【正文】 ................. 14 4. 房?jī)r(jià)上漲具有時(shí)段性和區(qū)域性特點(diǎn) ............................................................. 15 （二 ）治理措施 ........................................................................................................ 15 1. 增加住房有效供給 ......................................................................................... 15 2. 抑制不合理住房需求 ..................................................................................... 15 3. 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理 ......................................................................................... 15 參考文獻(xiàn) ...................................................................................................................... 16 致 謝 .......................................................................................................................... 18 1 一、 引 言 （一）房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題的提出 居住是國(guó)民安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵所在，也是社會(huì)發(fā)展水平的綜合表現(xiàn)，歷來(lái)都受到國(guó)家重視。不斷走高的房地產(chǎn)價(jià)格，尤其在一些大城市，已遠(yuǎn)超大多數(shù)居民的購(gòu)買能力，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行中的突出問(wèn)題。二是 20xx 年的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料較為完整并且易于獲取，可操作性強(qiáng)。 （二）研究思路和方法 本文主要選擇聚類分析的方法進(jìn)行研究分析。論文中涉及到的分析數(shù)據(jù)，一部分來(lái)自歷年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，還有一些來(lái)自報(bào)刊、雜志上的報(bào)導(dǎo)性數(shù)據(jù)。 （二）聚類分析應(yīng)用范圍 聚類源于很多領(lǐng)域，包括數(shù)學(xué)， 計(jì)算機(jī)科學(xué) ，統(tǒng)計(jì)學(xué)，生物學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)。生物學(xué)方面，聚類分析被用來(lái)動(dòng)植物分類和對(duì)基因進(jìn)行分類，獲取對(duì)種群固有結(jié)構(gòu)的認(rèn)識(shí)。采用 k均值、 k中心點(diǎn)等算法的聚類分析工具已被加入到許多著名的統(tǒng)計(jì)分析軟件 包中，如 SPSS。不管實(shí)際數(shù)據(jù)中是否真正存在不同的類別，利用聚類分析都能得到分成若干類別的解。 SPSS 對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)進(jìn)行聚類分析 。主流的觀點(diǎn)則是認(rèn)為中國(guó)的房 價(jià)不合理，存在著巨大泡沫。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是指在一定時(shí)期內(nèi)（一個(gè)季度或一年），一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，常被公認(rèn)為衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。因此，本文在指標(biāo)選擇上將其作為考察的變量，力求反映各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用。因此，本人認(rèn)為選擇居民家庭可支配收入作為 分析的變量是十分必要的。房?jī)r(jià)收入比從數(shù)值來(lái)看即是一套房子價(jià)格同家庭年收入的比值，比如一套售價(jià)為 50 萬(wàn)元的房子對(duì)于一個(gè)年收入 10萬(wàn)元的家庭，其比值便為 5： 1。 GDP 人均 GDP 是一個(gè)考慮了人口因素的相對(duì)指標(biāo)，如果我們只考慮國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP 的總量，可能會(huì)因?yàn)闆](méi)有考慮人口因素而缺乏一定的合理性。對(duì)表 21 進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，得到表 22 表 22 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化 序號(hào) 城市 Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 1 上海 2 北京 3 廣州 4 深圳 5 天津 6 蘇州 7 重慶 8 成都 9 武漢 10 杭州 11 無(wú)錫 12 南京 13 青島 7 14 大連 15 沈陽(yáng) 16 長(zhǎng)沙 17 寧波 18 佛山 19 鄭州 20 唐山 21 煙臺(tái) 22 東莞 23 濟(jì)南 24 泉州 25 哈爾濱 26 南通 27 長(zhǎng)春 28 西安 29 石家莊 30 福州 31 合肥 32 徐州 33 灘坊 34 常州 35 大慶 注： Z1 表示 GDP 總量的標(biāo)準(zhǔn)化值； Z2 表示居民人均可支配收入的標(biāo)準(zhǔn)化值；Z3 表示房?jī)r(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)化值； Z4 表示人均 GDP 的標(biāo)準(zhǔn)化值； Z5 表示每平方米商品房房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)化值。 （ 2）群集組合，也叫個(gè)案合并。 （ 4）首次出現(xiàn)階群集，指新類首次出現(xiàn)的步驟。 （ 5）下一階，新類下次出現(xiàn)步驟。 大慶是個(gè)特殊的城市，大慶的 GDP 和人均 GDP 都很高但它的房?jī)r(jià)卻很低，大慶的房?jī)r(jià)合理嗎 ?答案是合理的。 、石家莊、徐州、長(zhǎng)春、南通、合肥、鄭州、唐山、灘坊、泉州、西安、濟(jì)南、武漢、沈陽(yáng)、成都、大連、福州、重慶、煙臺(tái)這些城市無(wú)論在 GDP 總量、人均 GDP、房?jī)r(jià)收入比、還是在家庭人均可支配收入的指標(biāo)上，大體上都處于中間位置，同時(shí)，這些城市的房?jī)r(jià)基本上也是如此。這也提示我在看待問(wèn)題時(shí)，僅憑理性的思維還不夠，還需要充分利用我們所學(xué)的統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí) 和技術(shù)，以及合理利用一些軟件如 Excel、 SPSS 等，這樣，我們的論據(jù)和觀點(diǎn)將更有說(shuō)服性。所以，本章從影響需求和影響供給兩個(gè)方面來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。表 41 顯示了近 8 年各年我國(guó)人均可支配收入情況。 13 表 42 20xx20xx 年我國(guó)城鎮(zhèn)人口情況表 單位：萬(wàn)人 年份 城 鎮(zhèn)人口數(shù) 比重（ %） 20xx 58288 20xx 60633 20xx 62403 20xx 64512 20xx 66978 20xx 69079 20xx 71182 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 20xx 城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致少數(shù)農(nóng)村人口變成了城鎮(zhèn)人口；總的說(shuō)來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口總數(shù)保持較快的增加。當(dāng)條件具備時(shí)，房?jī)r(jià)和投資資金相互促進(jìn)，輪翻上漲。 我國(guó)部分消費(fèi)者不合理的消費(fèi)價(jià)值觀，導(dǎo)致人們普遍急于買房、買大房、買好房，從而形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)高期望和強(qiáng)大壓力。土地出讓金是國(guó) 14 有土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。建筑物建造成本則主要由材料費(fèi)、人工費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，以及施工企業(yè)管理費(fèi)、施工企業(yè)稅金、利潤(rùn)等組成。 五、 我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的治理措施 （一）我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的特點(diǎn) 衡量一個(gè)國(guó)家住房絕對(duì)價(jià)格水平的高低，房?jī)r(jià)收入比是個(gè)很重要的指標(biāo)。二是“房地價(jià)格倒掛”。 據(jù)美聯(lián)物業(yè)京滬深三地各取樣 20xx 個(gè)購(gòu)房者需求分析顯示， 62%的登記購(gòu)房者表示如果手上有剩 余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標(biāo) (上海為 51%)。一線城市和二線城市之間、沿海城市和內(nèi)陸城市之間、大城市和中小城市之間呈現(xiàn)出輪番上漲的格局。由此，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的治理，就是要控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的增幅，增加住房有效供給，抑制不合理住房需求，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的控制。 (2)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。另外，要積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購(gòu)買二手房、租賃住房等方式，形成合理的買房和租房比例。 (2)加大交易秩序監(jiān)管力度。 (4)加強(qiáng)銀行監(jiān)管，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我在論 文寫(xiě)作過(guò)程中遇到的問(wèn)題，王老師總是耐心細(xì)致的為我講解。 最后，我要感謝我的家人和朋友，是他們的支持鼓勵(lì)和幫助讓我成功的度過(guò)人生這段最有意義的學(xué)習(xí)歷程！謝謝大家！ 。在此，我深深地感謝王老師對(duì)我的關(guān)心和指導(dǎo)。 參考文獻(xiàn) [1]倪婧婕．從房?jī)r(jià)看中國(guó)經(jīng)濟(jì) [A].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 ,20xx（ 3） ． [2]王可 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)論 [N].房地產(chǎn)報(bào)， 20xx0125（ 2）． 17 [3]胡楠 .中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格之我[EB/OL].(20xx519)[20xx0515]． ． [4]山水 .20xx 年中國(guó)城市 GDP 排 名 [J/OL]． 宜居城市 ,(20xx318)[20xx0525]． .