【正文】 獨(dú)特樓盤文化基點(diǎn)，支撐新古典主義文化和街坊式人文社區(qū)的綜合體。 在盡可能的條件下，為住宅創(chuàng)造更多的各種景觀環(huán)境，在塑造商業(yè)的時(shí)候，應(yīng)注重社區(qū)商業(yè)街部分與周邊住宅的交通環(huán)境關(guān)系，做到互不干擾，又能給社區(qū)住戶帶來便利。 （4）街坊式的鄰里交流空間，塑造社區(qū)文化。環(huán)境是其次考慮因素，在其次是周邊是否有較為成熟的生活、教育、休閑等配套，將會在其決策階段起很大作用 購房主要信息來源：實(shí)地觀察、紙質(zhì)傳媒上的房產(chǎn)廣告，大型房產(chǎn)展銷會 發(fā)展分析：此類客戶項(xiàng)目的主要客戶來源，是為滿足對居住條件更高的要求，對現(xiàn)有住房進(jìn)行升級換代，影響此類目標(biāo)客戶實(shí)際成交數(shù)量的將是“環(huán)境”、“配套”、“交通條件”等問題 重要客戶：70年代人 年齡特征：30歲左右 職業(yè)特征：工作地點(diǎn)以城內(nèi)為主，職業(yè)范圍較廣，工作節(jié)奏快 購房動(dòng)機(jī)：有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，需要獨(dú)立的生活空間，部分為了成家立業(yè) 價(jià)值取向：以懷舊為導(dǎo)向，注重文化涵養(yǎng) 文化程度：本科以上 影響購房因素：消費(fèi)者目前關(guān)注的重心依然是圍繞在交通、配套、品質(zhì)與環(huán)境幾個(gè)基礎(chǔ)條件上面，項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品外觀以及能夠提供的硬件設(shè)施 購房主要信息來源：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、戶外廣告，實(shí)地觀察 發(fā)展分析：此類客戶對本案區(qū)域沒有偏見，同時(shí)具有反叛的人文特征，他們對本案無區(qū)域抗性；他們對產(chǎn)品、配套的需求要與其原來居住環(huán)境有質(zhì)的改變，產(chǎn)品的個(gè)性化差異性將更受關(guān)注。 新古典主義是古典與現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來自古典主義，但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似，針對本案采用的是中式古典主義和西方古典主義相結(jié)合的全新古典主義，即：更適合居住的中式古典園林環(huán)境和社區(qū)文化和西方古典建筑元素，使其古典與時(shí)尚向結(jié)合。 l 項(xiàng)目最大的地位優(yōu)勢位于城東，是長沙市民購房的首選之地，同時(shí)也有汽車產(chǎn)業(yè)的支撐。 四、項(xiàng)目SWOT分析 表41 1 ☆☆ 用地自身特點(diǎn) 緊靠大明路主干道，交通線路便利 利 ☆☆ 區(qū)域住宅環(huán)境 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，汽車產(chǎn)業(yè)成為其支柱，第三產(chǎn)業(yè)有待發(fā)展 利 ☆☆☆ 人口環(huán)境 大明路規(guī)劃為長沙最大的汽車產(chǎn)業(yè)基地，大校機(jī)場拆遷，成為長沙新的居住中心 利弊 二、項(xiàng)目基地特質(zhì)評析 要素項(xiàng)目由三棟多層、六棟小高層和三棟點(diǎn)式住宅組成。 我司認(rèn)為：一、提升本案的硬件品質(zhì)（如：建筑規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等），以利同競爭對手拉開檔次；二、營造物業(yè)的獨(dú)特氣質(zhì)（如：規(guī)劃理念、社區(qū)文化等），擴(kuò)大本案的潛在客群。 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)缺乏品牌開發(fā)商，項(xiàng)目的開發(fā)將在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下追求利潤的最大化，同時(shí)一定要注意品牌的塑造，以在項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營中創(chuàng)造高于其他項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，項(xiàng)目的開發(fā)不僅僅單純的追求高額利潤，發(fā)展的過程中，品牌的戰(zhàn)略意義十分重要，一定要考慮企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 l 新古典主義住宅映象 悠然自得、閑情雅致生活樣本 市場定位詮釋： 18世紀(jì)末到19世紀(jì)上半期，法國建筑連同繪畫一起被稱作新古典主義時(shí)期，這個(gè)時(shí)期并沒有形成新的建筑樣式，只是古代建筑交替、花樣翻新而已，也有人稱之為“浪漫的古典主義”。 但是政府目前的房貸政策對其的抑制作用不可忽視 三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位是在項(xiàng)目市場定位的戰(zhàn)略下，去具體表達(dá)和體現(xiàn)市場定位的意圖。 小區(qū)建筑設(shè)計(jì)原則 （1）根據(jù)小區(qū)地塊用地條件，考慮景觀與通風(fēng)，主體采用板式小高層建筑，部分多層建筑 （2）建筑風(fēng)格使用中式古典主義和歐洲古典主義的結(jié)合，如“美人靠”等 （3）建筑立面色彩突顯穩(wěn)重和精致，突顯古典主義建筑風(fēng)格的優(yōu)勢。市場比較法必須遵從“同質(zhì)同價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的操作方法，必須能盡量挖掘市場空白，提高物業(yè)的市場附加值。 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 在以上原則的指導(dǎo)下，我們將調(diào)查與本案相關(guān)的競爭物業(yè)，選取其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對象。 amp。 項(xiàng)目用地指標(biāo) 規(guī)劃建設(shè)用地面積及容積率 容積率 ____ 總建筑面積他們的指導(dǎo)思想從原來單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開始關(guān)注自己開發(fā)出來的產(chǎn)品能否為客戶所接受。這些人的審美傾向口味更高、更挑剔。Oslash。Oslash。Oslash。后現(xiàn)代主義 新古典主義何種建筑理念更適合中國人的居住文化？ 設(shè)置懸念 1．引導(dǎo)期，公眾關(guān)注。建議從以下幾個(gè)方面入手： ●發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā)理念和服務(wù)意識，與消費(fèi)者的需求相比，我們應(yīng)快半步，提前作到了他們的所需所想，所以我們在核心價(jià)值上導(dǎo)入了“物質(zhì)前行，精神回歸”的全新概念，迎合消費(fèi)者對精神生活的向往； ●街坊式社區(qū)文化和人文環(huán)境：這其實(shí)是生活方式的集中體現(xiàn)，作為本案的目標(biāo)消費(fèi)群，他們對社區(qū)生活的要求只有一個(gè)，那就是能夠找回“回歸本我，優(yōu)哉生活”的生活方式與生活節(jié)奏。 八、現(xiàn)場銷售策略 “一對一”直效營銷是指營銷過程中，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，以加強(qiáng)目標(biāo)命中率，促進(jìn)銷售，是一種實(shí)用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。在有效客戶充足的情況下方可推出限量房源，造成哄搶的局勢。 二、階段計(jì)劃 在市場推廣中，我們把整個(gè)銷售周期分成三個(gè)階段，即概念引導(dǎo)階段、強(qiáng)勢推廣階段和品牌升華階段，這三個(gè)階段的時(shí)間界定和推廣主題等如下： 概念引導(dǎo)階段（開盤前兩個(gè)半月） 推廣目的：引發(fā)市場對住宅模式的討論 推廣主題： 新居住模式、新建筑模式的探討。 深圳中原地產(chǎn)顧問公司