【正文】 您提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們的員工都經(jīng)過了專門的脫產(chǎn)培訓(xùn)，對(duì)市場(chǎng)行情有比較深入地了解，相信我們做的是專業(yè)的，這可以通過我們的服務(wù)證明。然后可以從濟(jì)南的地理位置作分析， ji濟(jì)南三面環(huán)山一面環(huán)水，大方面的開發(fā)已經(jīng)到了 xx，市區(qū)成為了黃金地段。 10．做房源開發(fā)的時(shí)候，碰到是同行怎樣處理？ 答：首先在電話中表明是同行，問一下可不可以合作，進(jìn)一步的問一下具體的情況，并對(duì)此表示感謝，希望有機(jī)會(huì)能合作。相信能為您提供專業(yè)、滿意的服務(wù)。 6．有客戶電話咨詢，但不想留電話，如有需要我會(huì)打電話找你們。 4．你能保證每一期廣告都給我打廣告嗎？ 答： 如果是獨(dú)家委托的，我們有三個(gè)月的期限，在這期間我們會(huì)合理安排。并且簽訂看房協(xié)議是公司的辦公流程，公司正是有了這樣優(yōu)秀的系統(tǒng)的支持才能夠發(fā)展到今天的規(guī)模。 2．如果客戶拒絕簽訂看房協(xié)議？ 答： 解決這個(gè)問題，首先要分析客戶拒絕簽訂看房協(xié)議的原因，然后有針對(duì)性地做出解釋。 1 與談判人員，銷售人員成為好朋友，賣交情爭(zhēng)取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠的價(jià)格； 找多位不同的銷售代理，試探銷售價(jià)的最低價(jià)，聲東擊西探知更便宜的價(jià)格； 2 先選一個(gè)比較次的單元把價(jià)格談好在要求同樣的價(jià)格買更好單元； 2 要求開發(fā)商給毛坯房的價(jià)，同意后再要求提供裝修； 2 想用作出租，自己不在國內(nèi)也沒有時(shí)間辦出租事宜是否能安排送裝修，家電，電器； 2 告之自己會(huì)有不少朋友會(huì)跟著自己買，只要最優(yōu)惠的價(jià)格可以帶來更多家； 2 記住，比你時(shí)間更寶貴的是房產(chǎn)商，拖延談判的時(shí)間，慢慢磨，主動(dòng)權(quán)在自己手上，每次要求更便宜的價(jià)格。 （四）語言的使用 1． 聲音洪亮：銷售代表一定要注意自己的聲音大小，切不可聲音太小，讓人聽不清楚； 2． 避免口頭禪：每個(gè)地方都有方言，每種方言都有自己的口頭禪，語言表達(dá)時(shí)應(yīng)盡力避免這種口頭禪； 3． 避免語速過慢：表達(dá)時(shí)要掌握好語速，語速過快，別人聽不清楚；語速過慢，就會(huì)給別人充分的準(zhǔn)備時(shí)間； 4． 避免發(fā)音出錯(cuò)：例如，在南方有許多銷售代表對(duì)“十”和“四”兩個(gè)讀音區(qū)分不清楚，這會(huì)釀成大錯(cuò)。在一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、恰當(dāng)?shù)膱?chǎng)合，一個(gè)簡(jiǎn)單的微笑可以制造奇跡。千萬不能將字體弄反。忌用過多香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水，頭發(fā)不染夸張顏色。其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房產(chǎn)之間的差別性。 B\要了解物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，以后的維修和養(yǎng)護(hù)都由誰來管理。 B\房屋的布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私拆、改建等造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。 通過屋主（業(yè)主）了解房屋的情況（按照實(shí)勘表格以及有無貸款） 確認(rèn)屋主身份以及租售原因（代理人還是相關(guān)聯(lián)人） 了解業(yè)主租售底限，可議空間有多少，有無附帶設(shè)施、設(shè)備、有無貸款，還了多少還剩多少，剩余部分由誰償還，配套等，是否急著租售。 （ 5）城市產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu) 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況不僅決定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu) （ 6）消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的預(yù)測(cè) 消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付能力能否得到實(shí)現(xiàn)，如果消費(fèi)者對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè)是樂觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會(huì)增長，如果是悲觀的，消費(fèi)就會(huì)減少。具有不完全開發(fā)性。 房產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) （ 1）經(jīng)營對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)： 而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)是非流動(dòng)性（土地、房屋都是不能動(dòng)得，不能空間位移的物理屬性） （ 2）流通形式的多樣性： 指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。 5申請(qǐng)住房公積金貸款的條件 凡住房公積金連續(xù)繳存 6個(gè)月以上或累計(jì)繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請(qǐng)。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半） 4公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 4錯(cuò)層式住宅 是指樓面高度不一致錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。 3別墅 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。 2商品房現(xiàn)售 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。 2公用面積 是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂? 1居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和。 商品房的結(jié)構(gòu) 售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。另外，加油站、加氣站用地為二十年。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。 消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同 。 1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 2套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 3公寓 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。 4商品房的均價(jià) 是指商品房的銷售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價(jià)格。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。 5商品房預(yù)售須符合哪些條件？ 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng) 確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 （ 4）市場(chǎng)的區(qū)域性： 此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。 影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素 （ 1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及城市化的水平 經(jīng)濟(jì)社會(huì)越發(fā)展、城市化水平越高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。 一般房屋買賣操作流程 房源開發(fā) （一）房源開發(fā)的一般流程 獲取房源 信息 聯(lián)系業(yè)主 確認(rèn)信息 接受委托 查閱資料 實(shí)地勘查 整理業(yè)主資料 及物業(yè)資料 錄入房源 （二） 房原開發(fā)的主要渠道 可分兩大類： 直接渠道 間接渠道 1）直接渠道包括門店接待、上門服務(wù)、溝通有房單位等。 A\一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不清，無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適也不能賣。 （ 4） 對(duì)房屋配套設(shè)施的考察。 （ 2）生產(chǎn)型： 不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營的場(chǎng)所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動(dòng)空間或場(chǎng)地。 增長性： 一般情況下房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長的，這是由社會(huì)進(jìn)步和居民生活水平的提高來決定的。 頭發(fā)： 頭發(fā)要常修剪，發(fā)腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領(lǐng)為度，不得留胡須 。誠摯熱情是打破客戶之間障礙的唯一良方，禮貌親切的笑容散發(fā)出的化學(xué)作用，會(huì)使銷售員如有如天賦神力。當(dāng)你笑的時(shí)候，人們會(huì)認(rèn)為你感覺很好，就會(huì)快樂； 3)用你整個(gè)臉微笑，一個(gè)成功的微笑是包括整個(gè)臉讓人看起來很高興，微笑布滿整個(gè)臉，可以點(diǎn)燃別人的自信心，可以引起別的信賴； 4)把眉頭舒展開來，微笑時(shí)眉頭是舒展的，如緊著眉頭笑是苦笑，要從心里笑，看上去一臉開朗的、快樂的微笑； 5)運(yùn)用你的幽默感，幽默感不是指那種低格調(diào)的笑話，或是尋別人開心的惡作劇，而是指那些好的真正有趣的故事，當(dāng)玩笑開在你身上的時(shí)候你只要跟著笑，對(duì)別人微笑，但永遠(yuǎn)不要冷笑。 接聽電話中不要太注重使客戶接受所推物業(yè)，只需要盡量說服客戶來現(xiàn)場(chǎng)看樓即可。 1〉我們?yōu)槟谫u方爭(zhēng)取到了最優(yōu)惠的房屋價(jià)格，已經(jīng)為您省出了費(fèi)用。 2]客戶小心謹(jǐn)慎，擔(dān)心看房協(xié)議書寫的是一種文字陷阱。 3．不必通過你們中介，我們也可以賣掉房屋。如果我們不上廣告，我們會(huì)在自己的信息網(wǎng)上發(fā)布，通過網(wǎng)絡(luò)以及數(shù)字電視給您推薦，所有服務(wù)費(fèi)用我們自理。 3]如果您不留或許會(huì)錯(cuò)過一個(gè)比較合適的房源，我們不會(huì)再上班時(shí)間打擾您，會(huì)在您合適的時(shí)間與您聯(lián)系。 2]我們對(duì)周圍的房子作過市場(chǎng)調(diào)查，可能與您的心理價(jià)位有差距，僅作為參考，同一樓層可能因?yàn)檠b修、戶型等不同價(jià)格也不一樣，可以讓房主通過對(duì)周圍的價(jià)位的了解給我們一個(gè)他的心理價(jià)位