【正文】 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù) 項(xiàng)目前期策劃小組提供的成本、開發(fā)計(jì)劃等材料，完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和相關(guān)財(cái)務(wù)分析。 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 3）銷售管理 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈； 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請(qǐng)，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》； 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議； 負(fù)責(zé)向客戶服務(wù)部移交客戶資料，并配合客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同； 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評(píng)估。 4）安全文明管理 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范； 負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全文明檢查； 配合政府相關(guān)部門進(jìn)行安全文明檢查； 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)社會(huì)治 安的綜合治理； 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。 說明：確定項(xiàng)目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃工作，至項(xiàng)目公司（部）成立。 4．員工薪酬和績(jī)效考核 負(fù)責(zé)職能部門經(jīng)理級(jí)以下員工績(jī)效考核管理及匯總整理公司績(jī)效考核結(jié)果； 負(fù)責(zé)管理公司員工薪酬事務(wù)，負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）薪酬制度； 負(fù)責(zé)辦理 員工調(diào)動(dòng)、離職、入職、考勤、保險(xiǎn)和醫(yī)療等手續(xù)； 負(fù)責(zé)建立公司員工福利制度。 6．客戶服務(wù)體系 負(fù)責(zé)編制銷售合同補(bǔ)充條款； 負(fù)責(zé)制定客戶滿意度調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)； 負(fù)責(zé)制定售后管理制度及客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 8．財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理 負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)檔案管理，確保檔案的完整與安全； 負(fù)責(zé)維護(hù)財(cái)務(wù)軟件的正常運(yùn)行及數(shù)據(jù)安全； 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)印 章、有價(jià)證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟(jì)合同的管理。 （七）財(cái)務(wù)部： 部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開 發(fā)資本運(yùn)營(yíng)理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項(xiàng)目需求的資金運(yùn)作平臺(tái)。 2．設(shè)計(jì)配合 配合對(duì)設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核。 2．工程過程管理配合 負(fù)責(zé)定期對(duì)各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并督促項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行整改； 配合項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收； 負(fù)責(zé)收集總結(jié)工程信息，建立和完善工程案例信息庫(kù)。 2．成本 規(guī)劃 配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》； 配合進(jìn)行產(chǎn)品方案比選，提交不同設(shè)計(jì)方案的《方案甄選成本測(cè)算報(bào)告》； 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》； 主持編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本》； 主持編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 5．知識(shí)管理 負(fù)責(zé)督促各相關(guān)部門進(jìn)行基礎(chǔ)研究知識(shí)庫(kù)分類，并協(xié)助建 立相關(guān)知識(shí)庫(kù)； 負(fù)責(zé)建立知識(shí)管理的配套管理措施，設(shè)立知識(shí)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)制度，激勵(lì)知識(shí)貢獻(xiàn)和知識(shí)創(chuàng)新； 負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制和報(bào)送。 公司委員會(huì)定義： 投資咨詢委員會(huì)： 負(fù) 責(zé)公司項(xiàng)目投資方面的評(píng)審和決策。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)作管理模式 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、指導(dǎo)準(zhǔn)則 第二部分 部門職責(zé) 一、說明 二、職能部門工作職責(zé) 三、項(xiàng)目公司（部）工作職責(zé) 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程 一、工作流程示意圖 (一 )項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (二 )項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (三 )設(shè)計(jì)管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (四 )工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (五 )營(yíng)銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (六 )客戶服務(wù)工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 二、項(xiàng) 目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制表 第四部分 項(xiàng)目管理辦法及審批權(quán)限 一、項(xiàng)目管理辦法 二、重大業(yè)務(wù)評(píng)審規(guī)定 三、本地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表 四、異地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理工作。 第二部分 部門職責(zé) 說明 術(shù)語解釋： 負(fù)責(zé)：屬于本部門事務(wù)，由本部門承擔(dān)責(zé)任，可請(qǐng)求其他部門配合； 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任； 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔(dān)協(xié)調(diào)責(zé)任； 配合：不承擔(dān)主要責(zé)任，但必須在負(fù)責(zé)者領(lǐng)導(dǎo)下參與此項(xiàng)工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任； 參與：參加相關(guān)工作過程，本部門不承擔(dān)責(zé)任。 4．公共關(guān)系管理 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展過程中從政府部門收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料； 配合報(bào)批報(bào)建工作； 配合辦理項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證； 負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的日常維護(hù)； 負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理。 部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動(dòng)態(tài)管理、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算、采購(gòu)管理、工程合同管理、成本分析及效益評(píng)價(jià) ．成本管理體系 負(fù)責(zé)建立和完善公司成本控制體系； 負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系； 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實(shí)施； 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； 配合項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核； 負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。 部門職能：采購(gòu)管理配合、工程過程管理配合、設(shè)計(jì)管理配合、工程技術(shù)支持、技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù) ．采購(gòu)管理配合 配合進(jìn) 行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。 部門職能：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)配合、設(shè)計(jì)研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理 ．項(xiàng)目規(guī)劃 配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》； 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》； 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 5．標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系管理 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系。 7．權(quán)益性投資管理和審計(jì) 負(fù)責(zé)收集整理投資企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息； 負(fù)責(zé)為公司向投資企業(yè)派出董事提供財(cái)務(wù)資料； 負(fù)責(zé)指導(dǎo)及檢查投資企業(yè)的財(cái)務(wù)工作； 配合上級(jí)單位對(duì)本公司及投資企業(yè)的日常審計(jì)和檢查； 負(fù)責(zé)監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實(shí)施。 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護(hù)； 負(fù)責(zé)收集、輸入和維護(hù)客戶信息資料，并進(jìn)行分類管理。 3．員工培訓(xùn) 負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理工作； 負(fù)責(zé)擬定并執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃； 負(fù)責(zé)評(píng)價(jià)培訓(xùn)效果和督促各部門、各項(xiàng)目公司（部）內(nèi)部培訓(xùn)工作。 職能：項(xiàng)目立項(xiàng)后組織制定《項(xiàng)目開發(fā)綱要》，并在《項(xiàng)目開發(fā)綱要》指導(dǎo)下主持項(xiàng)目全過程開發(fā)工作。 3）質(zhì)量管理 負(fù)責(zé)落實(shí)施工質(zhì)量監(jiān)控，達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)； 負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案； 主持各階段的工程驗(yàn)收； 負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報(bào)告，對(duì)于典型問題形成案例，交工程技術(shù)部進(jìn)入案例信息庫(kù)。 2）營(yíng)銷推廣 負(fù)責(zé)按照《營(yíng)銷推廣策劃方案》開展?fàn)I銷推廣活動(dòng)。 職責(zé) 投資拓展部： 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔。 項(xiàng)目前期策劃小組： 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)《可行性研究計(jì)劃》及現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果，編制《初步策劃定位報(bào)告》（含市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位）、《初步產(chǎn)品建議書》、《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》、《成本測(cè)算報(bào)告》。 項(xiàng)目可行性研究 項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步判斷的論證，在項(xiàng)目前期策劃小組的配合下，進(jìn)行較為詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析，最終形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評(píng)審會(huì)上的意見匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，向公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)，并制訂《可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任主體（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出橫道圖，發(fā)項(xiàng)目前期策劃小組； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì) 劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，并組織完成如下工作： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢(shì)等； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目背景材料評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，編寫《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》（初稿）； 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，反饋給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，編寫《初步策劃定位報(bào)告》； 項(xiàng)目前期策劃小組主持完成對(duì)《初步策劃定位報(bào)告》的評(píng)審工作，策劃、方案評(píng)審委員會(huì)針對(duì)《初步策劃定位報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審，給出專業(yè)意見； 評(píng) 審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)評(píng)審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》，編寫《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》，并根據(jù)《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》和《初步產(chǎn)品建議書》進(jìn)行成本測(cè)算，完成《成本測(cè)算報(bào)告》； 財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析，完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及資金籌措方案。 組織評(píng)審： 將項(xiàng)目可行性報(bào)告提交公司投資決策委員會(huì)評(píng)審 ,通過后報(bào)董事會(huì)評(píng)審。 合約成本部： 成本測(cè)算： 根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》和《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》，進(jìn)行成本測(cè)算，完成《成本測(cè)算報(bào)告》 工程技術(shù)部 工程技術(shù)特點(diǎn)分析： 對(duì)地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)《產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議書》，完成《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》。 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)： 參加《項(xiàng)目開發(fā)綱要》的評(píng)審，負(fù)責(zé)對(duì)《項(xiàng)目開發(fā)綱要》進(jìn)行決策。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)深化財(cái)務(wù)分析，編制《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。 產(chǎn)品研究部： 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要： 參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化概念規(guī)劃，完成《營(yíng)銷策劃報(bào)告》及《產(chǎn)品建議書》。 適用范圍 適用于公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì) 工作。 合約成本部： 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，確保項(xiàng)目成本可控性。 初步設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目公司（部）編制《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》； 項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)成果公司內(nèi)審，通過后與運(yùn)營(yíng)管理部配合，完成報(bào)批報(bào)建工作。重點(diǎn)協(xié)助進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計(jì)階段建筑部分的圖紙審查。 職責(zé) 項(xiàng)目公司（部）： 負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購(gòu)總體計(jì)劃》及《材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃》，并交由合約成本部審核。 財(cái)務(wù)部： 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌落實(shí)資金計(jì)劃。 在工程全過程中，負(fù)責(zé)定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，對(duì)可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警。 在工程全過程中，協(xié)助項(xiàng)目公司（部）規(guī)范檔案管理。 財(cái)務(wù)部： 保證工程資金安排： 負(fù)責(zé)合理安排資金，統(tǒng)籌落實(shí)資金計(jì)劃。 采購(gòu)管理配合： 參與招標(biāo)工作小組工作，編制公司招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)書，完成公司范圍內(nèi)的招標(biāo)工作。 負(fù)責(zé)選擇銷售代理公司，組織培訓(xùn)銷售人員，制定銷售工作方案及項(xiàng)目銷售總體計(jì)劃。 負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的尾盤銷售。 項(xiàng)目開盤： 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)選定按揭銀行； 客戶服務(wù)部配合選擇按揭銀行并對(duì)銀行放款提出時(shí)間、方式等具體要求； 客戶服務(wù)部將項(xiàng)目基本資料錄入售樓軟件； 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)擬定并制作合同附件，并向項(xiàng)目公司（部）提供《房地產(chǎn)買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)版本； 項(xiàng)目公司（部） 負(fù)責(zé)準(zhǔn)備除上條所述以外的其他開盤物料準(zhǔn)備工作； 運(yùn)營(yíng)管理部配合項(xiàng)目公司（部）獲得開盤銷售所需的政府批文和許可證； 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)開盤銷售現(xiàn)場(chǎng)控制管理及定價(jià)控制； 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書，并經(jīng)過整理后，與客戶服務(wù)部交接； 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書，與客戶簽訂買賣合同，并及時(shí)備案； 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)銷售回款和銷售統(tǒng)計(jì)工作。 客戶服務(wù)部： 協(xié)助開盤準(zhǔn)備： 負(fù)責(zé)擬定經(jīng)協(xié)調(diào)評(píng)審的相關(guān)房地產(chǎn)銷售協(xié)議合同文本 及相關(guān)合同附件，同時(shí)負(fù)責(zé)售樓軟件的信息錄入。 （六）客戶服務(wù)工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 客戶服務(wù)工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 客戶服務(wù)部 客戶服務(wù)部 客戶服務(wù)部 客戶服務(wù)部 配合部門 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 提交成果 入伙方案 完成項(xiàng)目入伙 辦理產(chǎn)權(quán)證 客戶投訴處理關(guān)閉 控制要點(diǎn) 確保入伙方案的系統(tǒng)性 危機(jī)處理 注意辦理時(shí)限 確保投訴問題處理的及時(shí)性 客戶服務(wù)工作流程圖 客戶服務(wù)流程指引 目的 明確客戶服務(wù)流程，提升客戶服務(wù)質(zhì)量，塑造公司形象 適用范圍 適用于本公司開發(fā)的所有項(xiàng)目入伙及后續(xù)客戶服務(wù)工作。 在項(xiàng)目公司（部）存續(xù)