鑫達花園項目可研報告(更新版)
【正文】 648說明：具體明細見附表（1）商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣2037元/ m2，預計盈利188萬元，如下表：面積（m2）單位成本（元/ m2）總成本（萬元）銷售均價（元/ m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）4000203781425001000186說明：具體明細見附表（2）。 宅1400028523500648商業(yè)用房40008141000186合如依據我們的成本測算并結合市場情況，在可以解決資金壓力的情況下，建議暫定銷售價格2500元/㎡。古韻新城：縣城中心位置，成交均價為1800元／平方米欣鑫家園：縣城最西側，銷售均價為1380元／平方米。（4）促銷戰(zhàn)略根據工程進展情況及預售證發(fā)放日期，適時進行促銷活動，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰。建筑風格及園林景觀設計突出本項目對南皮住宅市場的建筑風格和園林景觀設計進行了巨大突破，建造特色枯水景、實行立體綠化，保證植被的多樣性和色彩性市場供求關系良好本項目地處城市改造的區(qū)域，高端房產開發(fā)項目較少。另外應注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形傾向歐式風格，使小區(qū)具濃郁的異域風情及強烈的可識別性。四、總體規(guī)劃構思本項目參照北京、上海等地域房地產業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、特色商業(yè)等合理規(guī)劃，精心設計。南皮縣政府部門保持對土地價格的控制，受經濟因素和土地指標限制，不會降低土地價格，以規(guī)劃控制、劃小地塊的形式穩(wěn)定土地價格并逐步提高土地價格。這些資金更加提高了開發(fā)商與購房者博弈的能力和欲望，一些開發(fā)商甚至玩起了捂盤惜售的“游戲”。二、地方政府扶植樓市。具體說來，導致09年3月以來中國樓市房價普遍上揚的因素有以下幾點：一、大環(huán)境的影響。甚至有人直接將帳篷搭建在了附近，最后開發(fā)商百步亭集團被迫提前開盤。如果說08年是屬于開發(fā)商的恐慌時期，那么到現在，則到了購房者的恐慌時期。項目占地少，地價低，前期工作已經運作成熟，因此項目前期投入少，適合目前公司開發(fā)。建筑單體設計小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。二、營銷方案本項目位于南皮城東北，地里位置相對較偏，地塊較小，不適合定位于普通消費人群。大量運用夾報、當地生活資訊報紙版面，直接有力的訴求，打動消費者，配合銷售活動，創(chuàng)造銷售高峰。古韻新城二期：占地約20畝，多層，拆遷項目，預計7月份動工，內部認購價格3層2350∕㎡。 投資計劃及經濟分析一、前期工程需要做的準備工作土地出讓手續(xù)全部完善；地質勘察已全部結束；建施圖紙、基礎圖紙
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