【正文】 發(fā)現(xiàn)、回應(yīng)和參與機(jī)制成為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)和諧的關(guān)鍵，需要在維護(hù)和增進(jìn)整體利益的同時(shí)，更加注重利益的均衡與協(xié)調(diào)。國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 (24 號(hào)文 )可謂是 2021 年最大的房 地產(chǎn)政策，它的主旨不在房?jī)r(jià)，而在保障。此外，商務(wù)部及外管局 14 等相關(guān)部門先后發(fā)布了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)“限外”政策，都在大力的防止投資過熱的問題。 結(jié)論：由上述政策看出，政府把政策重點(diǎn)放在了住房保障方面；對(duì)房地產(chǎn)的整治力度加大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范方面進(jìn)行打擊；同時(shí)通過金融政策抑制房地產(chǎn)投資過熱，抑制投資性需求；土地 出讓金的全部繳清提高的對(duì)開發(fā)商的要求，并加強(qiáng)了對(duì)閑置土地處置的力度和土地供應(yīng)調(diào)控；同時(shí)通過稅收政策， 16 緊縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間，并通過物業(yè)稅的出臺(tái)抑制投資新需求和對(duì)大戶型、豪宅的需求。道路布局的合理，方便快捷的交通體系，將促進(jìn)城市商業(yè)發(fā)展和商貿(mào)流通，并且會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 2021 年北京市商品房施工面積 萬(wàn)平方米。 從各月的新增上市量來看，上半年市場(chǎng)淡季和回暖分界分明，而隨著 9月下發(fā)的土地使用權(quán)出讓清理、房地產(chǎn)信貸，以及國(guó)土資源部 39 號(hào)令，對(duì)北京商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響，引發(fā)了下半年北 京商品住宅批準(zhǔn)上市量的急劇波動(dòng)，走勢(shì)不明朗。 23 ： 從成交價(jià)格上看， 19 月份北京商品住宅的各月成交價(jià)格基本上處于穩(wěn)定、持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。 自 2021 年起北京商品房的銷售均價(jià)直線上升，經(jīng)過短短的五年時(shí)間，已經(jīng)由 2021 年的 4737 元 /平方米變?yōu)?14411元 /平方米，幾乎翻了兩番。 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 海淀區(qū) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況 海淀區(qū)是著名的科技、教育、文化中心，是中國(guó)智力資源最密集、科研能力最強(qiáng)的地區(qū)。通過規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作和有效的政府調(diào)節(jié)，激發(fā)、激活了以科技 人員為主體的各類要素，形成了信息產(chǎn)業(yè)和通訊 (%)、新材料、新能源和環(huán)保技術(shù) (%)、光機(jī)電一體化（ %）、生物工程和新醫(yī)藥 (4%)四大支柱產(chǎn)業(yè)。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，現(xiàn)已逐漸成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。 2021 年海淀 區(qū)投資增速保持平穩(wěn)上升，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。 居民收入持續(xù)增加、奧運(yùn)效應(yīng)等諸多因素影響下，全區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍，各月均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)以上的增速，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。成交套數(shù)為 15792套，成交面積為 萬(wàn)平米，成交金額 億元。別墅、公寓項(xiàng)目在海淀區(qū)地區(qū) 域占有很大比重。按商品用途劃分， 27 用類消費(fèi)品零售額占比最大，實(shí)現(xiàn) 億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售額的 %，增長(zhǎng) %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。 2021 年 全區(qū)新批外商投 資企業(yè) 532 個(gè)，其中 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 為 303 個(gè)；合同利用外資額 億美元，增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資額 ，增長(zhǎng) %，前三季度， 海淀 區(qū)完成外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元，增長(zhǎng) %，其中，進(jìn)口額 億美元，增長(zhǎng) %；出口額 億美元，增長(zhǎng) %。 18 月，我區(qū)有規(guī)模以上文化創(chuàng)意企業(yè) 2535 家，實(shí)現(xiàn)收入 ，占全市規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)收入的 %，同比增長(zhǎng) %，高于全市增速 個(gè)百分點(diǎn)；全區(qū)規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)單位數(shù)、從業(yè)人員、上繳稅金、利潤(rùn)總額占全市的比重均超過四成，分別占 %、 %、 %和%。 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最集中、發(fā)展最成熟的地區(qū)，同時(shí)也是獲得政府支持力度最大的科技園區(qū)。以中科院為代表的科研院所 213 個(gè)科研院所，兩院院士占全國(guó)院士總數(shù) 36%海淀科技園區(qū)內(nèi)有科研人員和工程師 萬(wàn)，有 4000 多名留學(xué)生歸國(guó)在這里創(chuàng)業(yè)。 24 ? 地價(jià)建安成本等提高拉升房?jī)r(jià)。 11 月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)，市場(chǎng)整體成交價(jià)格出現(xiàn)再次上漲。 北京市近年商品房銷售額（億元）8 9 7 . 91 2 4 9 . 120211 7 5 8 . 51 3 . 7 9 %3 9 . 1 1 % 4 0 . 7 8 %050010001500202125002021 2021 2021 202100 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 40 . 4 5銷售額（億元） 增長(zhǎng)率 北京商品房銷售額近年來穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2021 年突破了 2021 億元大關(guān)，增長(zhǎng)率為 %。 北京市各年房地產(chǎn)新開工面積與竣工面積05001000150020212500300035004000竣工面積（萬(wàn)平方米） 3067 1820新開工面積（萬(wàn)平方米） 2021 2021 2021 20212021(111月) 2021 年 111 月新開工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 同時(shí)隨著交通體系的 完善，中心城區(qū)和周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)一步調(diào)整，房地產(chǎn)的地域性進(jìn)一步顯著，市場(chǎng)的細(xì)分也會(huì)更加明顯。 3 北京市市政交通建設(shè)情況及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 北京市市政交通建設(shè)情況 北京市道路交通規(guī)劃 公共交通未來將占主導(dǎo) ，據(jù) 《北京城市總體規(guī)劃 (2021 年 — 2020 年 )》確定，到 2020 年，北京交通結(jié)構(gòu)趨于合理，公共交通成為城市主導(dǎo)客運(yùn) 方式，出行的選擇性增強(qiáng)，出行效率提高，交通擁堵狀況得到緩解和改善。這意味著開發(fā)商必須在交清全部土地出讓金后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 11 月 30 日，建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，要求經(jīng)適房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接”。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)、平穩(wěn)的發(fā)展，城市地區(qū) GDP 和人均 GDP 的快速增長(zhǎng)，以及“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”帶來的投資 需求和消費(fèi)需求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將趨于更加均衡、合理，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷全面升級(jí)、優(yōu)化，人均生產(chǎn)和消費(fèi)總值也將上一個(gè)新的臺(tái)階。創(chuàng)新成為決定競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)因素，需要在注重推進(jìn)整體產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和全面升級(jí)的同時(shí)，更加注重自主創(chuàng)新能力增強(qiáng)和高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 北京發(fā)展新趨勢(shì) “十一五”時(shí)期，是首都實(shí)現(xiàn)“新北京、新奧運(yùn)”戰(zhàn)略構(gòu)想的關(guān)鍵時(shí)期，在北京市現(xiàn)代化進(jìn)程中處于承前啟后的重要階段，北京市發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)出重要的新趨勢(shì)。 “十一五”期間六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)示意圖 北京市產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況 9 北京市近年第三產(chǎn)業(yè)投資額（億）050010001500202125003000350040002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021 年到 2021 年，北京市第三產(chǎn)業(yè)投資額保持逐年增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)， 2021 年與2021 年相比，增加了 %。D 經(jīng)費(fèi)支出將占到北京 Ramp。 2．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)預(yù)期目標(biāo) 第三產(chǎn)業(yè)所占比重：預(yù)計(jì)到 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)年均增幅保持在 910%左右，增加值達(dá)到 7500 億元，占全市生產(chǎn)總值比重 72%左右。 北京市人均消費(fèi)支出近五年以來也在逐步上升。高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率使得 20212021年人均地區(qū)生產(chǎn)總值連年節(jié)節(jié)高升， 2021 年達(dá)到 56044 元， 達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家中等以上水平 。 2021 年北京全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額為 億元 ，同比增長(zhǎng) %，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額 億元，同比增長(zhǎng) %。嘉園 ............................................................................................ 95 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ............................................................................................ 95 產(chǎn)品分析 ............................................................................................ 95 新華聯(lián)國(guó)際 ................................................................................................... 97 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ............................................................................................ 97 產(chǎn)品分析 ............................................................................................ 98 6 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) ........................................................................................................ 101 4 第一部分 宏觀市場(chǎng)概述 1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 北京地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)綜述 改革開放以來，北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)、高速、平穩(wěn)發(fā)展。20212021 年間，北京 GDP 年均增長(zhǎng) 15%左右，高于全國(guó)平均近5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，受投資過熱的影響，2021 年 CPI 接近國(guó)際警戒線，達(dá)到 。近三年來，北京市居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中，各項(xiàng)所占比例變化不大，恩格爾系數(shù)都保持在 30%。 3．空間集聚預(yù)期目標(biāo) 中心城區(qū)（包括核心區(qū)和拓展區(qū)）服務(wù)業(yè)集中度：預(yù)計(jì)到 2021 年，中心城區(qū)服務(wù)業(yè)增加值占全市服務(wù)業(yè)增加值的比重穩(wěn)定在 80%左右。 中關(guān)村科技園區(qū)：預(yù)計(jì)到 2021 年，實(shí)現(xiàn)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重超過20%。從 2021 年到 2021 年都保持在 80%以上，并且有逐步上升的趨勢(shì)，到 2021 年 11 月已占到 %。保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，需要在注 重總量擴(kuò)大的同時(shí)，更加注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化和發(fā)展質(zhì)量與效益的同步提升。 城市發(fā)展進(jìn)入戰(zhàn)略調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期。 3 月 5 日，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，接下來，全年調(diào)控新政不斷，尤其是物權(quán)和保障性住房的政策，給樓市的規(guī)范化運(yùn)作帶來極大的震撼，在土地，信貸，稅收，金融等方面，各種政策也連續(xù)出臺(tái)，這 讓市場(chǎng)經(jīng)受洗 禮的同時(shí)，也不斷推動(dòng) 地產(chǎn) 行業(yè) 的 轉(zhuǎn)型，提高對(duì)開發(fā)企業(yè) 流動(dòng) 資金 的 要求、加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而 使得 房地產(chǎn) 開發(fā)商強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者更弱直至為市場(chǎng)淘汰。 房地產(chǎn)金融政策分析 2021 年國(guó)家及北京有關(guān)房地產(chǎn)金融政策如下： 頒布日期 政策名稱 文號(hào) 頒布部門 主要內(nèi)容 07129 關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知 —— 北京市建委、公安局、工商局、商務(wù)局 境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房須提交所購(gòu)商品房符合實(shí)際需要自用、自住原則的書面承諾；購(gòu)買后不得隨意出租、轉(zhuǎn)讓 07927 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 銀發(fā)[2021]359號(hào) 央行、銀監(jiān)會(huì) 囤地囤房開發(fā)企業(yè)不予發(fā)放貸款；首套自住房且90平米以下首付款不低于 20%， 90平米以上首付款 30%；第二套以上住房貸款首付款比例不低于40%，貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率 ；借款人貸款月支出不高于收入 50% 07128 上調(diào)存款準(zhǔn)備 金 —— 央行 07年 12月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1%。從土地增值稅清算到提高城鎮(zhèn)土地使用稅，進(jìn)一步緊縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間，平衡各行業(yè)間的利潤(rùn)率差，收緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，在保障政策執(zhí)行上還將會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行。 北京將在 2020 年初步建成以公共交通為主體、軌道交通為骨干、多種運(yùn)輸方式相協(xié)調(diào)的綜合客運(yùn)交通體系。 2021 年受國(guó)家抑制房地產(chǎn)調(diào)控、房屋空置率上漲、市場(chǎng)泡沫之爭(zhēng)等因素的影響，房地產(chǎn)投資增幅大幅下降，同比上漲僅為 %，相比上年同期漲幅下降 19 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年，受國(guó)家調(diào)控抑制需求、房?jī)r(jià)上漲過快影響，商品房空置面積 萬(wàn)平方米， 比上年末增長(zhǎng)%。 從月成交情況來看，政策影響明顯， 12 月成交量下滑顯著。 17 月成交套均面積波動(dòng)較大，進(jìn)入 8 月后，套均面積開始逐月下滑。 ? 開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的提升。雙語(yǔ)教育、遠(yuǎn)程教育、社區(qū)教育方興未艾。全區(qū)工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，強(qiáng)力拉動(dòng)工業(yè)產(chǎn)值的快速增長(zhǎng)。 海淀 區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)保持了持續(xù)、穩(wěn) 定、快速的發(fā)展勢(shì)頭，成為帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。 2021 年 全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅高于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 全區(qū)住宅開發(fā)面積在房屋施工面積和房屋竣工面積中分別占 %和 %。 新增供應(yīng)戶平均面積在減少， 2021 年新增期房住宅供應(yīng)戶均面積為 127 平米左右， 2021年降為 122 平米左右， 2021 年繼續(xù)降至 118 平米左右。 2021 年 1 月份至 7 月份每月期房住宅銷售總面積和銷售套數(shù)環(huán)比變化并不 30 是太大，到了 9 月份期房住宅銷售總面積和銷售套數(shù)呈井噴狀增長(zhǎng)， 9 月份期房住宅銷售總面積