【正文】 加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房和供給之后，使普通老百姓買得起房，而不需要盲目跟從去搶購高價(jià)房，這樣讓高價(jià)房無所適從開發(fā)商也就無法為商品房定出天價(jià)了。政府部門要嚴(yán)格查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè) 新購置土地。 參考文獻(xiàn) [1]倪婧婕．從房價(jià)看中國經(jīng)濟(jì) [A].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 ,20xx（ 3） ． [2]王可 .房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)論 [N].房地產(chǎn)報(bào)， 20xx0125（ 2）． 17 [3]胡楠 .中國房地產(chǎn)價(jià)格之我[EB/OL].(20xx519)[20xx0515]． ． [4]山水 .20xx 年中國城市 GDP 排 名 [J/OL]． 宜居城市 ,(20xx318)[20xx0525]． . [5]dancute． 20xx 年中國大陸主要城市房價(jià)收入 比排名 Top60[J/OL]．中華城市吧 ,(20xx221)[20xx0525]． [6]朱富強(qiáng)．當(dāng)前房價(jià)問題的本質(zhì)．廣州日報(bào) ,20xx114（ 12）． [7]張雪梅 .我國房價(jià)居高不下問題探究 [A].研究與探索 ， 20xx(7）． [8]夏婧 .我國商品房價(jià)格影響因素與對策實(shí)證研究 [A].財(cái)經(jīng)視線， 20xx（ 12） . [9]劉潤秋 .論房價(jià)決定地價(jià)一兼論當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 ,社會(huì)科學(xué)研究 ,20xx(6) [10]郭為力 .當(dāng)前我國房價(jià)虛高的影響及對策探究 [A].20xx（ 6）． 18 致 謝 四年的大學(xué)生活轉(zhuǎn)瞬即逝，面對這篇最終定稿的畢業(yè)論文，不由得讓我想到我敬愛的導(dǎo)師王洪霞老師。 最后，我要感謝我的家人和朋友，是他們的支持鼓勵(lì)和幫助讓我成功的度過人生這段最有意義的學(xué)習(xí)歷程！謝謝大家！ 。 (4)加強(qiáng)銀行監(jiān)管，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。另外，要積極發(fā)展住房租賃市場，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，形成合理的買房和租房比例。 (2)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。一線城市和二線城市之間、沿海城市和內(nèi)陸城市之間、大城市和中小城市之間呈現(xiàn)出輪番上漲的格局。二是“房地價(jià)格倒掛”。建筑物建造成本則主要由材料費(fèi)、人工費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，以及施工企業(yè)管理費(fèi)、施工企業(yè)稅金、利潤等組成。 我國部分消費(fèi)者不合理的消費(fèi)價(jià)值觀，導(dǎo)致人們普遍急于買房、買大房、買好房，從而形成對房地產(chǎn)市場的過高期望和強(qiáng)大壓力。 13 表 42 20xx20xx 年我國城鎮(zhèn)人口情況表 單位：萬人 年份 城 鎮(zhèn)人口數(shù) 比重（ %） 20xx 58288 20xx 60633 20xx 62403 20xx 64512 20xx 66978 20xx 69079 20xx 71182 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 20xx 城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致少數(shù)農(nóng)村人口變成了城鎮(zhèn)人口；總的說來，我國城鎮(zhèn)人口總數(shù)保持較快的增加。所以，本章從影響需求和影響供給兩個(gè)方面來分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。 、石家莊、徐州、長春、南通、合肥、鄭州、唐山、灘坊、泉州、西安、濟(jì)南、武漢、沈陽、成都、大連、福州、重慶、煙臺這些城市無論在 GDP 總量、人均 GDP、房價(jià)收入比、還是在家庭人均可支配收入的指標(biāo)上，大體上都處于中間位置，同時(shí)，這些城市的房價(jià)基本上也是如此。 （ 5）下一階，新類下次出現(xiàn)步驟。 （ 2）群集組合，也叫個(gè)案合并。 GDP 人均 GDP 是一個(gè)考慮了人口因素的相對指標(biāo)，如果我們只考慮國內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP 的總量，可能會(huì)因?yàn)闆]有考慮人口因素而缺乏一定的合理性。因此，本人認(rèn)為選擇居民家庭可支配收入作為 分析的變量是十分必要的。國內(nèi)生產(chǎn)總值是指在一定時(shí)期內(nèi)（一個(gè)季度或一年），一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，常被公認(rèn)為衡量國家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。 SPSS 對標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)進(jìn)行聚類分析 。采用 k均值、 k中心點(diǎn)等算法的聚類分析工具已被加入到許多著名的統(tǒng)計(jì)分析軟件 包中，如 SPSS。 （二）聚類分析應(yīng)用范圍 聚類源于很多領(lǐng)域，包括數(shù)學(xué)， 計(jì)算機(jī)科學(xué) ，統(tǒng)計(jì)學(xué)，生物學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)。 （二）研究思路和方法 本文主要選擇聚類分析的方法進(jìn)行研究分析。不斷走高的房地產(chǎn)價(jià)格，尤其在一些大城市，已遠(yuǎn)超大多數(shù)居民的購買能力，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲已成為我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行中的突出問題。再選取當(dāng)前我國 35 個(gè)大城市為研究對象，選擇一些與房價(jià)關(guān)系較密切的有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，選擇指標(biāo)時(shí)要注意考慮到指標(biāo)的合理性以及數(shù)據(jù)獲得的可能性。然后，簡單介紹以下聚類分析方法，包括 聚類分析的概念、特征和一般步驟。過去的幾年各省城市房價(jià)不斷攀升，截止到 20xx年 5 月統(tǒng)計(jì)局房價(jià)指數(shù)連續(xù)上升，創(chuàng)下新高。由此可以看出，中國近年的房價(jià)普遍上漲，下面，我們就用聚類分析法分析當(dāng)前房價(jià)的合理性。聚類分析的目標(biāo)就是在相似的基礎(chǔ)上收集數(shù)據(jù)來分類。傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)聚類分析方法包括系統(tǒng)聚類法、分解法、加入法、動(dòng)態(tài)聚類法、有序樣品聚類、有重疊聚類和模糊聚類等。 ，如果單位不同，則用 SPSS 首先對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。 總量 GDP 即英文（ gross domestic product）的縮寫，也就是國內(nèi)生產(chǎn)總值。因?yàn)橄胭I房子就得有錢，也就是要有可支配收入，可支配收入與購房關(guān)系緊密。因此，本文選擇房價(jià)收入比為考 5 察的指標(biāo)變量。 1 到 34 表示聚類的 先后順序。如果值為 0 則表示對應(yīng)項(xiàng)還是個(gè)案 (不是新類 )。所以說，大慶的房屋價(jià)格是合理的。這些因素都是從某種方面，首先影響到供給和需求，通過引發(fā)供給和需求 的變動(dòng) 來發(fā)生作用的，進(jìn)而引起房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化。 新增城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)是反映城鎮(zhèn)房屋消費(fèi)者住房消費(fèi)愿望增加量的潛在指標(biāo)。我國房價(jià)上漲，仍然處于投資者逐步進(jìn)入市場的階段，它一方面增加了房屋需求量，另一方面影響了需求曲線的斜率，兩個(gè)渠道共同導(dǎo)致房屋需求曲線向右移動(dòng)，推進(jìn)房價(jià)上漲。土地的開發(fā)成本是購買、征用土地后作為基礎(chǔ)處理過程的后續(xù)費(fèi)用 ， 該部分成本基本不會(huì)隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化引起較大的波動(dòng)，從而對供給產(chǎn)生影響的作用非常微小 。部分一線城市在住宅價(jià)格一路走高的同時(shí)，寫字樓和商鋪市場的售價(jià)及租金增長不溫不火，甚至不少同一區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格要高于寫字樓價(jià)格，出現(xiàn)了“住商價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象。 近幾年來，我國房價(jià)總體來說是快速上漲的，但是在不同的地區(qū)之間并不是同步的。抓好閑置土地的清理和利用，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限，打擊開發(fā)商囤積土地的行為。按照“租小房 租中房 買小房 買大房”的合理順序消費(fèi)，提倡適度住房消費(fèi)。 (3)完善房 16 地產(chǎn)市場信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。 其次，我要特別感謝論文的審核老師，是他們直言不諱地指出了我的論文不足，使得文章數(shù)易其稿，文章內(nèi)容也更精進(jìn)一步。 王老師學(xué)術(shù)水平極高，知識淵博，極為敬業(yè)，最難得的是她和藹可親，平易近人。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。 2. 抑制不合理住房需求 近年來房價(jià)的持續(xù)上漲需要抑制不合理的住房需求，才能有效的控制房價(jià)，需要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投 機(jī)性購房。 （二）治理措施 成本的上升導(dǎo)致房屋供給 減少 ，需求的擴(kuò)大導(dǎo)致房屋的需求 增加 ，從而造成房地產(chǎn)價(jià)格快速上升。二手房均價(jià)已經(jīng)比年初上漲很多 ， 部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了翻番的上漲幅度，高于周邊新房價(jià)格。管理費(fèi)用是房 地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和組織管理過程中發(fā)生的間接成本和期間費(fèi)用，主要包括開發(fā)企業(yè)的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公房屋與車輛折舊費(fèi)等，在整個(gè)成本構(gòu)成中也就是占 5%至 8%，由于其比例較小并且相對固定，對房價(jià)格的波動(dòng)不會(huì)造成較大的影響。 1. 土地取得成本 土地出讓金是指國家以國有土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)，由土地使用者向國家支付的“對價(jià)”。產(chǎn)生增值的主要原因是：(1)土地的稀缺性導(dǎo)致土地價(jià)格在未來城市發(fā)展中價(jià)格看漲，基于這個(gè)原因居民會(huì)因?yàn)樽兿嗟囟诜e土地而投資； (2)環(huán)境改善的外部性，基于百姓住好房的心理會(huì)將住宅房地產(chǎn)作為投資或投機(jī)的對象持有； (3)投資行為發(fā)生的條件是房價(jià)漲幅大于資金成本。 1. 人均 可支配 的提高 居民人均可支配收入的提高大大地增強(qiáng)了居民的購房能力，購房需求得到釋放。 12 （三）小結(jié)與感想 使用聚類分析分析方法對 35 個(gè)大中城市的房價(jià)問題進(jìn)行分析，我們可以很容易、更科學(xué)的對這些城市進(jìn)行分類，從而找出它們的相似性，發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律。 10 圖 24 聚類分析樹狀圖 圖 24 清楚地反映了聚類分析的全過程，通過樹狀圖對所選的 35 個(gè) 城市進(jìn)行分類，得到表 25 11 表 25