【正文】 思維還不夠，還需要充分利用我們所學(xué)的統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí) 和技術(shù)，以及合理利用一些軟件如 Excel、 SPSS 等，這樣，我們的論據(jù)和觀點(diǎn)將更有說服性。表 41 顯示了近 8 年各年我國(guó)人均可支配收入情況。當(dāng)條件具備時(shí)，房?jī)r(jià)和投資資金相互促進(jìn)，輪翻上漲。土地出讓金是國(guó) 14 有土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。 五、 我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的治理措施 （一）我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的特點(diǎn) 衡量一個(gè)國(guó)家住房絕對(duì)價(jià)格水平的高低，房?jī)r(jià)收入比是個(gè)很重要的指標(biāo)。 據(jù)美聯(lián)物業(yè)京滬深三地各取樣 20xx 個(gè)購(gòu)房者需求分析顯示， 62%的登記購(gòu)房者表示如果手上有剩 余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標(biāo) (上海為 51%)。由此，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的治理，就是要控制項(xiàng)目開發(fā)成本的增幅，增加住房有效供給，抑制不合理住房需求，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的控制。商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。 (2)加大交易秩序監(jiān)管力度。對(duì)于我在論 文寫作過程中遇到的問題，王老師總是耐心細(xì)致的為我講解。在此，我深深地感謝王老師對(duì)我的關(guān)心和指導(dǎo)。對(duì)存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度。政府還應(yīng)強(qiáng)化合理消費(fèi)觀念，引導(dǎo)居民根據(jù)自己的收入水平量力而行、逐步過渡。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地 ，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。現(xiàn)房樓盤空置比也一直居高不下，很多交付兩年以上的樓盤其空置率超過了 30%，特別是近幾年交付的樓盤中，很多樓盤 15 的裝修比例不足 50%。 一是“住商價(jià)格倒掛 ”。 住宅開發(fā)成本從理論上可將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。當(dāng)漲幅下降到資金成本水平時(shí)，投資者退出市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌。居民購(gòu)房能力的增強(qiáng)直接導(dǎo)致購(gòu)房需求增加，住房需求 增加 ，房?jī)r(jià)上漲。 四、 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 房地產(chǎn)價(jià)格的形成具有眾多的影響因素，房地產(chǎn)的價(jià)格是由這些因素交互影響匯聚而成的。但是，石油是 屬于國(guó)家的資源，而不是大慶人民私人所有，所以大慶的人均可支配收入 28500 元 /㎡并不高，它的房?jī)r(jià)收入比是 ，基本符合合理的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間 67。如第六步中該欄第一列顯示值為 1 表示進(jìn)行合并的兩項(xiàng)中第一項(xiàng)是在第一步第一次生成的新類。 表 23 聚類表 階 群集組合 系數(shù) 首次出現(xiàn)階群集 下一階 群集 1 群集 2 群集 1 群集 2 1 25 29 .045 0 0 2 2 25 32 .119 1 0 7 8 3 24 28 .205 0 0 9 4 9 15 .261 0 0 13 5 26 31 .327 0 0 11 6 10 12 .378 0 0 18 7 25 27 .391 2 0 14 8 18 34 .416 0 0 12 9 23 24 .526 0 3 21 10 19 20 .605 0 0 11 11 19 26 .623 10 5 14 12 16 18 .635 0 8 16 13 8 9 .888 0 4 20 14 19 25 11 7 17 15 13 17 0 0 18 16 11 16 0 12 24 17 19 33 14 0 21 18 10 13 6 15 25 19 3 4 0 0 33 20 8 14 13 0 22 21 19 23 17 9 22 22 8 19 20 21 23 23 8 30 22 0 26 24 6 11 0 16 28 25 5 10 0 18 28 26 7 8 0 23 29 27 1 2 0 0 33 28 5 6 25 24 30 29 7 21 26 0 31 30 5 22 28 0 31 31 5 7 30 29 32 32 5 35 31 0 34 33 1 3 27 19 34 34 1 5 33 32 0 （ l）階（聚類步驟）。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中“買”和“租”都是合理的消費(fèi)形式，根據(jù)收入房?jī)r(jià)比來(lái)選擇合理的消費(fèi)形式才是真正意義上的理性消費(fèi)。人們都能接受這樣的概念：收入高的城市，房?jī)r(jià)相應(yīng)也就高，就是說，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)相對(duì)于可支配收入進(jìn)行比較。（由于港、澳、臺(tái)三地與大陸制度和發(fā)展水平差別較大，所以本文選擇的數(shù)據(jù)不包括這三個(gè)地區(qū)，本文所選的 35 個(gè)大城市是按照國(guó)內(nèi)各城市 GDP 排名取前三十五個(gè)） （一） 指標(biāo)的選擇 對(duì)我國(guó)各地區(qū)的房?jī)r(jià)問題進(jìn)行深層分析，指標(biāo)的選擇具有決定性意義，這里選取下面 4 個(gè)指標(biāo)作為分析的依據(jù)。 （四）聚類分析的一般步 驟 ，錄入 Excel 表格。從統(tǒng)計(jì)學(xué)來(lái)看，聚類分析是通過 數(shù)據(jù)建模 簡(jiǎn)化數(shù)據(jù)的一種方法。它是一種重要的人類行為。 表 20xx年 4 月二手住房 價(jià)格指數(shù) 城市 環(huán)比 同比 定基 城市 環(huán)比 同比 定基 北京 唐山 天津 秦皇島 100 石家莊 包頭 太原 丹東 100 呼和浩特 102 錦州 沈陽(yáng) 105 吉林 大連 100 牡丹江 100 長(zhǎng)春 106,2 無(wú)錫 哈爾濱 揚(yáng)州 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 5月 18 日發(fā)布《 20xx 年 4月份 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格變動(dòng)情況》 與上月相比，二手房?jī)r(jià)格下降的有 22 個(gè)，持平 13 個(gè)，上漲的 35 個(gè)，與去年同月相比，下降的有 2 個(gè)，持平 1 個(gè)，上漲的 67 個(gè)。然而，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房?jī)r(jià)問 題。本文首先用兩組數(shù)據(jù)，引出房?jī)r(jià)上漲問題。最后運(yùn)用SPSS 統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)其進(jìn)行聚類分析，并對(duì)聚類分析的結(jié)果進(jìn)行分析，得出相應(yīng)的對(duì)策并提出合理的建議。為了反映房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況，這里引出房屋銷售價(jià)格指數(shù)，它是反映一定時(shí)期房屋銷售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)，通過百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。首先，要合理選擇反映房?jī)r(jià)問題的幾個(gè)指標(biāo)，因?yàn)橹笜?biāo)的選擇對(duì)深入的探討又有決定的意義。在不同的應(yīng)用領(lǐng)域，很多聚類技術(shù)都得到了發(fā)展，這些 技術(shù)方法 被用作描 述數(shù)據(jù)， 3 衡量不同數(shù)據(jù)源間的相似性，以及把數(shù)據(jù)源分類到不同的簇中。本文就是用 SPSS 對(duì)與房?jī)r(jià)關(guān)系密切的幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行聚類分析，從而得出合理的分析結(jié)果。 三、房?jī)r(jià)問題的聚類分析 第一章已經(jīng)說到，中國(guó)近幾年的房?jī)r(jià)是普遍在上漲的，然而，住房?jī)r(jià)格上漲的同時(shí)，居民的收入也在增加。它不但可反映一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，還可以反映一國(guó)的國(guó)力與財(cái)富。 它是一項(xiàng)綜合指標(biāo)，根據(jù)聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)中心所發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》，“房?jī)r(jià)收入比”是指“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之 比”，國(guó)內(nèi)學(xué)者大多將“房?jī)r(jià)收入比”這一概念定義為“居民收入和房?jī)r(jià)水平之間的比率”。在此，同時(shí)選用人均 GDP 作為分析的對(duì)象， 從而同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)人口發(fā)展，對(duì)研究我國(guó)各城市當(dāng)前的房?jī)r(jià)問題是很有必要的。表示在某步中合并的個(gè)案，如第一步中個(gè)案 25 哈爾濱和個(gè)案 29 石家莊合并，合并以后用第一項(xiàng)的個(gè)案號(hào)表示生成的新類。表示對(duì)應(yīng)步驟生成的新類將在第幾步與其他個(gè)案或新類合并，如第一行的值是 2 表示第一步聚類生成的新類將在第 2 步與其他個(gè)案或新類合并。 佛山、常州、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、蘇州、杭州、南京、青島、寧波、天津， 這些城市在 GDP 總量、人均 GDP、房?jī)r(jià)收入比、家庭人均可支配收入指標(biāo)上的排名都是比較靠前的，但是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著一些問題，致使這些城市的房?jī)r(jià)有些不合理。 （一） 影響房屋需求變動(dòng)的因素 影響我國(guó)房屋需求的因素有： (1)人均可支配收入的提高； (2)城鎮(zhèn)人口的增加； (3)房產(chǎn)投資與投機(jī) (4)部分消費(fèi)者不合理的消費(fèi)觀。每年的城市新增人口都要組建新的家庭，都需要有一所住宅作為安身之處，從而使房屋需求增加。住房消費(fèi)觀念應(yīng)該遵循“有房住 有住房 住好房”的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)行為應(yīng)該遵循“租小房 租中房 買小房 買大房”的過程，而許多消費(fèi)者卻想“一步到位”、“超前消費(fèi)”，直接加入了購(gòu)房大軍，進(jìn)一步推動(dòng)住房需求 增加 。其中材料費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)在建筑安裝成本中約占 70%。部分城市新產(chǎn)生的“地王”樓面價(jià)格甚至高于周邊在售樓盤的價(jià)格，“面粉比面包貴”現(xiàn)象重新出現(xiàn)。我國(guó)現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也增加了城市居民的生活負(fù)擔(dān)，誘 發(fā)了投機(jī)行為，長(zhǎng)期發(fā)展下去，很可能對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。適度控制別墅和高檔住宅等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) ， 增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)用地的投放量。 3. 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理 (1)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。銀監(jiān)會(huì)要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管和約束，并督促銀行自身加強(qiáng)對(duì)本行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)引導(dǎo)和教育，對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目要進(jìn)行嚴(yán)格審查和跟蹤調(diào)查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題，立即采取補(bǔ)救措施或者中止