【正文】 2 年完工的甲級寫字樓，是否座落于這三大傳統(tǒng)商圈現(xiàn)今仍然是衡量甲級寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)之一?？裳袌?bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。填補(bǔ)空缺除了通過新建的星級酒店以外，還通過對原有基礎(chǔ)較好飯店的升級、改造和擴(kuò)建，4 月中旬由北京市發(fā)展和改革委員會(huì)舉辦的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)市場推介會(huì)上，國家旅游局的官員就說過，增加酒店這一塊應(yīng)該會(huì)成為北京吸引外商投資的亮點(diǎn)。第一階段是從現(xiàn)在開始到 2022 年，北京飯店市場肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入。這一階段至少需要 5 年的時(shí)間。2022 年 8 月到北京的國外旅游者有可能達(dá)到 60 萬左右，國內(nèi)旅游者有可能達(dá)可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。它的商業(yè)主要消費(fèi)人群主要是對電子高科技產(chǎn)品有需求的專業(yè)人士，以及在中關(guān)村商務(wù)區(qū)辦公和周邊辦公的工作和居住的一些人群。 　 比起西單、王府井等商業(yè)街區(qū)，在中關(guān)村做商業(yè)最大的優(yōu)勢是豐富而充足的客流量：這其中的支撐點(diǎn)是超過 150 萬平方米的寫字樓、高級會(huì)展中心和五星級酒店，以人民大學(xué)、北京大學(xué)為代表的各級、各類共 68 所高等院校以及30 多萬左右的在校學(xué)生；在微軟、IBM 等近 60 家落戶于中關(guān)村的世界 500 強(qiáng)企業(yè)和在國內(nèi)的眾多大型 IT 企業(yè)的白領(lǐng)以及鄰近區(qū)域內(nèi) 300 萬常住人口。 2022 年中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量可以達(dá)到近 32 萬平方米，而該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的總供應(yīng)量也將超過 60 萬平方米——中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)僅今年一年的供應(yīng)量就幾乎與此前十年的總供應(yīng)量相當(dāng)。樓及商住公寓；配置相對較低； 　　第七個(gè)區(qū)域是以上地為中心的軟件研發(fā)基地。區(qū)域甲級寫字樓的成交價(jià)多在 1416 美金/平方米/月的區(qū)間。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這些企業(yè)對辦公場所的需求量可想而知。中關(guān)村的商務(wù)寫字樓市場客戶群體一方面將吸引具備長遠(yuǎn)發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等企業(yè)巨頭；另一方面則是數(shù)以萬計(jì)的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類企業(yè)?！　∧壳爸嘘P(guān)村地區(qū)從高檔的甲級樓到乙級樓，再到商住公寓，所有的面積加起來約有 800 萬平米，為在中關(guān)村進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的和拓展的高科技及企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國際的科技企業(yè)，都提供了一個(gè)能容納百川的沃土。 　　中關(guān)村寫字樓近年來有大量供應(yīng)，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫字樓、中關(guān)村 e世界寫字樓、新中關(guān)寫字樓、第三極寫字樓等。中關(guān)村地區(qū)寫字樓總的供應(yīng)量在 2022 年達(dá)到了 720 萬平方米，預(yù)計(jì) 2022年將達(dá)到 860 萬平方米。另一方面，由于區(qū)域市場專業(yè)化程度很高，使得這里成為經(jīng)營電子類產(chǎn)品商家的天堂，隨著 IT 產(chǎn)品平均利潤率的下降，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生不同程度的變化，如向餐飲、購物、娛樂等其他商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變。而根據(jù)國際慣例，對于一個(gè)現(xiàn)代城（查看地圖）市而言，某一區(qū)域的人口密度與商業(yè)設(shè)施面積之比應(yīng)在 8∶1 左右。 隨之而來的，是中關(guān)村 公頃的土地放量。到 110 萬，共 170 萬左右（2022 年 8 月到北京旅游住在星級飯店的外國游客為30 萬人次，國內(nèi)游客為 100 萬人次） ，如果這 170 萬人平均每人在北京停留 5天，那么共需要 850 萬張床位。首先是奧運(yùn)概念的滯后效應(yīng)，入境旅游和國內(nèi)旅游需求，特別是國內(nèi)旅游需求不會(huì)下降太多。在此過程中可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)飯店企業(yè)并購的活躍期，特別是那些地理位置優(yōu)越、經(jīng)營管理方面存在障礙的國有飯店會(huì)成為北京飯店市場上資本運(yùn)作的追逐對象。北京華貿(mào)中心與萬豪國際集團(tuán)的酒店管理合同簽約儀式上，國家旅游局局長助理王軍致辭：中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，吸引了全球的目光，特別是中國加入世界貿(mào)易組織以后，為中外企業(yè)發(fā)展和合作創(chuàng)造了更好的市場環(huán)境和法律環(huán)境，實(shí)踐充分說明，中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國市場帶來了前所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了雙贏。3．6 酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場分析我國近年來經(jīng)濟(jì)快速增長、國家鼓勵(lì)外來投資、對外貿(mào)易往來頻繁、國內(nèi)外商旅人士增多，加上 2022 年奧運(yùn)會(huì)帶來的人流與商機(jī)，這都是旅店、酒店類物業(yè)發(fā)展的大好消息。根據(jù)《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查顯示：全球 4 萬多家跨國公司，90%以上的企業(yè)若干年內(nèi)會(huì)考慮在中國設(shè)立地區(qū)性總部，其中首選北京的約占 15%。 近年來北京市迎來了優(yōu)質(zhì)寫字樓入住的高潮。購物中心/綜合項(xiàng)目的比例印證了當(dāng)前中國購物中心投資開發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例目前較低，正說明成長空間比較大，各類商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注并認(rèn)同其投資空間。北京市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1） 北京在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)從上圖統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京大中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量占市場的主體，這完全說明了北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的現(xiàn)狀。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛力巨大自 2022 年 12 月 11 日我國有關(guān)零售業(yè)重大政策的出臺，中國零售業(yè)市場從此全面向外資開放，促使國際知名零售品牌大批擁入。進(jìn)入 2022 年，受購買需求的強(qiáng)烈拉動(dòng)，以及土地拆遷原材料等開發(fā)成本上升、供應(yīng)量減少等因素的影響，房價(jià)上漲勢頭更為明顯，期房單月價(jià)格在 5 月份創(chuàng)歷史最高，為每平方米 7136 元。 2022 年是北京住宅市場不平凡的一年，雖然經(jīng)歷了 8 （ 2） 土 地 供 應(yīng) 政 策 導(dǎo) 向 作 用 加 強(qiáng) 在 土 地 供 應(yīng) 的 空 間 分 布 上 ， 將 繼 續(xù) 貫 徹 落 實(shí) 城 市 總 體 規(guī) 劃 、 土 地 利用 總 體 規(guī) 劃 等 各 類 規(guī) 劃 確 定 的 城 市 空 間 布 局 和 區(qū) 縣 功 能 定 位 ， 促 進(jìn) 中 心 城 、新 城 、 小 城 鎮(zhèn) 和 新 農(nóng) 村 的 協(xié) 調(diào) 發(fā) 展 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。近年北京土地市場分析土地供應(yīng)2022 年全市土地實(shí)際供應(yīng)總量 6384 公頃，為年度供應(yīng)計(jì)劃的 98%，已辦理完用地手續(xù)的 4664 公頃，其中有償出讓面積為 1774 公頃，劃撥用地面積為2890 公頃。在供應(yīng)方式上，嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，充分發(fā)揮市場對土地資源配置的基礎(chǔ)性作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。改革開放以后特別是十五時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì)。中國的零售業(yè)也在以兩位數(shù)的速度增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。它位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，東起白頤路，西至彩和坊路，北到北四環(huán)（北大南門） ，南邊界為海淀鎮(zhèn)南街，是中關(guān)村的高科技商務(wù)中心區(qū)。1999 年 6 月，國務(wù)院正式批復(fù)了北京市政府和科學(xué)技術(shù)部《關(guān)于實(shí)施科教興國戰(zhàn)略，加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請示》 。 報(bào)告編制依據(jù) 《北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于原則同意中關(guān)村西區(qū) 23 號地項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的復(fù)函》(2022 規(guī)復(fù)函字 0279 號) 《北京中關(guān)村西區(qū) 23 號地項(xiàng)目設(shè)計(jì)說明》 《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》 （京地出［合］字（2022）第 237 號）可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目單位簡介（一）建設(shè)單位情況北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)中關(guān)村西區(qū) 23 號地塊的開發(fā)建設(shè)工作?！? （五）項(xiàng)目投資收益經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)總成本費(fèi)用約 萬元，此時(shí)，利潤可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中關(guān)村西區(qū) 23 號地建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066m2。中關(guān)村西區(qū) 23 號地項(xiàng)目建議書代可行性研究報(bào)告北京中設(shè)泛華工程咨詢有限公司二〇〇六年八月四日目 錄可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。地下功能為停車庫及機(jī)電設(shè)備用房，共設(shè)有 900 個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，其中地下 892 個(gè)，地上 8 個(gè)；自行車停車位 1369 個(gè)；地上部分由五星級酒店、寫字樓及商業(yè)三棟建筑組成，酒店 24 層，高 ；寫字樓 19 層，高 ；商業(yè) 6 層，高。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為 10%。注冊資金：20220 萬元成立日期：1999 年 12 月 15 日（二） 、公司股東基本情況北京科技園置業(yè)股份有限公司是由北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司、上海谷元房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、北京海開房地產(chǎn)集團(tuán)公司、海南三至投資發(fā)展有限公司、深圳海亞投資發(fā)展有限公司、北京中地土地整理公司六家公司參股。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。特區(qū)，90 年代開發(fā)開放浦東之后，國家跨世紀(jì)發(fā)展的又一重大戰(zhàn)略舉措。規(guī)劃建筑高度由西向東從 50 米到 80米逐漸升高，局部修建高度 90 米－120 米的標(biāo)志性建筑群，形成高低錯(cuò)落、變化有致的城市輪廓線。中關(guān)村西區(qū) 23 號地建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066M2，項(xiàng)目將建成酒店（24 層高精裝修） 、5A 級辦公樓（20 層高部分裝修） 、購物中心（6 層高部分裝修） 。這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會(huì)進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。奧運(yùn)申辦成功后，北京市計(jì)劃動(dòng)用高達(dá) 1800 億元的資金進(jìn)行北京城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，經(jīng)過這一輪大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京的城市面貌將發(fā)生翻天覆地的變化，總的方向是更都市化、更國際化、更適宜居住、與國內(nèi)其他城市的差距也會(huì)越拉越大。 （2）頒布執(zhí)行 2022 年、2022 度土地供應(yīng)計(jì)劃 土地供應(yīng)計(jì)劃是政府加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段。 （3）加大清理閑置土地力度 北京市國土局于 2022 年 8 月和 10 月對 45 宗地塊的土地使用權(quán)正式公告收回，用地面積約 67 公頃、規(guī)劃建筑面積 309 萬平方米。與2022 年相比，地塊減少了 39 宗，面積減少了 公頃，面積下降了%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，從 2022 年 1 月到 2022 年 6 月，北京市供應(yīng)住宅項(xiàng)目土地 85%都在建設(shè)中或未開始建設(shè)，在正在開發(fā)建設(shè)面積中， 公頃(規(guī)劃總面積 萬平方米)為 大限前（包括 大限）取得的土地，這些 大限前取得的土地，按要求將基本上在 2022 年年底前竣工，而形成真實(shí)的市場供應(yīng)。 （ 3） 土 地 價(jià) 格 預(yù) 測受 到 征 地 、 拆 遷 政 策 及 經(jīng) 濟(jì) 形 勢 發(fā) 展 看 好 影 響 ， 2022 年 北 京 土 地開 發(fā) 成 本 有 可 能 繼 續(xù) 上 升 。（一）隨著房地產(chǎn)市場的深入發(fā)展和日益規(guī)范，大量開發(fā)商以空前的信心投資京城地產(chǎn)。在國家逐步加強(qiáng)宏觀調(diào)空，抑制房地產(chǎn)市場過熱的大背景下，北京市商品房價(jià)格出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)的勢頭，引起了社會(huì)各界的密切關(guān)注。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，從 1992 年我國商業(yè)領(lǐng)域?qū)ν赓Y開放以來到 2022 年底，我國已累計(jì)批準(zhǔn)設(shè)立 314 家外商投資商業(yè)企業(yè)，合同利用外資 億美元，開設(shè)了 3997 個(gè)店鋪，營業(yè)面積達(dá) 920 萬平方米。根據(jù)賽睿顧問和國際機(jī)構(gòu)接觸的經(jīng)驗(yàn)，目前階段，很少有機(jī)構(gòu)對規(guī)模在 10 萬平方米以上的 SHOPPING MALL 項(xiàng)目有投資計(jì)劃。 從上圖可以看出北京市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)極大的不均衡特點(diǎn)，投資機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為：從這種不均衡可以看出市場熱點(diǎn)，也可以挖掘市場空白點(diǎn)；市場熱點(diǎn)地區(qū)，既說明存在投資機(jī)會(huì)，也說明激烈競爭在孕育風(fēng)險(xiǎn)?？裳袌?bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。北京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)約 600 萬平方米，60%以上面積是 2022年以前竣工的項(xiàng)目提供的，且其中 10%的項(xiàng)目投入使用接近 10 年。北京對酒店的建設(shè)是異常歡迎的，僅從北京 2022 年要舉辦奧運(yùn)會(huì)來看理由就已經(jīng)非常充分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這種增長首先表現(xiàn)為需求總量的增長，也是現(xiàn)在飯店業(yè)利好預(yù)期的最大依據(jù)。北京目前有 1—5 星級的飯店客房近 10 萬間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。家樂福旗艦店落戶中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)的黃莊。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如果假設(shè)中關(guān)村西區(qū) 23 號地的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當(dāng)，考慮到近年房價(jià)上漲因素，我行認(rèn)為 19000 元/平方米左右的價(jià)格是比較接近市場價(jià)格的。 　　根據(jù)成業(yè)行提供的資料，2022 年中關(guān)村核心區(qū)寫字樓供應(yīng)量為：銷售接近30 萬平方米、出租接近 60 萬平方米?？裳袌?bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近