【正文】 牌知名度。促銷活動將包括：禮品贈與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費飲料。 三、項目內(nèi)部設(shè)置規(guī)劃 依據(jù) xxxxxx 俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對 蘇州市 XX 大廈 xx 會館的 18 主要功能區(qū)域進行以下劃分和設(shè)計： 四層建筑面積 1594 平方米，使用面積 1198 平方米 五層建筑面積 1684 平方米，使用面積 1266 平方米 功 能 區(qū) 使用面積 五 層 心肺功能訓(xùn)練區(qū) 859 小操房 200 前臺 50 水吧 80 會籍顧問辦公室 30 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共區(qū)域及通道 80 四 層 xx 操房 433 力量器械區(qū) 255 動感單車 Spinning 80 運動教練指導(dǎo)室 30 美容 100 疲勞恢復(fù)治療室 50 抻拉區(qū) 50 辦公區(qū) 50 員工更衣 50 貯藏室 20 公共區(qū)域及通道 80 第三節(jié) 項目 管理和營銷體系 一、項目營銷與管理定位： 作為 xxxxxx俱樂部華東地區(qū)的合作店 ,xxxxxx俱樂部 XX大廈店將按照 xxxxxx 俱樂部一貫的高水準進行投資與經(jīng)營管理 ,力爭做成華東地區(qū)高檔 xx 俱樂部的高端品牌 ,形成 xxxx 高質(zhì)量、高品質(zhì)的xx 俱樂部形象，進一步拓展 xxxx 品牌在華東地區(qū)的影響力。 項目的服務(wù)定位是給與會員人性化無微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計、項目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營者的高水準，是會員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。 截至 6 月底，全區(qū)就業(yè)人 15 口達到了 10 萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約 6 萬人；就業(yè)人員平均年齡 歲， 35 歲以下人員占了九成。俱樂部于 2021 年 10 月開始正式運營，營業(yè)面積愈 2021 平方米 ，此 俱樂部 XX 大廈的距離 500 米左右。 園區(qū)中的 國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積 萬平方米，總體設(shè)計建筑面積 25 萬平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積 12 萬平方米，會議設(shè)施面積 萬平方米。 高爾夫花園 共開出 320210 平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出 300 套公寓 。 都市花園共分五期項目， 首期 ——“蘭華苑 ”， 二期 ——“茗華苑 ”， 三期——“菁華苑 ”， 四期 ——“英華苑 ”， 五期 ——“銀色貴族 ”。 特殊的政策優(yōu)勢 、 便利的交通網(wǎng)絡(luò) 、 高標準的基礎(chǔ)設(shè)施 、 優(yōu)越的生活環(huán)境 、 充足的人力資源 以及 優(yōu)惠的稅收政策 使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞， 到 2021 年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過 200 億元，實際利用外資 1 億美元， 主要經(jīng)濟指標年均增幅超過 40％。就長江三角洲來 15 個城市來看，蘇州市不管是三大指標的絕對指標還是增長幅度來看都在這 15 個城市中名列三甲。 —— 江蘇省統(tǒng)計局 2021 年發(fā)布 8 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為零售市場的增長提供了不盡的動力。2021 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達 2802 億人民幣，人均 GDP達到 5763 美元，全年財政收入 億人民幣，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。雙方就 XX 大廈群樓四、五層xx 會館項目達成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的 1594 平方米加上五層的 1684 平方米，總共 3278 平方米。隨著 2021 年北京奧運會的臨近， xxxx 投資管理有限公司將實質(zhì)性地介入奧運會項目中有關(guān) xx 項目的相關(guān)工作。 第二節(jié) 項目背景 xx 產(chǎn)業(yè)股份有限公司 始終致力于中國體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。為加強雙方相互的了解，并達成最終的共識，我方在考察認證的基礎(chǔ)上，提供本項目的可行性方案交由貴方參考。 作為中國奧委會的合作伙伴單位， xx 擁有奧運商用標志的特許使用權(quán) 。 包括四、五層的 xx 會館，以及四層 2300 平方米的洗浴中心， 4 片羽毛球場， 4 片壁球場。改革開放 20 多年來，蘇州經(jīng)濟社會發(fā)展充滿了活力，年均增長保持 在 12%左右，綜合經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)擠進中國大中城市前列。蘇州已成為繼上海之后全國第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會消費品購買力大增。消費、投資、出口三大需求成為人們關(guān)注的熱點問題。工業(yè)園區(qū) 目前工業(yè)用地已進入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。其中最大的高檔小區(qū)有 都 市花園 ， 位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀廣場，都市花園再往南 臨 中央公園。 水巷鄰里總面積為 公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設(shè)施。排除蘇州市老城區(qū)綜合類 xx 房，能對 XX 大廈 xx 會所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的 蘇州市蘇春西路 158 寶迪國際 xx， 由香港旭陽集團投資組建。 XXxx 會館的聚合效應(yīng)明顯，項目的目標消費人群鎖定 在 距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項目的位置和園區(qū)的交通來看，本項目基本可以覆蓋整個園區(qū)。 項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科 學(xué)”，以 xxxxxx俱樂部鮮明的標志及充滿活力、健康科學(xué)的運動方式進行宣傳，從俱樂部整體設(shè)計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動感、充滿活力的時代氣息。 整個俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營業(yè)的所有時段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強的動感音樂，以提高運動 xx者的運動興奮性，并烘托運動 xx 氛圍。全體員工隨時待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會員卡。 特別活動是 xxxxxx 俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成部分。 xxxxxx俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內(nèi)部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現(xiàn)有會員，鼓勵包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會員卡的一個行之有效的方法。 第四章 財務(wù)評價 第一節(jié) 項目投資效益估算 一、年營業(yè)收入估算 詳見附件二：《年經(jīng)營收入估算表》 二、年經(jīng)營成本估算 詳見附件三：《年經(jīng)營成本估算表》 三、年營業(yè)收入估算 詳見附件四：《年營業(yè)利潤估算表》 四、現(xiàn)金流量估算 以十年為財務(wù)計算期， 10%為折現(xiàn)率，計算 xxxx 蘇州 XX 大廈項目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。 三．動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 = 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1 + 上年累計現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 = 年 第四節(jié) 結(jié) 論 從以上三節(jié)的財務(wù)分析中可以看出，本項目贏利性較好，要求收益率為 10%的財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬 元；內(nèi)部收益率 %；動態(tài)投資回收