【正文】 。 檢測能否正常打印系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報警資料。 對主機(jī)進(jìn)行探測、查詢，隨時了解系統(tǒng)運行情況。 車場管理系統(tǒng)地感裝置 每季 測試地感裝置的靈敏程度并根據(jù)測試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。 檢測 UPS工作情況是否正常。 背景音樂、會議室燈光音響系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng) 項目 頻次 管理內(nèi)容 標(biāo) 準(zhǔn) 背景音樂廣播系統(tǒng) 每周 背景音樂關(guān)撥系統(tǒng)音質(zhì)清晰、噪音低、影響清晰。 有 運 行 和 巡 視記錄； 發(fā)現(xiàn)急修故障在 12小時內(nèi)處理； 半年 檢查各連接線是否牢固、完好。 每半年 檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標(biāo)。 檢查直接控制器、執(zhí)行器、變送器的工作情況。 檢查云臺 機(jī)械機(jī)構(gòu)和電動元器件的工作情況。 ? 由技術(shù)監(jiān)督局或相關(guān)部門按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對電梯、扶梯進(jìn)行年度檢查。 ? 檢查選層器、限速器接線端、接線和有關(guān)控制點情況。 每半月 ? 檢查并擰緊各接線端。 化糞池 每半 年 清理一次 電梯運行與管理服務(wù) 項目 頻次 管理要求和措施 標(biāo)準(zhǔn) 電梯設(shè)備 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 ? 各類金屬構(gòu)件及管道作防銹處理。 ? 打開排污閥排污。 ? 檢查濕式報警閥，液體報警器、控制系統(tǒng)工作是否正常。 供熱 序號 項目 管理內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 1 電動機(jī)及風(fēng)機(jī) 每周檢查電動機(jī)接線是否銹蝕或松弛，檢查電動 機(jī)電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機(jī)與風(fēng)機(jī)聯(lián)軸器是否牢固可靠，對電動機(jī)軸承、風(fēng)機(jī)加注潤滑油，絕緣電阻如果低于 Ω 則應(yīng)進(jìn)行處理，清潔電動機(jī)、風(fēng)機(jī)上的污物、灰塵。 風(fēng)機(jī)盤管 每周 觀察風(fēng)機(jī)是否正常運行，有無異常聲響。 每季 1. 進(jìn)行水處理。 2. 轉(zhuǎn)動閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關(guān)閉。 2. 檢查壓縮機(jī)潤滑系統(tǒng)。 13. 冷凝器清理沉積物質(zhì)。 5. 檢查回油系統(tǒng)。 4. 檢查調(diào)整微電腦控制中心的設(shè)定值。 ? 檢測線路絕緣電阻。 ? 根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開機(jī)時間。 ? 檢測接地電阻。 ? 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。 ? 堅固螺絲并有防松措施，檢查變壓器松綁并扎固。 檢查管道保溫層有無損壞。 檢查井蓋完好程 度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)或更換。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 金屬燈架有無銹蝕。 每周 檢查道路路面有無起殼、起鼓、裂縫。 10 吊頂 每 周 檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補(bǔ)。 清洗外墻飾面人為造成的污染部分。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。 更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 檢查屋面有無積水。 備注 加強(qiáng)酷暑、暴雨等惡劣天氣時對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的適時檢 測。 每年 檢查整 體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 ? 綜合管理的其它服務(wù)項目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 ③ 建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案 [包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等 ]。 一般涂 2遍 打面蠟 待底蠟干后，用專用地拖涂上面蠟； 尚遍面蠟，每遍間隔時間以能晾干為標(biāo)準(zhǔn)。 第二節(jié) 清 潔開荒 時間跨度： 交房前一個月。 統(tǒng)一管理的原則： ①中心花園、配電、供水、熱水供應(yīng)由辦公區(qū)管理；②生活區(qū)人員素質(zhì)、管理水平 、服務(wù)效果同辦公區(qū)同質(zhì)化； 配置對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則： 服務(wù)范圍與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配備相對應(yīng)的原則 第二章 項目前期管理（含辦公區(qū)和生活區(qū)） 7 第一節(jié) 前期介入 時間跨度： 從物業(yè)進(jìn)場到整體正式移交。 （ 2）、生活區(qū)消防栓 42只，消防箱 42 只，滅火器 42，編址點型光電感煙探測器 49 個，編址點型差定溫感溫探測器 27 個，非編址點型差定溫感溫探測器 782 個，噴淋頭 1836 個。 設(shè)備設(shè)施 ① 電梯共 25臺：住宅部分 14臺（ 18 站）；商務(wù)樓 5 臺（ 3 臺 8 站， 2 臺 20站），寫字樓 2 臺（ 8 站），辦公樓 4 臺（ 14 站 ）。 1 華菱總部基地 物 業(yè) 管 理 實 施 方 案 制作時間 : 2020 年 8 月 30 日 2 目 錄 第一章 概述 一、項目基本情況 二、服務(wù)范圍 三、制訂的基本原則 ①分階段設(shè)計的原則；②分區(qū)域管理的原則；③高標(biāo)準(zhǔn)的原則；④統(tǒng)一管理的原則；⑤定員對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則 第二章 項目前期管理（辦公區(qū)、生活區(qū)） 一、前期介入 二、開荒清潔 三、項目接管及入伙入住 第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū) 域秩序維護(hù)服務(wù) 五、 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù) 六、 會務(wù)管理服務(wù) 七、 人員編制及人員素質(zhì)要求 第四章 生活區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 五、 人員編制及人員素質(zhì)要求 3 第五章 應(yīng)急管理 一、 群訪事件的應(yīng)急處理 二、 公共衛(wèi)生事件應(yīng)急處理 三、 停電應(yīng)急處理 四、 停水應(yīng)急處理 五、 災(zāi)害及惡劣天氣時的 應(yīng)急處理 六、 電梯故障應(yīng)急處理 七、 消防火災(zāi)應(yīng)急事件處理 八、 失竊應(yīng)急處理 第六章 其他服務(wù) 一、 便民服務(wù)（特約服務(wù)） 二、 社區(qū)文化 三、 窗口、會所管 理的管理 四、 租賃服務(wù) 第七章 幾點建議 4 第一章 概 述 第一節(jié) 項目基本情況 一、項目基本情況 華菱總部基地位于省政府西側(cè)湘府路與新聯(lián)路交匯處。 ④ 綠化面積 ㎡。 ⑥ 消防設(shè)備： （ 1）、 辦公區(qū)消防栓 165只，消防箱 165 只，滅火器 161 只，編址點型光電感 煙探測器 1297 個，編址點型差定溫感溫探測器 198 個，非編址點型差定溫感溫探測器 623 個，噴淋頭 4059 個。 高標(biāo)準(zhǔn)的原則： 辦公區(qū)按“國優(yōu)”管理標(biāo)準(zhǔn)、生活區(qū)按一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；基地兩年內(nèi)達(dá)到“省優(yōu)”，三年內(nèi)達(dá)到“國優(yōu)”。 高壓運行維護(hù)技工： 人員數(shù)量： 2 人 介入時間：配電房安裝至移交 ① 持高（電監(jiān)會頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）； ② 一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗； ③ 有 10KV 高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經(jīng)驗；有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗； 弱電技工： 9 人員數(shù)量： 2 人 介入時間：配弱電系統(tǒng)安裝至移交 ① 具有 3 年以上大型辦公摟、商場弱電系統(tǒng)（樓宇監(jiān)控、廣播、消防及通信等）維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗； ② 職校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，并具備低壓電工安全操作證。 抹布可用報廢布 上底蠟 待地面晾干，檢查無污跡后，用打蠟專用地拖把打蠟水均勻地涂抹在地面上； 涂 2～ 3遍，每遍間隔以晾干為準(zhǔn)。 ② 建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。 ⑩ 每年對業(yè)主或使用人進(jìn)行二次滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時整改。 板 每年 檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 每年 聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)分析金屬結(jié)構(gòu)各部件的工作狀況，平定構(gòu)件的收押穩(wěn)定性 和塑性累計損傷，堅定金屬結(jié)構(gòu)整體承載能力。 檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn) 異常及時疏通。 檢查地面飾面材料有 無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 每年 油漆型鋼組合樓梯、扶手、護(hù)欄網(wǎng)。 每年 油漆扶手、金屬支架的護(hù)欄網(wǎng)。 更換破損的外墻飾面玻璃。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計要求進(jìn)行。 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 序號 項目 檢查頻次 維修養(yǎng) 護(hù)內(nèi)容及要求 1 路面路基 每日 檢查路面有無積水，無雜物。 每半年 檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 每月 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 井蓋及雨水蓖刷漆。 8 地下管網(wǎng) 每半 年 管道刷漆。 ? 檢測變壓器線圈絕緣電阻。 ? 檢查無功補(bǔ)償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)到要求 ? 檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。 一年 ? 重復(fù)上述檢查。 ? 更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。 每年 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 3. 檢查和測試所有運行控制和安全控制功能。 4. 檢查潤滑系統(tǒng)的運行。 12. 空調(diào)機(jī)組檢測 /修理 /更換零配件。 19 每年制冷（熱）期結(jié)束停機(jī)期間 1. 檢查壓縮電機(jī)組件的各項環(huán)節(jié)。 每季 1. 檢查運行記錄，檢查聯(lián)軸器及盤根的使用情況。 觀察電流、電壓及布水器的運行情況。 更換各類標(biāo)示。 盤管風(fēng)機(jī)軸承加注黃油。 ? 檢查壓盤根處滴水是 否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。 生活水池 每月 ? 檢查外面是否完好，有無跑、冒、滴、 漏現(xiàn)象，箱口防蟲紗網(wǎng)是否完好。 ? 送水樣至衛(wèi)生防疫站進(jìn)行水質(zhì)化驗。 整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生，確保二次供水符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 4. 有電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容； 5. 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號 30 分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。 每月 ? 測試各裝置安全回路的電器操作。 ? 做好維修保養(yǎng)記錄。 線路標(biāo)號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調(diào)整。 集中控制箱 每月 檢測各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。 測試各功能鍵的工作情況。 測試紅外線探測器的工作情況。 檢測控制器接口性能。 音質(zhì)清晰、設(shè)備完好 車場管理系統(tǒng)用計算機(jī) 每月 主機(jī)、顯示器等設(shè)備清潔除塵。 檢查電氣元件工作情況。 1 消防系統(tǒng)管理： 項目 頻次 內(nèi) 容 標(biāo)準(zhǔn) 智能火災(zāi)報警控制主機(jī)及聯(lián)動系統(tǒng) 每日 對主機(jī)、聯(lián)動柜表面清潔，并做好記錄。 每半年 消防演習(xí)時能正常控制消防設(shè)備的動作，并能準(zhǔn)確檢測有關(guān)信息。 檢查是否有誤 報，解除報警、查出故障、及時處理。 檢查外觀是否完好，運行是否正常。檢測線路及音響、電話是否要求達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。 給排水等管網(wǎng) 每周 檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。 檢查氣壓表的完好情況。 觀察消防演習(xí)時是否聯(lián)動。 完好率 98%以上，檢測正常 每季 手動檢測各應(yīng)急照明燈、出口指示牌處充電功能是正常，若出現(xiàn)故障及時維修或更換。 吸水 用吸水機(jī)吸干地毯； 如泡沫太多，可加消泡劑。 水體清潔，無異味 六、會務(wù)管理服務(wù) 序號 分類 服務(wù)內(nèi)容和要求 1 總體 1. 按照會議的內(nèi)容和要求，做好會前準(zhǔn)備、會中服務(wù)、會后整理等各項會務(wù)服務(wù)工作，保證會議環(huán)境安全、舒適。 6. 服務(wù)工作要細(xì)致周到，服務(wù)中要做到三輕(走路輕、講話輕、動作輕)；會議快結(jié)束時，服務(wù)員在會議室門外站好準(zhǔn)備歡送參會人員。 7. 提前將消毒好的茶杯擺放好，準(zhǔn)備好茶葉，打好開水，必要時按甲方要求準(zhǔn)備好果盤（茶葉、果盤開支由甲方支付），提前15分鐘在會議室門外面帶笑容站好等待迎接參會人員。 5 環(huán)境服務(wù) ? 環(huán)境服務(wù)人員形象健康，環(huán)境人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊 ? 在服務(wù)過程中保持良好的精神狀態(tài) 33 第四章 生活區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 一、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 項目 序號 內(nèi)容 服務(wù)要求 樓內(nèi)公共區(qū)域 1 地面和墻面 地面每日循環(huán)清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、有光澤。 樓外公共區(qū)域 9 道路地面、綠地、 明溝 道路、地 面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。 （ 4）配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。 （ 2）監(jiān)控中心接到報警信號后，保安人員三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用