【正文】 內(nèi)部環(huán)境 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weakness 外 在 環(huán) 境 機(jī)會(huì) Opportunity ? 定位為國際級、年輕時(shí)尚的大型購物中心 ? 結(jié)合物販、餐飲、娛樂及觀光四大元素全方位出擊 ? 除了加大 SP的力度外，還需透過公關(guān)行銷的方式，運(yùn)作成為 T時(shí)尚生活的代言人 ? 儘早組成經(jīng)營團(tuán)隊(duì)並透過外部的顧問團(tuán)隊(duì)雙重保障決策及運(yùn)作的品質(zhì) ? 爭取最大容積，透過地下層將各區(qū)塊及捷運(yùn)線緊密結(jié)合在一起，同時(shí)強(qiáng)化內(nèi)部動(dòng)線，積極塑造軟體及硬體的焦點(diǎn) 威脅 Threat ? 充分發(fā)揮文化園區(qū)與 BG的地標(biāo)性價(jià)值 ? 明確差異性定位、鎖定主打項(xiàng)目，創(chuàng)造並強(qiáng)化局部規(guī)模優(yōu)勢 ? 爭取與國外大型零售業(yè)者合作 ? 強(qiáng)調(diào)特色，積極引進(jìn)差異性及市場領(lǐng)導(dǎo)商品 ? 與誠品合作整合本區(qū)商業(yè)資源發(fā)揮綜效 ? 初期可以優(yōu)惠政策爭取優(yōu)秀廠商進(jìn)駐，搶佔(zhàn)橋頭堡 ? 強(qiáng)化企業(yè)文化與經(jīng)營管理能力，由內(nèi)而外的建立無可取代的核心競爭力 。 具體檢討與修正商圈的方法 ? 商圈範(fàn)圍的設(shè)定及其環(huán)境的掌握並不只是在店舖規(guī)劃當(dāng)時(shí)的工作，更應(yīng)該在開店後經(jīng)常加以檢討修正，已經(jīng)營運(yùn)了一段時(shí)間的店舖，事實(shí)上是更能明確的找出其商圈的位置的。要掌握住這些顧客，則必須不斷的維護(hù)及開發(fā)其差異之商品與服務(wù)，以能一直保持且提升其優(yōu)良的差異形象。 第二商圈 （次要商圈） 機(jī)車 10分鐘內(nèi)之區(qū)域、約 5km左右。 ? 更深層的理由是： 企業(yè)必須從市場規(guī)模的角度了解最適立地環(huán)境的特質(zhì)與變化，因此既需掌握消費(fèi)者、也為對應(yīng)競爭者，更要思索立地環(huán)境與店舖互動(dòng)的模式，以做為店舖的中長程經(jīng)營規(guī)劃與同區(qū)域或其他地區(qū)再開發(fā)的基礎(chǔ)分析資料。 ? 戰(zhàn)略商圈 但是如果考慮到店舖實(shí)務(wù)經(jīng)營時(shí)由於資源有限，必須爭取最高的行銷效果與經(jīng)營效率時(shí)，店鋪經(jīng)營者就必需將商圈設(shè)定在某個(gè)最有利基的範(fàn)圍內(nèi)，在這種決策模式下所設(shè)定的商圈，稱之為「戰(zhàn)略商圈」。因此在地圖上表現(xiàn)出來的商圈，並非是對稱的圓形，而是一種不規(guī)則的變形蟲的形狀，短的地方可能僅有數(shù)十公尺，長則可達(dá)數(shù)十公里。也就是說，這是一種以零售生活圈為市場經(jīng)營的基礎(chǔ)單位，全方位思考的行銷模式。商場經(jīng)營策略實(shí)務(wù) 熊海量 2021年 10月 商圈管理與商圈戰(zhàn)略 ? 商圈管理是零售經(jīng)營的專有技術(shù) ? 商圈戰(zhàn)略是零售經(jīng)營的指導(dǎo)性思考 ? 商圈經(jīng)營是零售經(jīng)營的基本素養(yǎng) 認(rèn)識(shí)商圈管理 認(rèn)識(shí)商圈 店舖 商店街 商品 生活圈 商業(yè)區(qū) 城市 認(rèn)識(shí)商圈管理 ? 一般人通常將以店舖方式經(jīng)營的零售業(yè)，稱之為「植物型的產(chǎn)業(yè)」，那是因?yàn)檫@類行業(yè)的經(jīng)營，往往在開店初期，就投注了大量的固定性支出，因此即使生意未盡理想，也沒有辦法隨意遷移；而且一旦遷移店址，好不容易建立的顧客群，也不一定都會(huì)忠心耿耿的繼續(xù)光顧，甚至絕大部分比例是流失掉了。 區(qū)域的差異如何掌握 ? 立地面的區(qū)域差異 如：氣候、地形、商圈阻隔因素、重要公共設(shè)施、交通動(dòng)線與交通條件 … 等 ? 需求面的區(qū)域差異 如：市場規(guī)模、生活型態(tài)、消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)水平、消費(fèi)需求、消費(fèi)型態(tài)、價(jià)值觀、發(fā)展趨勢 … 等 ? 競爭面的區(qū)域差異 如：整體競爭程度，競爭者數(shù)量、位置、規(guī)模、能力、市場佔(zhàn)有率、商品結(jié)構(gòu)、發(fā)展趨勢 … 等 ? 經(jīng)營面的區(qū)域差異 如：業(yè)態(tài)、店舖規(guī)模、店舖外觀、硬體條件、商品結(jié)構(gòu)、管理能力、經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、其他相關(guān)資源 ...等 需求面的 區(qū)域差異 競爭面的 區(qū)域差異 經(jīng)營面的 區(qū)域差異 主變 半主變 半因變 因變 立地面的 區(qū)域差異 商圈管理的思考模式 ? 所謂的區(qū)域行銷，就是以店舖的銷售活動(dòng)為基礎(chǔ)開始，配合區(qū)域的特性，來開發(fā)銷售的契機(jī)，積小勝為大勝，最後達(dá)到擴(kuò)大市場佔(zhàn)有率的經(jīng)營目的。 商圈的形狀 ? 實(shí)際的商圈取決於人口的分佈、交通網(wǎng)、社區(qū)或每條道路旁的生活者對需求的期待、影響來店的障礙物及競爭店 … 等因素。 體會(huì) 【 隨遇而安、逆來順用 】 的零售哲學(xué)觀 商圈戰(zhàn)略 認(rèn)識(shí)自然商圈與戰(zhàn)略商圈 ? 自然商圈 商圈是指該商店顧客分佈的範(fàn)圍，因此我們可以說商圈的區(qū)域、大小、形狀是完全取決於消費(fèi)者的行為，這種因?yàn)轭櫩妥匀环植妓纬傻纳倘?，就稱之為「自然商圈」。 ? 經(jīng)營資源有限，為了爭取最高的行銷效果與經(jīng)營效率，因此有必要設(shè)定戰(zhàn)略商圈。 ? 以時(shí)間距離設(shè)定戰(zhàn)略商圈等級的參考數(shù)據(jù) 第一商圈 （主要商圈） 走路 10分鐘內(nèi)之區(qū)域、約 1km左右。第二商圈的顧客，亦是固定客。一旦這些差異被第三商圈的顧客所認(rèn)定接受時(shí)，這些顧客才會(huì)在促銷（利益）結(jié)束後，仍會(huì)因該店有特殊之差異而願(yuàn)繼續(xù)來店消費(fèi)，而轉(zhuǎn)成第二商圈的固