【正文】 費(fèi)者！ 利潤景城 競爭項目分析 項 目 參 數(shù) 學(xué)府花苑 谷水怡景 明珠廣場 水岸茗都 天靜 小商品批發(fā) 業(yè)種分析 分布區(qū)域 渦河中路、人民廣場周邊 主要品牌 無，以當(dāng)?shù)匦〗?jīng)營戶為主 現(xiàn)狀 較為飽和 經(jīng)營狀況不佳 本案建議 引進(jìn)， 精品店符合本項目以年輕消費(fèi)人群為主的特征 精品店 業(yè)種分析 分布區(qū)域 分布極為零散 主要品牌 親子貝貝 現(xiàn)狀 市場空缺大 經(jīng)營狀況很好 本案建議 引進(jìn)， 本項目臨近急救中心準(zhǔn)消費(fèi)人群集中，且住宅部分消費(fèi)者高端，較會比較注重對子女的消費(fèi)。 餐飲類 飲食文化較濃，高檔餐飲少，低檔排擋類餐飲居多，整體經(jīng)營狀況良好，消費(fèi)時間段主要集中在夜晚。因此導(dǎo)致了該商場的沒落。 商業(yè)外街分析 N A B 渦 河 路 c 建 設(shè) 路 勝 利 路 紫 光 大 道 向 陽 路 本案 D 屬性 A B C D 代表業(yè)態(tài) 珠寶飾品 鞋類、文體 百貨、餐飲 超市 主力面積范圍 3050平方米 3050平方米 3050平方米 80100平方米 平均月租租金 /月 /㎡ ︻向陽路︼ 外街商業(yè)分析 特點：路段長，經(jīng)營種類多，最南段（項目周邊）依靠醫(yī)院帶來消費(fèi)群體，以超市為主，中間依靠師范學(xué)校和汽車站帶來人流，餐飲和賓館較多，北段電器和金銀首飾較多。 主力商家作用明顯，唯一的手機(jī)通信大型賣場，競爭力強(qiáng) 外街商業(yè)分析 N 團(tuán) 結(jié) 路 向 陽 路 屬性 A B 代表業(yè)態(tài) 鞋類 服飾 主力面積范圍 3035平方米 4050平方米 平均月租租金 /月 /㎡ 工 農(nóng) 路 A B ︻團(tuán)結(jié)路︼ 特點：租金較高，新興商住樓商業(yè)街，其主要品牌男裝為主。 ? 工農(nóng)南段 — 手機(jī)等通信專業(yè)市場，形成五、六時間，經(jīng)營狀況良好。 64406570747758006000620064006600680070007200740076002022 2022 2022城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元 ） 宏觀市場分析 ? 渦陽目前房地產(chǎn)市場處于 起步后的階段 ； ? 此階段客戶的需求特征是 自住需求和改善居住條件 ； ? 房地產(chǎn)開發(fā)的 數(shù)量迅速增加，即將進(jìn)入大盤時代 。 為今后消費(fèi)者的出行帶來很大的便利 ，是該片區(qū)一大利好因素。 〖 主要商業(yè)分布格局 〗 傳統(tǒng)商圈：向陽北路、渦河西路、勝利中路、勝利東路 ● 道路屬性－－是渦陽縣的交通主干道，行人、自行車、電動車、汽車最密集道路； ? 商業(yè)特征－－人民路集合了人們?nèi)粘Ｉ钏璧母鞣N業(yè)態(tài)，整體經(jīng)營狀況一般。 Ｎ 工 農(nóng) 路 向 陽 路 東 環(huán) 路 渦 河 路 B C D A 屬性 A B C D 代表業(yè)態(tài) 小商品、日用百貨 日用百貨 服飾 百貨 主力面積范圍 2030平方米 2030平方米 2030平方米 3040平方米 平均月租租金 /月 /㎡ ︻渦河路︼ 特點：紅旗電影院為本街道吸引部分人流，本街道租金高于渦陽平均租金，日用百貨為主，西路主要以小商品批發(fā)為主，已形成三十年以上，整體經(jīng)營狀況一般。 廣場的聚集人氣，帶動超市類的消費(fèi)，休閑廣場倍受本地人喜愛。而服裝和工藝品類 經(jīng)營狀況較差 ，經(jīng)營者急需新的商業(yè)環(huán)境和商業(yè)模式 廣場西： ?以休閑類為主營業(yè)態(tài)， 茶吧、休閑吧 等，本地人休閑消費(fèi)意識不強(qiáng)，導(dǎo)致這片區(qū)域 經(jīng)營狀況一般 。如項目 能解決產(chǎn)權(quán)問題 ，必對我項目形成一定沖擊。 超市類 分布較廣，中高檔超市少，經(jīng)營面積全部都在 1000㎡ 以下，經(jīng)營面積越大其競爭力越強(qiáng)，南天購物城、華電超市為本地最成功，項目周邊已有八家超市，只有南天、華聯(lián)經(jīng)營狀況良好。 建材 業(yè)種分析 分布區(qū)域 勝利西路、渦河?xùn)|路 主要品牌 富佰代、 皖寶、三葉 現(xiàn)狀 低檔競爭激烈 中高檔市場空缺較大 本案建議 引進(jìn)， 中高檔家具與本案形象符合、且市場空缺較大，有市場機(jī)會 家俱 業(yè)種分析 分布區(qū)域 向陽路北段、渦河中路、工 農(nóng)路、團(tuán)結(jié)路 主要品牌 耐克、邦威、太平鳥 現(xiàn)狀 經(jīng)營狀況良好 經(jīng)營戶實力較強(qiáng) 本案建議 引進(jìn)， 與本案形象匹配。高尚 綜述 競爭項目幾乎都集中在當(dāng)?shù)氐摹罢?wù)新區(qū)”，一方面相互牽制性大，但另一方面則說明了政務(wù)板塊必定渦陽未來的商業(yè)新核心。從銷售率上看，單層層高 。 注重便利性，對購物環(huán)境要求不高。 消費(fèi)目的性較為單一，無綜合消費(fèi)意識。 競爭力組合 商業(yè)新城 地理地標(biāo) 心理地標(biāo) 城市名片 項目定位及未來發(fā)展方向和目標(biāo) 區(qū)域中心 ?市場的發(fā)力點不僅在于業(yè)態(tài)的區(qū)分，而更在于特色的持有； ?一個真正能體現(xiàn)城市名片高度的商業(yè)項目，應(yīng)該能夠讓人們隨時 處于 SHOPPING狀態(tài)之中。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。 總之，他們在消費(fèi)取向上更注重現(xiàn)代化時尚化國際化； 對消費(fèi)品的要求更高，注重其美觀、性能好、實用、投資增值保值、服務(wù)的專業(yè)化等 。 （本案完全符合該業(yè)態(tài)選置要求） TRENDY 品牌專賣店 潮 流 木 五行 ,木之為陽氣動躍觸地而出也 渦陽游樂主題廣場 SPORTY 動 感 城市游樂主題休閑廣場 起到向陽路人群聚集，以帶活南大街商業(yè)人氣。月 按照 10年投資回報年限測算商鋪銷售均價為： 7200元 /㎡ 根據(jù)以上分析，建議本項目平均價格為： 一層 10000元 /㎡ 二層 4000元 /㎡ 租金測算 商鋪（簽約 3年 5年 8%年返租，統(tǒng)一招商管理） 商鋪投資方案（一） 商鋪投資方案（二） 區(qū)區(qū) 13萬，投資總價值 50萬商鋪 （以單價 2萬元 /平米計算） 轉(zhuǎn)帳 52萬，投資總價值 200萬商鋪 （以單價 /平米計算） 條目 支出 收入 備注 條目 支 出 收 入 備注 首付款 25,0000 5成首付 首付款 100,0000 5成首付 前 3年租金回報 120220 8%回報率 前 3年租金回報 48,0000 8%回報率 首筆支出 13,0000元 首筆支出 52,0000元 月供 2858 10年按揭 月供 11434 10年按揭 月租金收入 3333 8%回報率 月租金收 入 13333 8%回報率 租金要求 133元 /平米 ?月 租金要求 167元 /平米 ?月 促銷策略