【正文】 場 在開發(fā)商價格調(diào)整以及中央和地方政府一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的調(diào)控政策的推動下，北京的高檔住宅銷售市場經(jīng)歷了 2020 年的低迷后，終于在 2020 年上半年開始出現(xiàn)好轉。這部分客戶住房預算相對充裕，因此高檔別墅的租賃情況相對穩(wěn)定。得益于中國經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，服務式公寓的需求也逐漸回升，平均空置率在 2020 年四季度已經(jīng)下降至 %，與 2020 年同期相比下降了 個百分點。但是，我們并不認為平均租金在 2020 年會有大幅上漲，更大的可能是穩(wěn)定在 2020 年末的低位水平。新增和潛在供應量對市場造成很大的壓力，使得發(fā)展商不斷下調(diào)租金收益預期，市場租金報價和成交租金不斷下滑。上半年，大部分外資零售商受到本土市場業(yè)績大幅下滑的影響， 調(diào)整了在中國市場的擴張計劃，縮減未來一年開新店的數(shù)量。 二、 優(yōu)質零售物業(yè)市場 2020 年，北京零售物業(yè)市場的租賃情況沒有明顯好轉，零售商的開店意向仍舊不強。預計落成量少于過去五年年均 萬平方米的實際 供應水平 ，市場將進入存量消化階段。國內(nèi)公司借助低租金帶來的機會，租賃 CBD 優(yōu)質寫字樓 項目 ， 這 一方 面緩解了需求總量 不足，另一方 面 也 使 CBD 寫字樓需求結構更加健康。渣打銀行租賃了位于 CBD 的環(huán)球金融中心 9,000 平方米寫字樓，成為 2020 年外資金融機構最大面積租賃交易；而近階段在北京寫字樓租賃市場中一直表現(xiàn)活躍的制藥公司在本季度又有大面積租賃完成，諾和諾德同樣租賃了環(huán)球金融中心 9,000 平方米寫字樓；本季度另一宗大面積租 賃交易是英特爾承租了位于東城區(qū)的環(huán)球貿(mào)易中心 8,830 平方米寫字樓。 新增供應 大幅減少 ，需求 小幅度 下降，使得北京優(yōu)質寫字樓整體空置率 下滑 ，當前 ％的空置 率 較去年 下降 個百分點 。由于 受 全球戰(zhàn)略 影響 ， 外資公司 在京擴展 及 搬遷計劃擱置， 造成 寫字樓需求量大幅下滑，而業(yè)主在市場整體高空置率和需求驟減的 前提 下， 采取 大幅削減租金，增加免租期和裝修期 等措施予以應對 ，但短期未見效果，市場 陷入 恐慌 。 3. CBD 區(qū)域市場正在恢復中 作為北京最重要的商務區(qū)， CBD 寫字樓市場一直倍受關注，甚至成為北京寫字樓市場的風向標。 4. 寫字樓市場 整體 已經(jīng)走出衰退 總體而言，北京優(yōu)質寫字樓市場吸納量在 2020 年內(nèi)逐 季遞增，第四季度 更是 恢復到金融危機前的水平。 隨著全球經(jīng)濟回暖， 以及 中國經(jīng)濟步入穩(wěn)步增長階段，北京寫字樓市 場需求也將 持續(xù)上升 。由于吸納水平不足，市場整體空置率同比上升了 個百分點，在年末達到 %。不同業(yè)態(tài)的差異很大，服裝零售商比較保守，超市，銀行，餐飲連鎖店等則表現(xiàn)得比較積極。新增的商業(yè)項目分布于北京市的主要商圈，對整個市場都會造成較大的壓力。同時，北京商業(yè)市場的競爭也非常激烈，經(jīng)營不好的項目將面臨空置面積上升，對整個市場的空置率有所推升 。上述兩個項目分別位于王府井和朝陽公園區(qū)域，并且品質優(yōu)越，在周邊供應稀缺的情況下很有競爭力。 1. 4 市場展望 受此輪金融危機的影響，北京高檔住宅市場的租金均出現(xiàn)了大幅下降，近期的空置率下降是需求復蘇、市場轉好的一個信號。新增供應的迅猛增加主要是由于市場對 2020 年房地產(chǎn)相關政策收緊的預期十分強烈，部分開發(fā)商將項目入市時間提前。追漲的心態(tài)促使更多的潛在客戶放棄觀望，空前活躍的二手住宅市場也加快了房產(chǎn)流通速度，一二手市場的聯(lián)動越來越緊密。促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展、遏制房價上漲過快趨勢是本輪調(diào)控的基調(diào)。 預計在未來六個月，高檔公寓價格仍將保持上漲勢頭。出口交貨值下降 %，降幅比前三季度縮小 個百分點。工業(yè)投資的加速增長帶動了工業(yè)廠房的建設和租賃，市場的活躍使廠房租金從三季度開始止跌回升，在下半年上升了 %，到 2020 年末，工業(yè)廠房租金為每月每平方米 37元，但是同比去年末仍下跌了 %。因此，空置率水平在一年內(nèi)上升了 個百分點，達到 19%。