米之間，單價大致在2900～3700元之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在130平方米～220平 方米之間，單價大致在3100～4000元之間?！　I(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排別墅建筑風格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體別墅少人問津即是一例。該階段主要指1998年以前。小區(qū)綠化率低，組團綠化較少。出行主要依靠社區(qū)巴士和自備車。房型較小，為經(jīng)濟別墅。采用英式古典風格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。 TOWN HOUSE沒形成區(qū)域板塊效應(yīng)，比較分散?；▓@較小，只是象征性的?！　陌l(fā)展商角度進行分析，由于以前較少接觸TOWN HOUSE，不能領(lǐng)會TOWN HOUSE這種住宅方式的真正內(nèi)含。攖園4個月200套的火暴銷售，點燃了TOWN HOUSE迅猛發(fā)展的導火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽光歐洲城、康橋半島等一大批TOWN HOUSE項目，市場競爭日趨激烈，消費者購買TOWN HOUSE的熱情也被激起，TOWN HOUSE在1999年下半年，2000年上半年出現(xiàn)了迅猛發(fā)展的現(xiàn)象。１、西南版塊分析：外立面及風格新穎，有美式、法式、西班牙三種風格。君臨天下總價為６８萬－１３０萬，也屬中價位聯(lián)體別墅，銷售狀況良好。房型設(shè)計合理，房間數(shù)較少。其中TOWN　HOUSE 146幢，獨立別墅10幢，小高層5幢，分三期開發(fā)。設(shè)有儲藏室，洗衣房，更衣室等功能區(qū)。單套總價為38——50萬，屬經(jīng)濟型別墅。開盤日期交房日期現(xiàn)房開發(fā)概要占地面積195930M211公頃建筑面積棟戶數(shù)42主力房型三房小區(qū)是獨立別墅和TOWN HOUSE并存的小區(qū)，獨立別墅138套，TOWN HOUSE108套。設(shè)有3124平方米的會所，規(guī)劃設(shè)便利店，圖書館，韻律教室，音響室，家庭影院，室內(nèi)游泳池，溫水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐廳等。 位置分布以地鐵為參照中心，大都離地鐵2——4公里，且旁邊有莘奉快速干道，外環(huán)線，滬杭高速，莘閔輕軌等交通干道，說明TOWN HOUSE對交通的要求較高。 棟戶數(shù)102主力房型三房五房主力面積160、2201719220層數(shù)34層高4面寬花園面積30M230M2露臺面積20M220M2車庫室內(nèi)室內(nèi)外立面彩色涂料彩色涂料銷售情況周邊規(guī)劃差，以低檔住宅及農(nóng)宅為主，配套設(shè)施少，無大型商場和娛樂設(shè)施，附近有民辦建橋大學。容積率總戶數(shù)7200戶108戶（聯(lián)），198（單）間距1215米1317綠化率50%設(shè)計風格夏威夷北歐景觀設(shè)計康橋半島： 位于南匯，外環(huán)線外側(cè)，較偏遠，周邊地區(qū)開發(fā)尚不成熟，以低檔住宅為主，主要靠康橋地區(qū)的配套設(shè)施。每戶底層均有室內(nèi)車庫和儲藏室；大戶型（182 m2），且挑高；客、餐廳43 m2，寬敞氣派；房間數(shù)較少，以三房為主，露臺均朝北；凸窗、落地窗采光好。單價為４７００７２００元／平方米，總價為８０９０萬，屬中價位別墅。容積率總戶數(shù)105（聯(lián)）；126（復式）33（聯(lián)）間距1520米車庫室內(nèi)室內(nèi)外立面面磚+涂料彩色面磚銷售情況景觀規(guī)劃以綠地為主，設(shè)有中央綠地，小區(qū)進門處有噴泉及柱廊。４、寶山板塊 寶山位于上海市區(qū)的北部，TOWN HOUSE項目除一直開發(fā)的錦秋加洲花園之外，還有華馨苑。雖然市區(qū)也出現(xiàn)TOWN HOUSE項目，但此區(qū)域TOWN HOUSE只起點綴作用，不可能大規(guī)模出現(xiàn)。出行靠社區(qū)巴士和自備車。小區(qū)占地八萬平方米，規(guī)劃308套現(xiàn)代簡約主義TOWN HOUSE，錯落有致，立面選用白色，輔以高級藍灰色，及局部金屬構(gòu)件，使建筑物與環(huán)境融為一體。江南文化園位于松江九亭，周邊以低檔住宅為主，配套設(shè)施較少，出行靠自備車和小區(qū)巴士。全部為室內(nèi)車庫，客廳挑高，獨立的半錯層餐廳，二層三個房間有兩個朝南，大面積主臥位于三層，配有大面積衛(wèi)生間，陽臺和露臺，采用大面積落地窗，面寬達7米。小區(qū)創(chuàng)造性地運用三維立體的空間布局手法，進行人車動線的分層布局。剛開盤，銷售狀況良好。房型設(shè)計上靈活多變，使廳、臥室、露臺、地下（半地下）室的功能發(fā)揮到最大，在窗、門、陽臺、衛(wèi)生間等細節(jié)上，大膽運用流行的式樣，不在一味照抄國外陳舊的樣式。 （一）TOWN HOUSE消費者主要特征：1） 1）有一定數(shù)額的可支配資產(chǎn)，家庭有12部車。（二） （二）消費者會根據(jù)自己的喜好選擇自己喜歡風格的TOWN HOUSE 。 　　TOWN HOUSE 基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低的多，另一方面規(guī)模化的產(chǎn)出使建筑成本大大降低，目前TOWN HOUSE的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，規(guī)模化的產(chǎn)出一方面使價格變的使購房者能夠接受，更容易在交通配套，生活設(shè)施方面形成規(guī)?；?，真正形成適合居住的高尚生活區(qū)。１、 １、在上海該類TOWN HOUSE占一定比例，較有代表性的有錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣花園、半島花園、新上海弄里人家等，主要集中在松江別墅區(qū)及九亭附近和寶山區(qū)域。 中價位個性TOWN HOUSE，指總價在50～100萬元的TOWN HOUSE，均價一般在６０８０萬左右。另外市場上還有一種疊加式的TOWN HOUSE，如金斯花園、湯臣豪園中的TOWN HOUSE，一個單元上、下兩戶。這四層空間形成了由外向內(nèi)，由動向靜，由公共性向私密性逐漸過渡的空間組合。建筑布局：TOWN HOUSE就是幾幢甚至十幾幢小于3層的住宅并聯(lián)組成的住宅。 TOWN HOUSE小區(qū)道路系統(tǒng)TOWN HOUSE小區(qū)道路交通應(yīng)遵循：安全保障性、合理性、寬敞性、觀賞價值性、人本分流性。隨著市場的發(fā)展，消費者對于建筑風格的喜好也發(fā)生著變化，建筑風格的采用應(yīng)順應(yīng)市場發(fā)展和消費者的喜好，及區(qū)域發(fā)展狀況。TOWN HOUSE的房型包括室內(nèi)和室外兩部分，室外部分指私家花園和室外車位，有的還設(shè)置一小院子。還應(yīng)設(shè)置一客衛(wèi)。私密空間，指主臥室。社會的生產(chǎn)資料是由一小部分人所占有