【正文】 從論文提綱的擬定到論文內(nèi)容的修改潤色，王老師都為我提出了很多中肯和寶貴的指導(dǎo)意見，使我能夠順利完成論文的定稿。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。 1. 增加住房有效供給 房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。同時(shí)，二手房市場上的非自住買家已經(jīng)超過五成。根據(jù)第二章對(duì)房價(jià)收入比的分析，我國房價(jià)收入比偏高，房屋絕對(duì)價(jià)格己經(jīng)超出了城市居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。 然而， 土地出讓金卻成了一些地方政府財(cái)政收入的主要來源 ， 大面積征用集體土地然后高價(jià)出讓，幾乎成了地方政府“經(jīng)營城市”的主要業(yè)務(wù)，招標(biāo)、拍賣、掛牌 等出讓方式 使作為政府凈收益的土地出讓金連年大幅度上漲 ， 開發(fā)商取得土地的代價(jià)也水漲 船高 ，房價(jià)也隨之上漲 。漲到一定程度以后，房價(jià)漲幅開始趨緩。 表 41 20xx20xx 全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 單位：元 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 可支配收入 13598 14753 15462 16075 18346 22126 24575 26955 資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 從該圖可以看出我國人均可支配收入呈明顯的歷年遞增的趨勢。通過本章的研究分析，可以發(fā)現(xiàn)我國當(dāng)前房價(jià)確實(shí)存在這一些問題，下章我們將系統(tǒng)地分析影響房價(jià)的幾個(gè)因素，從而提出一些合理的建議。大慶是一個(gè)石油城市，它能年產(chǎn)石油 4000萬噸，占全國的 40%，所以大慶的 GDP 較高，它的人口不多，人均 GDP 也高。對(duì)應(yīng)于各類步驟參與合并的兩項(xiàng)中 ,如果有一個(gè)是新生成的類 (即由兩個(gè)或兩個(gè)以上的個(gè)案合成的 9 類），則對(duì)應(yīng)列中顯示出該新類在哪一步第 一次生成。 對(duì)表 2 中經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化處理后的 35 個(gè)城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行聚類分析，得出凝聚過程表 (見表 )，下面解析表 。通過合理計(jì)算準(zhǔn)確的 房價(jià)收入比，不僅可以對(duì)市場的運(yùn)行狀況有個(gè)正確地認(rèn)識(shí)，選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，對(duì)于購房者而言，在了解自己的收入和房價(jià)之間準(zhǔn)確的比值之后，有利于人們決定合理的房產(chǎn)消費(fèi)方式。 居民人均可支配收入是指居民家庭全部收入中，可用于支付生活費(fèi)用的收入，人均可支配收入是按家庭全部人口計(jì)算的平均每人生活費(fèi)收入，它被認(rèn)為是消費(fèi)開支的最重要的決定性因素。本章選用 20xx年全國 35個(gè)大城市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的相關(guān)數(shù)據(jù)，利用國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)、居民家庭人均可支配收入、房價(jià)收入比、人均 GDP 4 四個(gè)指標(biāo)對(duì)全國 31 個(gè)省市的房價(jià)問題進(jìn)行聚類分析。最后，聚類分析的解完全依賴于研究者所選擇的聚類變量，增加或刪除一些變量對(duì)最終的解都可能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，所以在研究過程中，對(duì)指標(biāo)的選擇要非常慎重。聚類分析在電子商務(wù)中 網(wǎng)站建設(shè)數(shù)據(jù)挖掘中也是很重要的一個(gè)方面，通過分組聚類出具有相似瀏覽行為的客戶，并分析客戶的共同特征，可以更好的幫助電子商務(wù)的用戶了解自己的客戶，向客戶提供更合適的服務(wù)。 二、聚類分析簡介 （一）聚類分析的概念 聚 類分析指將物理或抽象對(duì)象的集合分組成為由類似的對(duì)象組成的多個(gè)類的分析過程。三是與 CPI、 PPI 定基價(jià)格指數(shù)的對(duì)比基期保持一致，方便數(shù)據(jù)分析和使用） 20xx 年 4 月 70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況（簡表取前十八個(gè)） 表 20xx年 4 月新建住宅價(jià)格指數(shù) 城市 環(huán)比 同比 定基 城市 環(huán)比 同比 定基 北京 唐山 天津 秦皇島 石家莊 100 包頭 太原 丹東 100 呼和浩特 100 116 錦州 100 沈陽 吉林 大連 牡丹江 長春 無錫 100 103 哈爾濱 100 揚(yáng)州 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 5月 18 日發(fā)布《 20xx 年 4月份 70個(gè)大中城市 房屋銷 2 售價(jià)格變動(dòng)情況》 與上月相比， 70 個(gè)大中城市價(jià)格下降的有 8 個(gè)，持平的有 18 個(gè)，上漲的有44 個(gè)，與去年同月相比，價(jià)格下降的有 1 個(gè)，上漲的有 69 個(gè) 。當(dāng)一個(gè)國家或城市區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到一定程度以后，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)贏來一段快速增長時(shí)期，并進(jìn)一步刺激和帶動(dòng)整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和繁榮。房價(jià)是否合理，是否已經(jīng)超過了民眾的購買能力，僅僅通過表面觀察和憑空想象是不能回答這些問題的，要通過科學(xué)的研究方法才能得出合理的結(jié)論。 關(guān)鍵詞 ：房價(jià)；指標(biāo)；聚類分析 II Abstract The problem of house price is a hot and popular topic in recent years. Continuation of house price increase and its harm is the focus of public attention. Whether the house price is reasonable and whether it is too high to exceed the purchasing power of the people, cannot be answered just by surface observation and imagination. Firstly, with the two sets of data, this paper leads to the problem of house price increase. Then, this paper gives a brief introduction of the cluster analysis, including the concept, features and general steps of cluster analysis. Then this paper selects 35 cities for the study object, and selects some representative economic indicators that are relatively close with the house price considering the reasonableness and the possibility of obtaining data. Finally, using SPSS statistical software this paper analyzes the results of cluster analysis, obtains the corresponding countermeasures and puts forwards the reasonable suggestions. Key Words: house prices。通過房屋銷售價(jià)格指數(shù)可以看出，房價(jià)一直在漲，見表 （附：為更好地滿足各方面的需要，國家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年發(fā)布的《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》增加 了計(jì)算定基價(jià)格指數(shù)的內(nèi)容，首輪基期確定為 20xx 年。其次，用聚類分析的方法，對(duì) 31 個(gè)省市的房價(jià)問題聚類分析。聚類是將 數(shù)據(jù)分類 到不同的類或者簇這樣的一個(gè)過程，所以同一個(gè)簇中的對(duì)象有很大的相似性，而不同簇間的對(duì)象有很大的相異性。 （三）聚類分析特點(diǎn) 首先，聚類分析簡單直觀。對(duì)于“中國當(dāng)前的房價(jià)到底是否合理”，存在著很大爭議。進(jìn)入 21 世紀(jì)以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了新一輪繁榮期，房價(jià)持續(xù)上升，這在相當(dāng)大的程度上是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢所帶動(dòng)的。概念上的不統(tǒng)一直接導(dǎo)致認(rèn)識(shí)的混亂與統(tǒng)計(jì)的偏差。 （二） 各城市房價(jià)問題聚類分析 為了進(jìn)行研究，我先搜集了 20xx 年 35 個(gè)大城市的上述幾個(gè)指標(biāo)制成表格，為了便于查看，它們是按照 GDP 的排名進(jìn)行排序的。 （ 3）相似系數(shù)（系數(shù)）。 用 SPSS 完成以上運(yùn)算步驟給出聚類分結(jié)果的聚類 譜系圖如圖 24 所示。這些城市大都是沿海城市，相對(duì)來說環(huán)境較好，外來人口流入較多，可能這也是導(dǎo)致房價(jià)過高的一個(gè)因素。下面就以上因素展開分析。 資與投機(jī) 房產(chǎn)是一種特殊形態(tài)的財(cái)產(chǎn)，具有明顯的增值性能。 （二） 影響房屋供給的因素 構(gòu)成房屋商品成本的 各個(gè)因素就是影響房屋供給的因素，房屋生產(chǎn)成本的構(gòu)成可做如下劃分：土地取得成本、開發(fā)和管理成本。因此材料價(jià)格和機(jī)械價(jià)格的波動(dòng)將會(huì)引起房地產(chǎn)供給成本較大的波動(dòng)，從而引起供給曲線較大的變動(dòng)。三是“二手房和新房價(jià)格倒掛”。所以適當(dāng)?shù)目刂品績r(jià)漲幅，使之和國民經(jīng)濟(jì)的增長速度相適應(yīng)，和人民群眾的購買能力相適應(yīng)，就成為我們治理房價(jià)上漲的基本目標(biāo)。在增