【正文】 盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 2． 4就進(jìn)駐商戶而言 淄川服裝城既是其企業(yè)品牌永不落幕的最佳展示窗口，又是其進(jìn)行商貿(mào)交易 的最佳場(chǎng)所。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ③ 商業(yè)功能區(qū)功能簡(jiǎn)單，級(jí)別不夠 絕大多數(shù)的商業(yè)功能區(qū)只具備傳統(tǒng)的零售，批發(fā)，飲食等功能，缺乏現(xiàn)代的 商業(yè)信息電子等功能內(nèi)涵；在等級(jí)方面，各市缺乏高等級(jí)的零售商業(yè)和大型 批發(fā)商業(yè)，商業(yè)極的培育仍須努力。 1． 8從淄川服裝城的發(fā)展規(guī)模來看 淄川服裝城規(guī)劃用地 260余畝，居全國(guó)第一，首期規(guī)劃用地 60余畝，建筑面積 10萬 M2，按實(shí)際 使用面積 50%算占 5萬 M2，在按 20 M2/間商鋪計(jì)算，則商鋪約 2500余個(gè)，而目前服裝市場(chǎng)的所有室內(nèi)商鋪僅1027個(gè)，不到項(xiàng)目的一半，是廣州最大的服裝 —— 白馬服裝城（建筑面積 60000平方米、商用面積 30000平方米）的 。 1． 5． 2從政策層面上來看 山東省政府提出了打造服裝集散市場(chǎng)品牌的戰(zhàn)略構(gòu)想，在十六大報(bào)告中明確提出了發(fā)展服裝業(yè)，在優(yōu)勢(shì)中尋求更優(yōu)，同時(shí)還規(guī)劃了 80余畝的服裝工業(yè)園，目前進(jìn)駐企業(yè)已達(dá) 50余家；同時(shí)淄博市政府也提出了地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 要把服裝產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)來抓，規(guī)劃了 3000余畝的服裝工業(yè)園，與服裝集散市場(chǎng) 一道以形成前店后廠的產(chǎn)業(yè)鏈模式，所有這些從根本上增強(qiáng)了淄川服裝業(yè)發(fā)展的后勁和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，為本案項(xiàng)目淄川服裝城的發(fā)提供了強(qiáng)有力的政策和發(fā)展平臺(tái)。 ② 雖然中國(guó)各大服裝業(yè)諸侯看上去很“美”，但大多憑借其“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”和“地緣優(yōu)勢(shì)”，發(fā)的是政策財(cái)，打的是區(qū)域牌、吃的是中國(guó)改革開放經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，人民逐步富裕，消費(fèi)水平逐步增強(qiáng)勁。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1998年服裝創(chuàng)匯 300億美元，國(guó)內(nèi)衣著類的零售額 3500億元人民幣。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ② 本案策略設(shè)計(jì)的意義在于站在一個(gè)戰(zhàn)略的高度“冷眼向洋看世界”將淄川服裝城項(xiàng)目置于中國(guó)服裝市場(chǎng)戰(zhàn)略布 局和北方市場(chǎng)的缺口之上，使其成為中國(guó)著名的服裝集散中心和物流中心，成為中國(guó)服裝市場(chǎng)的“樣板工程”和“示范單位”，從而成為連接九洲，溝通四海的“開放窗口”。而問題的關(guān)鍵是不能按慣性思維，不能走別人重復(fù)的老路，而是站在 一個(gè)戰(zhàn)略的高度，俯視市場(chǎng)，立足潮頭，從而引領(lǐng)潮流。地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 目 錄 前言 說明 第一部分：商戰(zhàn)之道 貴在有謀 1． 戰(zhàn)略策略依據(jù) 2． 總體戰(zhàn)略目標(biāo) 3． 戰(zhàn)略發(fā)展定位 4． 發(fā)展定位支持 5． 淄川服裝城發(fā)展戰(zhàn)略部署 6． 淄川國(guó)際服裝城將對(duì)區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、文化的影響 7． 淄川服裝城項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 8． 發(fā)展模式展望 第二部分戰(zhàn)術(shù)：以正合 以奇勝 1． 項(xiàng)目規(guī)劃 2． 項(xiàng)目包裝策略 3． 招商策略 4． 宣傳策略 5． 競(jìng)爭(zhēng)策略 6． 淄川國(guó)際服裝城優(yōu)惠及支持措施 7． 結(jié)論及建議 結(jié)束語 淄川服裝城發(fā)展戰(zhàn)略總體策劃報(bào)告 前言：諸侯爭(zhēng)霸 先謀后動(dòng) 凡事預(yù)則立 不預(yù)則廢 先謀而后動(dòng) 善之善戰(zhàn)也 —— 《孫子兵法》 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 一 縱觀中國(guó)服裝市場(chǎng)，諸侯爭(zhēng)霸格局初成：廣東虎門服裝憑借其天時(shí) —— 改革開放之東風(fēng)和利地 —— 粵港澳經(jīng)濟(jì)商貿(mào)圈之發(fā)展優(yōu)勢(shì)，立足華南，輻射全國(guó)，走向海外，獨(dú)占鰲頭；遼寧大連得其人和，憑借其創(chuàng)新精神，高舉會(huì)展經(jīng)濟(jì)旗幟，率先開辦國(guó)際服裝節(jié)聞名于世，稱雄全國(guó) 。 三 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 淄川作為華北地區(qū)服裝市場(chǎng)的龍頭老大，雖然昔日風(fēng)光不在，但攤子還在；雖然影響力和輻射力有所減弱，但市場(chǎng)缺口還在；雖然困難重重，前有“窮寇”，后有“追兵”，但雄心還在。 本案策劃構(gòu)想說明： ① 本案策略設(shè)計(jì)的意義在于淄博通乾房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的淄川服裝城不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的商鋪招租、批發(fā)、零售和舊城改造的項(xiàng)目概念，其戰(zhàn)略目標(biāo)瞄準(zhǔn)的不是淄博本地的消費(fèi)能力和局部的項(xiàng)目效應(yīng)。 ② 改革開放以來，中國(guó)服裝產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。根本不適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流和中國(guó)加入 WTO后國(guó)際貿(mào)易自由化、全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程。 1． 5從歷史性發(fā)展機(jī)遇來看 1． 5． 1從大環(huán)境而言 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，服裝業(yè)蓬勃發(fā)展，消費(fèi)力逐步增強(qiáng)，隨著加入 WTO的進(jìn)一步深化，全球經(jīng)濟(jì)一體化，國(guó)際貿(mào)易自由化及物流業(yè)和電子信息商各業(yè)的進(jìn)一步興起，為淄川服裝城的發(fā)展壯大提供了新的契機(jī)，縱觀全國(guó)上世紀(jì)八十年代改革 開放之初，浙江溫州義烏沒有大市場(chǎng)，義烏人組織考察福建石獅后回去建一個(gè)綜合性的大市場(chǎng)，奠定了全國(guó)性小商品市場(chǎng)的地位；浙江紹興輕紡城、廣東虎門富民服裝城等起步也比淄川晚，但由于抓住了機(jī)遇，注重規(guī)模、規(guī)范管理，也后來居上。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 1． 7． 2就微觀層面而言 淄川服裝城位處淄博市淄川區(qū)張博路與留仙湖路交界處，地理位置優(yōu)越、交通方便，其區(qū)位歷史曾為中國(guó)著名的服裝集散中心之一，然而諸多方面原因本區(qū)域服裝市場(chǎng)日漸衰微，而這種局面的造成并非區(qū)位 的問題，而是由于一方面全國(guó)大氣候的影響，各地服裝城蓬勃發(fā)展，周邊異軍突起，而淄川服裝城的管理者視而不見；另一方面，是政府和經(jīng)營(yíng)者缺乏有力的支持和引導(dǎo)，致使市場(chǎng)仍處于初始經(jīng)營(yíng)階段，從而使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)得不到提升，高素質(zhì)的商戶外流，低素質(zhì)的商戶要么關(guān)門要么缺乏商業(yè)誠(chéng)信，要么經(jīng)營(yíng)低檔產(chǎn)品，給淄川市場(chǎng)造成不良影響，更主要的是主體市場(chǎng)的建設(shè)滯后於市場(chǎng)需要，而并不是說淄川的戰(zhàn)略位置有什么問題。彼此間 缺乏內(nèi)在的關(guān)聯(lián)性，規(guī)劃未能發(fā)揮強(qiáng)大的調(diào)控功能。 2． 3就淄博市政府而言 淄川服裝城的開發(fā)建設(shè)和成功運(yùn)營(yíng)將不僅是淄博市的“形象工程”和一方經(jīng) 濟(jì)“亮點(diǎn)”，同時(shí)也是其對(duì)外宣傳和招商引資，外引內(nèi)聯(lián)的一張“名片”和 “王牌”。 ③ 也就是說，淄川服裝城將是一個(gè)集信息中心、交易中心、新聞發(fā)布中心、招商融資中心、會(huì)議中心、展銷中心、經(jīng)貿(mào)活動(dòng)中心和服裝業(yè)龍頭營(yíng)銷總部中心于一體的綜合服務(wù)基地，在連接“西部 — 內(nèi)地 — 沿海 — 海外”四點(diǎn)一線中占據(jù)著特殊的戰(zhàn)略地位。 目的：使其成為一大批國(guó)內(nèi)國(guó)際著名服裝企業(yè)集團(tuán)在華北地區(qū)品牌專賣、品牌 企業(yè)展示和商品貿(mào)易往來匯集地貨物進(jìn)出口中心以及營(yíng)銷總部中心。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 目 的：以高效的服務(wù)、卓著的信譽(yù)和實(shí)力，全力打造服裝企業(yè)品牌展示貿(mào) 易的黃金口岸，達(dá)到“振臂一呼，應(yīng)者如云”之效果。 首先，將項(xiàng)目 納入山東省政府“形象工程”及重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)與國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、中國(guó)總商會(huì)、中國(guó)服裝協(xié)會(huì)聯(lián)手共同對(duì)外招商，并召開高規(guī)格的“國(guó)際服裝業(yè)樣板工程”的高級(jí)研討會(huì)和新聞發(fā)布會(huì)同時(shí)舉行每年一界的“淄川國(guó)際商貿(mào)服裝”論壇國(guó)際盛會(huì)。它們豐富和樹立了一個(gè)城市的功能，形象和內(nèi)涵，推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)和區(qū)域文化的發(fā)展。 本案發(fā)展計(jì)劃的總體原則是：分階段發(fā)展，先集中進(jìn)行項(xiàng)目整體包裝，包括招商接待中心，項(xiàng)目樣板工程及服裝企業(yè)品牌展示貿(mào)易城，然后分組團(tuán)開發(fā)各商城。 以上階段發(fā)展的設(shè)想遵循先投 入主要盈利中心，逐步完善發(fā)展的原則，達(dá)到減少先期支出，緩沖資金壓力，總體降低成本的目的。 8． 4“免費(fèi) +服務(wù) +E化”趨勢(shì) 未來的經(jīng)濟(jì)是服務(wù)經(jīng)濟(jì)，商家往往會(huì)通過為消費(fèi)者提供方面來銷 售產(chǎn)品，其中一種就是商家向用戶提供免費(fèi)產(chǎn)品使用，按使用服務(wù)的時(shí)間，次數(shù)收費(fèi)，成本及商家收益由廣告商或者制造商提供。 1． 2三大區(qū)功能分解 ① 自由貿(mào)易區(qū)主要包括：女裝城，男裝城，童裝城，休閑服飾城、布匹城、鞋冒城、小商品批發(fā)城、文化娛樂城； ② 文化娛樂區(qū)主要包括：美食廣場(chǎng)、酒店、夜總會(huì)、舍賓俱樂部、電玩游戲廳、服裝文化博物館、圖書音像城、精品專賣店、電影院、休閑咖啡廳。系統(tǒng)地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 同時(shí)支持多種類型的入庫、多個(gè)公司或倉(cāng)庫運(yùn)作、多種類型的計(jì)費(fèi)方式。系統(tǒng)良好的擴(kuò)展性還可根據(jù)客戶的具體情況和要求進(jìn)行個(gè)性化的定制。形成以服裝企業(yè)為主體，以家庭和個(gè)人為單位的循環(huán)消費(fèi)，聚焦本 案項(xiàng)目，吸引社會(huì)公眾關(guān)注，全面推動(dòng)整個(gè)服裝城的良性發(fā)展。 1． 7． 4交通組織規(guī)劃 建議人車分流。在設(shè)計(jì)構(gòu)思上我們著意突破對(duì)均衡的布局，力圖創(chuàng)造一座充滿動(dòng)感和活力的現(xiàn)代建筑。在廣場(chǎng)兩側(cè)設(shè)計(jì)了帶關(guān)的膜結(jié)構(gòu)矩陣，為人們提供休息流連的場(chǎng)所。 ⑤ 系統(tǒng)策劃：展示中心會(huì)經(jīng)常性地組織策劃專業(yè)活動(dòng)，包括服裝設(shè)計(jì)、大賽、模 特表演、專業(yè)會(huì)議，服裝文化沙龍等，集窗口、展會(huì)、市場(chǎng)交易， 廣告效應(yīng)于一體。 ③ 在接待中心兩邊設(shè)立高大方形旗桿旗幟，標(biāo)志性建筑，以顯示聲勢(shì)浩大。 3．招商策略 3． 1招商引資策略主體及模式 ① 將項(xiàng)目納入山東省政府的“形象工程”及重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目； ② 與中國(guó)服裝協(xié)會(huì)，中國(guó)總商會(huì)，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委合作，促進(jìn)聯(lián)合招商； ③ 與中央電視臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視合辦節(jié)目，形成強(qiáng)大有力的輻射效應(yīng)，吸引眼球，聚焦淄博市淄川服裝城； ④ 統(tǒng)一規(guī)劃，將淄川服裝城進(jìn)行專業(yè)板塊或組團(tuán)劃分，然后根據(jù)專業(yè)組團(tuán)與相對(duì) 應(yīng)的企業(yè)進(jìn)行合作； ⑤ 先造勢(shì)，再做市，先做基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)場(chǎng)包裝，樣板工程，然后以出售樓花先行落訂，回籠一部分資金。 4。二是項(xiàng)目周圍的戶外廣告 布置：如大型廣告牌、路牌、彩旗等。 4． 5． 4第四步：租售并用，常規(guī)炒作， 鞏固形象。以改革開放為 主題，表現(xiàn)淄川風(fēng)情及本案。 5．競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 5． 1針對(duì)同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略 5． 1． 1在公關(guān)策略上 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ① 將本項(xiàng)目納入山東省形象工程和招商引資重點(diǎn)工程，邀請(qǐng)山東省主要政府領(lǐng) 導(dǎo)，國(guó)際國(guó)內(nèi)服裝業(yè)龍頭企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參加本項(xiàng)目的奠基儀式和落成典禮，其目 的是可以進(jìn)行大規(guī)模的宣傳報(bào)道和龍頭企業(yè)率先進(jìn)駐的意向聯(lián)絡(luò)。 5． 2． 3打商貿(mào)旅游觀光文化牌 在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)上，八大組團(tuán)三大區(qū)與五大體系三大中心的關(guān)系和地位是以物流中心、五大體系、綜合商業(yè)文化娛樂城 —— 吸引人流；商務(wù)活動(dòng)區(qū)有效輔助，服裝品牌展示貿(mào)易城 ——形象推廣、服務(wù)為特色，以相互依存、相互促進(jìn)。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 6． 3融資支持： 項(xiàng)目將推動(dòng)銀行為租、售客戶提供融資支持，包括按揭貸款小額流動(dòng)資金貸款等形式，利率從低，擔(dān)保形式更靈活。 ② 經(jīng)濟(jì)定位的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說在經(jīng)營(yíng)中解決短期財(cái)務(wù)矛盾沖突大問題，要解決滿足資金回報(bào)率與租戶的時(shí)候，是考慮滿足租金回報(bào)率還是滿足經(jīng)營(yíng)定位的問題。 4． 在經(jīng)營(yíng)模式及合作方式上采取出租出售，控股，合資，自營(yíng)等方式進(jìn)行。