【正文】 此資料來自企業(yè) ▲ 中國現(xiàn)行的城市規(guī)劃編制體系由：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 、城市總體規(guī)劃和城市詳細規(guī)劃組成。 ▲ 氣溫是指離地面 。 ▲ 地震震級分為 9級 ,5級以上的地震會造成破壞； 地震烈度分為 12 級，地震烈度在在 7 度以上的地區(qū)都必須抗震設(shè)防， 9 度以上不宜用作城市用地。 ▲ 中國的城市化進程仍屬于（向心型社會）階段。 ▲ 城市人口增長率 =本年城市人 口增長絕對數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù) 1000‰ 城市人口機械長率 =本年城市人口遷入數(shù) 本年城市遷出數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù) 1000‰ 城市人口自然增長率 =本年城市人口出生數(shù) 本年城市人口死亡數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù)1000‰ ▲ 城市人口增長分為：自然增長和機械增長。 ▲ 在中國，居住用地分為四類： 一類居住用地，以低層住宅為主，市政公用 設(shè)施齊全，布局完整，環(huán)境良好。 ▲ 按城市平面幾何形狀，可將 城市分為：塊狀城市，帶狀城市，星狀城市 。 ▲ 收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。 ▲ 從收益法的觀點看，房地產(chǎn)價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。 ▲ 再可比實例的成交日期至估價時點期間，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生變化的三種情況： 上漲；平穩(wěn)； 下跌。 ▲ 房地產(chǎn)估價的基本方法：比較法（重點復(fù)習）、收益法、成本法。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的因素有：日照、風向、降水量、地勢和天然周期性災(zāi)害等。（ 2）已征用補償?shù)醋? “ 三通一平 ” 或以上開發(fā)的土地（ 3）已做 “ 三通一平 ” 或以上開發(fā)的土地，（ 4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。 ▲ 保留價、起拍價、應(yīng)價、成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。 ▲ 在實際交易中的幾種 付款方式： 要求在成交日期是一次付清； 如果在成交日期時一次付清，則給予折扣； 從成交日期時起分期付清； 約定在未來某個日期一次付清； 以抵押方式支付。 ▲ 單位價格間稱單價，是指一個計量單位的價格。（如：經(jīng)濟適用房出售價。 ▲ 原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本。 ▲ 成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。 使用價值，是指該種商品能滿足人們 此資料來自企業(yè) 某種需要的效用。 內(nèi)部收益率存在問題： 該方法本身所固有的再投資假設(shè)； 多重根的問題。 ▲ 凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量 ▲ 現(xiàn)金流量圖的習慣表示方法 是： 用一條線表示時間，將該水平線發(fā)分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，它可以是年、半年、季、月，通常為年； 前一個計息周期的終點同時也是最后一個計息周期的起點； 現(xiàn)金流量越大，垂直線越長。通常用 A/F,i,n來表示 將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式 Ｐ＝Ａ [（１＋ i） n─ 1/i(1+i)n] （１＋ i） n─ 1/ｉ (1＋ i)ｎ 稱為 “ 等額系列現(xiàn)值系數(shù) ” 。 （ 6）年金 A是在每年年末發(fā)生的。即：利率 =單位時間內(nèi)的利息 247。 ▲ 房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。 互補品：對一種房地產(chǎn)的消費多了，對另一種房地產(chǎn)的消費也會多起來。 ▲ 地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展不利，體現(xiàn)在： ① 會 降低外來投資的吸引力； ② 會降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場競爭力； ③ 會使現(xiàn)有的投資者外遷。 ▲ 完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。 ▲ 房地產(chǎn)市場分類： 按用途（功能）可分為：居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場； 此資料來自企業(yè) 按檔次可分為：高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場、低檔房地產(chǎn)市場； 按區(qū)域范圍可分為：整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場； 按交易方式可分為：房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場； 按交易目的可分為：房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場； 按流轉(zhuǎn)次數(shù)可分為：房地產(chǎn)一級市場（為土地使用權(quán)出讓市場）、房地產(chǎn) 二級市場（為新開發(fā)的商品房交易市場）、房地產(chǎn)三級市場（為房屋再次交易市場）； 按時間劃分可分為：過去的房地產(chǎn)市場、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場。 ▲ 房地產(chǎn)可以視為實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。 ▲ 房地產(chǎn)市場市場交易包括：買賣、租賃、抵押、互換等。 ▲ 根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區(qū)分為：買方市場和賣方市場。 ▲ 房地產(chǎn)市場周期： ① 上升期：租金、售價同步上漲，二手房價格上漲； ② 高峰期：售價增長大于租金增長，新建房交易量大； ③ 衰退期：舊房交易量大，新房銷售困難，空置率上升，售價比租金下降快； ④ 低谷期：市場極為蕭條；交易量很??；開發(fā)項目開工率低租金下降；消費需求依市場慣性降低，租金下降 。 ▲ 影響房地產(chǎn)需求量的因素： ① 該種房地產(chǎn)的價格水平； ② 消費者的收入水平； ③ 相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平； ④ 消費者的偏好； ⑤ 消費者對未來的預(yù)期。 ▲ 影響房地產(chǎn)供給量的因素： ① 該種房地產(chǎn)的價格水平； ② 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； ③ 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平； ④ 開發(fā)商對未來的預(yù)期。 ▲ 開發(fā)周期長的房地產(chǎn)，供給彈性較小。 ▲ 資金的時間價值 的換算： （一）資金時間價值換算的基本說明 資金時間價值換算中符號及其涵義 P表示現(xiàn)值 F表示將來值 I表示利率 N表示計息的周期數(shù) A表示等額年金 資金時間價值換算中的假設(shè)條件 （ 1）資金時間價值換算中采用的是復(fù)利。 通常用 F/P,i,n來表示。 ▲ 根據(jù) 風險偏好可將投資者分為： ① 投機型的投資者； ② 保守型的投資者 ③ 普通投資者。 ▲ 凈現(xiàn)值的計算方法； 算出凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 =凈現(xiàn)金流量）； 算出凈現(xiàn)值； 例：凈現(xiàn)值 =60500/（ 1+10％） +100/（ 1=10％） 2+600/（ 1+10％） 3 此資料來自企業(yè) 判斷 NPV是否可行。 ▲ 某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。 ▲ 某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。 在賣方市場下，成交價格往往是偏高的；在買方市場下，成交價格往往是偏低的。 ▲ 帳面價值又稱帳 面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已計提會計折舊后的余額。（如：出售公房標準價格、成本價）。 ▲ 樓面地價又稱單位建筑面積地價：是平均到每個單位建筑面積上的土地價格。期房價格通常低于現(xiàn)房價格。 ▲ 成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。 此資料來自企業(yè) ▲ 補地價指需要補交給政府的一筆地價。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要有：政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機和城市化。 ▲ 比較法適用的條件：同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。 ▲ 價格等于成本加平均利潤是在長期內(nèi)平均來看的，而且需要具備兩個條件：一是自由競爭； 此資料來自企業(yè) 二是該種商品可以大量生產(chǎn)。（如：商店、寫字樓、住宅、旅館、餐館、游樂場、影劇院等） ▲ 收益法最簡單的公式： V=a/r (v表示收益價格； a表示凈收益； r表示資本化率或折現(xiàn)率 )。 ▲ 城市規(guī)模包括人口規(guī)模和用地規(guī)模。 ▲ 城市的地域范圍：城市行政區(qū)、建城區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)。 四類居住用地，是指以簡陋住宅為主的用地。 ▲ 在城市離心發(fā)展過程中有郊區(qū)化和逆城市化兩種不同類型和階段。 ▲ 不適宜建設(shè)用地的主要類型： 承載力小于 60kpa和厚度在 2m2 以上的泥炭層或流沙層的土地； 坡度在 20％的坡地； 經(jīng)常被水淹沒，且淹沒深度超過 ； 受沖溝、滑坡等工程地質(zhì)病害嚴重影響的地段； 基本農(nóng)田、礦區(qū)、軍事用地、歷史文化等類保護區(qū)。 ▲ 地形坡度和坡向?qū)Τ鞘懈黝愑玫睾凸こ探ㄔO(shè)有很大影響。 ▲ 住宅的布置，通常以滿足日 照要求作為確定建筑物間距的主要依據(jù)。 ▲ 城市總體規(guī)劃編制分為綱要編制和規(guī)劃編制階段。 ▲ 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： ① 以居住小區(qū)為基本單位（人口規(guī)模 1 萬 ~ 萬人， 3 千 ~5 千戶，用地規(guī)模17~35hm2（公頃））； ② 以居住組團為基本單位（ 300~800戶， 1000~3000人）； ③ 以居住組團和居住小區(qū)為基本單位。 ▲ 建筑物按其使用性質(zhì)可分為： 居住建筑（包括：普通住宅、高檔公寓、別墅、集體宿舍）、 公共建筑（包括：辦公樓、商店、旅館、醫(yī)院、影劇院、體育館、展覽館等）、 工業(yè)建筑（包括：工業(yè)廠房、倉庫）、 農(nóng)業(yè)建筑（包括：種子站、拖拉機站、飼養(yǎng)生畜用房）。 ▲ 按建筑結(jié)構(gòu)劃分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。 ▲ 房屋完損建筑物耐久等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好，損壞程序來劃分的。分天然地基和人工地基。 墻體按構(gòu)造方式，分為實體墻、空心墻、復(fù)合墻。 ▲ 樓梯為豎向構(gòu)件。 ▲ 屋頂應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、防火要求。 按開取方式，門分為：平開門、彈簧門、推拉門、轉(zhuǎn)門、折疊門、卷簾門、上翻門、升降門。 ▲ 建筑物的裝修分為（ 高級裝修 、中級裝修 、普通裝修 ）。 ▲ 建筑物常用的采 暖方式有（ A、集中采暖 B、局部采暖 C、區(qū)域供熱）。 ▲ 電梯按運行速度，可分為高速電梯、中速電梯、低速電梯。 單元式高層住宅每單元只設(shè)一部電梯時，宜采用聯(lián)系廊聯(lián)通。 ▲ 智能化居住區(qū)的基本要求： 設(shè)置智能化居住區(qū)安全防范系統(tǒng)； 設(shè)置智能化居住區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)； 設(shè)置智能化居住區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。 ▲ 設(shè)備施工圖包括：給排水施工圖；采暖施工圖；通風施工圖、電氣施工圖 。 ▲ 觀測條件包括（ A、觀測者 B、測量儀器 C、測量對象）。 ▲ 基本地籍圖的比例尺，大中城市一般是 1： 500，郊區(qū)或鎮(zhèn)一般為 1： 1000； 宗地圖的比例尺一般是 1： 500或大于 1： 500。 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和 工具。 ▲ 房地產(chǎn)金融的基本職能有（ A、籌集資金 B、融通資金 C、結(jié)算服務(wù)）。需要還本付息。有公債和國庫券。 ▲ 本票的基本當事人有 2個：出票人和收款人。 ※※ 以下為本章的重點 ▲ 用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款對應(yīng)的是（ A、土地使用權(quán)抵押貸款 B、在建工程抵押貸款）。 ▲ 抵押貸款的日常維護服務(wù)包括： 收取還款并轉(zhuǎn)交貸款機