【正文】 第一節(jié) 項目市場定位 一、項目經(jīng)營定位 XX 大廈 xx 會館項目投資規(guī)劃應(yīng)以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓(xùn)練、力量 xx 及健美操課程為主，與國際流行 xx 方式接軌，盡量減少針對少數(shù)人的配套設(shè)施，最大程度提高投資效率。 從價值取向和消費方式來看，都比較 注重生活質(zhì)量和時尚品位，易于接受新事物 。 根據(jù)對園區(qū)薪資狀況的調(diào)查， 1996 年到 2021 年，園區(qū)中高級管理人員和技術(shù)人員的年薪增幅 平均為 22％到 27％，普通管理和技術(shù)人員為 15％到 20％，一般工人為 5％到 10％。 截至 6 月底，全區(qū)就業(yè)人 15 口達到了 10 萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約 6 萬人；就業(yè)人員平均年齡 歲， 35 歲以下人員占了九成。 第四節(jié) 目標(biāo)市 場分析與定位 蘇州市 “ 人口東移 ” 的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。但從項目的設(shè)置和上看， XX 大廈項目設(shè)置非常豐富，單就游泳項目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸 xx 會館游泳池和 XX游泳館存在著一定的差距。此項目據(jù) XX 項目也只有不到 500 米。俱樂部于 2021 年 10 月開始正式運營，營業(yè)面積愈 2021 平方米 ，此 俱樂部 XX 大廈的距離 500 米左右。 蘇州英派斯 xx 俱樂部位于蘇州市體育中心，從 xx 俱樂部的輻射范圍看，對本項目不會形不成太大的沖擊。 完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場所產(chǎn)生的市場聚合效應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央 CBD 的 XX 大廈 xx 會館項目的區(qū)位優(yōu)勢也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。 此外， 總投資 10 億元、總建筑面積約 10 萬平方米 位于 F 城商業(yè)街 的 銷品茂 和世界家裝巨頭 Bamp。 園區(qū)中的 國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積 萬平方米，總體設(shè)計建筑面積 25 萬平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積 12 萬平方米，會議設(shè)施面積 萬平方米。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。項目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集， 文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。 以上高檔的樓盤的每平米的均價都在 5000 元以上，而且分布十 13 分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈 現(xiàn)旺勢。 高爾夫花園 共開出 320210 平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出 300 套公寓 。占地約 公頃。 玲瓏灣 是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，占地 公頃，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而 建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。 此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。 都市花園共分五期項目， 首期 ——“蘭華苑 ”， 二期 ——“茗華苑 ”， 三期——“菁華苑 ”， 四期 ——“英華苑 ”， 五期 ——“銀色貴族 ”。 2. 高檔住宅小區(qū) XX 大廈 xx 會館項目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州工業(yè)園 環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設(shè)施，形成環(huán)中心生活帶 。 南北兩個科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、民營科技園為主體的 一區(qū)多園 的發(fā)展格局。 1. 寫字樓 目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的 高新技術(shù) 企業(yè)有 近 200 多 家，其中包括屬世界 500 強企業(yè)中的 46 家，在蘇州高新區(qū) 首期的 30 多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個功能區(qū)。 特殊的政策優(yōu)勢 、 便利的交通網(wǎng)絡(luò) 、 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施 、 優(yōu)越的生活環(huán)境 、 充足的人力資源 以及 優(yōu)惠的稅收政策 使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞， 到 2021 年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過 200 億元，實際利用外資 1 億美元， 主要經(jīng)濟指標(biāo)年均增幅超過 40％。 蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海， 位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積 260 平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，規(guī)劃居住人口 50 萬，計劃吸引各 類投資 1000 億美元。 2021 年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、娛樂用品類零售 億元，同比增長 倍，可見，體育 xx 市場潛力巨大。 步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂用品消費的需求擴大。就長江三角洲來 15 個城市來看，蘇州市不管是三大指標(biāo)的絕對指標(biāo)還是增長幅度來看都在這 15 個城市中名列三甲。 從經(jīng)濟環(huán)境上來看，上世紀(jì)九十年代后，決定經(jīng)濟增長的主要因素由生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)為市場需求。農(nóng)村居民人均生活費支出 4643 元，同比增長 %；其中人均生活消費品支出 3260 元，同比增長 %。市民收入的穩(wěn)步增長，對改善城鄉(xiāng)居民的消費預(yù)期、穩(wěn)定消費需求，促進消費的增長起到積極的作用，促進了市場銷售的上升。 —— 江蘇省統(tǒng)計局 2021 年發(fā)布 8 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為零售市場的增長提供了不盡的動力。蘇州市零售總額占全省%, 比上年增加了 個百分點。蘇州已成為中國經(jīng)濟發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。 2021 年新增合同外資 億美元，實際利用外資 億美元，約占中國的 12%，占全世界的 %，在全國各大中城市的排名由 2021 年的雙雙第 2 位上升到雙雙第 1 位。2021 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達 2802 億人民幣，人均 GDP達到 5763 美元，全年財政收入 億人民幣，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。全市總面積８４８８平方公里，人口 591 萬，下轄 5 縣市和 8 個區(qū)，其中市區(qū)面積 1650 平方公里，古城區(qū) 平方公里。同時，本項目對于搶灘蘇杭市場，提高 xxxx 投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長江三角洲及周邊地區(qū)的知名度有十分重要的意義。雙方合作的具體細(xì)節(jié)將會進一步協(xié)商，現(xiàn)就此項目的投資預(yù)算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。雙方就 XX 大廈群樓四、五層xx 會館項目達成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的 1594 平方米加上五層的 1684 平方米，總共 3278 平方米。 蘇州工業(yè)園區(qū) XX 大廈群樓位于 XX 游泳以東 10 米，并和 XX 游泳館有過道相連。 開設(shè)項目有一樓的游泳，二樓的有氧操房、及瘦 身美容、理療、足浴等。館內(nèi)設(shè)有一個 50m25m 的標(biāo)準(zhǔn)游泳池和二個兒童嬉水池，是江蘇目前設(shè)施領(lǐng)先的室內(nèi)全溫控游泳館。隨著 2021 年北京奧運會的臨近， xxxx 投資管理有限公司將實質(zhì)性地介入奧運會項目中有關(guān) xx 項目的相關(guān)工作。并通過資本運營，力爭三年內(nèi)成為國內(nèi) xx 產(chǎn)業(yè)的 “ 領(lǐng)頭羊 ” ，五年內(nèi)占有國內(nèi) xx 市場的最大份額。目前已經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會員過萬人。 同時，通過有效的國際合作，引進國外知名 xx 品牌、資金和管理體系，是 xxxx 迅速發(fā)展的重要舉措。 第二節(jié) 項目背景 xx 產(chǎn)業(yè)股份有限公司 始終致力于中國體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。 蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司 擬就 XX 游泳館二期 XX 大廈四、五層群樓 xx 會所項目與 xxxx 投資管理有