【正文】 經(jīng)開始下調(diào)，加上預(yù)期未來大量的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)商業(yè)用房銷售市場(chǎng)不容樂觀。其中龍崗的商業(yè)用房供應(yīng)主要來源于大型商業(yè)樓盤的推出，例如建筑面積接近 15 萬(wàn) 平方米 的大規(guī)模商業(yè)物業(yè)萬(wàn)鑫其它大部分高質(zhì)素辦公樓項(xiàng)目在 CBD區(qū)。 但是，由于近年經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，內(nèi)資公司不斷發(fā)展壯大，外資公司不斷涌入，大大增加了辦公樓市場(chǎng)的需求。專業(yè)化主題辦公樓的出現(xiàn)，有利于開發(fā)商更具針對(duì)性地提供客戶必需的硬件和軟件，從而適合特定行業(yè)對(duì)辦公樓的需求。如英特爾、友邦保險(xiǎn)、馬士基、普華永道等知名的世界 500強(qiáng)企業(yè)大多落戶在地王大廈。銷售方面，根據(jù)國(guó)土局的資料顯示， 2020年共銷售辦公樓 ，同比增長(zhǎng) %。 （六） 2020 年深圳辦公樓市場(chǎng)總體特征分析總結(jié) ，主要集中在中心區(qū) 2020年度深圳辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅增長(zhǎng)，為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，創(chuàng)下自 1997年以來的新高。會(huì)展中所展示的行業(yè)范圍廣泛，這有利于吸引各行業(yè)眾多企業(yè)選擇駐 守深圳作為其展示產(chǎn)品的舞臺(tái)，因此位于會(huì)展周邊的辦公樓物業(yè)得到一定的青睞。 一直到 1999年以高交會(huì)為核心龍頭的展會(huì)，才將深圳會(huì)展業(yè)推向一個(gè)發(fā)展的高潮，深圳會(huì)展業(yè)躋身全國(guó)前四位。此外，內(nèi)地向香港開放會(huì)展業(yè)，為香港會(huì)展類企業(yè)進(jìn)軍深圳掃清了政策障礙。 的簽署及 2020 年正式實(shí)施對(duì)深圳辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展影響 CEPA即《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》的簽署和 2020年的正式實(shí)施對(duì)深圳辦公樓市場(chǎng)無(wú)疑是一大利好因素。 （五） 2020 年深圳辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的影響因素分析 年爆發(fā)的非典對(duì)深圳辦公樓市場(chǎng)的影響 總的來看，由于深圳對(duì)非典疫情的控制得當(dāng)， 2020 年第一季度爆發(fā)的非典對(duì)當(dāng)年深圳辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生的影響較小，屬短期性的，并且主要影響局限于外資企業(yè)?？偟膩砜矗钅蠔|路沿線辦公樓項(xiàng)目質(zhì)素相當(dāng)高，成交方式以租賃為主，提供的出租面積較大，成為眾多外資企業(yè)（尤其是港資企業(yè)）、金融商業(yè)巨頭的辦公場(chǎng)所首選地。 表 7 2020年深圳辦公樓熱點(diǎn)區(qū)域物業(yè)特點(diǎn)對(duì)比 羅湖區(qū)深南東路沿線新增辦公樓特點(diǎn) 租售特點(diǎn) 大部分以租賃為主 體量特點(diǎn) 容積率較高，多為 30層以上，平均體量達(dá) 10萬(wàn) 平方米 物業(yè)素質(zhì) 總體素質(zhì)較高，部分為早期規(guī)劃設(shè)計(jì)，近期重新包裝的高檔辦公樓 物業(yè)類別 物業(yè)類別豐富，除辦公樓物業(yè)，基本上都具有酒店式商務(wù)公寓、商場(chǎng)等配套設(shè)施，個(gè)別含酒店配套，充分滿足外資及港資企業(yè)的需要 租金水平 除甲級(jí)檔次的辦公樓租金水平達(dá) 100 元 / 平方米 深圳的平均空置率小幅下降 ；廣州與上年基本持平。其中一個(gè)重要的原因是 2020年度市場(chǎng)上位于傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)域的大體量甲級(jí)辦公樓供給相對(duì)稀缺，造成一些相應(yīng)的 需求未能釋放出來，企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)而提前預(yù)定 2020 年即將入市的高端寫字樓。預(yù)計(jì) 2020年中關(guān)村將有約 40萬(wàn) 平方米 甲級(jí)辦公樓進(jìn)入市場(chǎng)，金融街也將有至少 20萬(wàn) 平方米 供應(yīng)。主要原因是由于本市辦公樓市場(chǎng)的供求關(guān)系仍屬平衡，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、需求的持續(xù)增旺以及對(duì)外經(jīng)濟(jì)政策的利好消息（ CEPA、西部信道等）刺激等幾方面的合力作用下，直接促進(jìn)了投資回報(bào)率的提升。從以上排名可以看出，金融保險(xiǎn)業(yè)依然是深圳甲級(jí)辦公樓最主要的行業(yè)需求力量。 圖 14 2020年各季度分區(qū)甲級(jí)辦公樓空置率情況 圖 15 2020年甲級(jí)辦公樓各區(qū)月租金情況（元 / m2） 20 022020年 深圳市甲級(jí)寫字樓平均叫價(jià)100001100012020130001400015000160001700002Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4元 / m2 2 0 0 3 年各季度深圳甲級(jí)辦公樓各區(qū)租金情況60708090100110120Q1 Q2 Q3 Q4全市 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 中國(guó)最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁(yè) 共 34 頁(yè) 從平均叫價(jià)來看， 2020 年我市甲級(jí)辦公樓平均叫價(jià)為 14025 元 /平方米，同比降低了%。盡管在隨后兩個(gè)季度空置率有所降低，但要回復(fù)到過去的平均水平仍需要一段時(shí)間的累積。 從圖 12 可以看出，羅湖區(qū)仍然是甲級(jí)辦公樓供應(yīng)最集中的區(qū)域，占全市 51%，同比基本持平。 值得一提的是，外資企業(yè)不僅在租賃方面非?；钴S，而且開始逐步產(chǎn)生購(gòu)買物業(yè)的意向。此區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近 36 萬(wàn)平方米的辦公面積，部分辦公地塊已通過市場(chǎng)成功出讓，估計(jì)未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為南山區(qū)辦公樓市場(chǎng)的另一集中區(qū)域。自 2020 年中心區(qū)與中心西區(qū)開始大幅度增加辦公樓物業(yè)的供應(yīng)量， 2020 年中心區(qū)的供應(yīng)仍然保持一定的表 1 羅湖區(qū) 2020～ 2020年新增辦公樓列表 注： 數(shù)據(jù)來源：戴德梁行 中國(guó)最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁(yè) 共 34 頁(yè) 增速。深圳已投放市場(chǎng)的辦公樓物業(yè)仍然聚集在羅湖區(qū)，并且大多為高檔辦公樓物業(yè)，是深圳目前最成熟、商業(yè)氛圍最濃的商務(wù)區(qū)。其中羅湖區(qū)的空置面積占全市 45%，其次為南山區(qū)，該兩個(gè)區(qū)域的辦公樓物業(yè)的消化面臨較大的壓力。上半年全市辦公樓交易均價(jià)為 9700 元 /平方米。表現(xiàn)出 2020 年的辦公樓的供應(yīng)主要集中在該兩個(gè)區(qū)域，其主要原因是位于福田區(qū)的深圳中心區(qū)正加快建設(shè)步伐，該區(qū)域內(nèi)的商務(wù)、辦公、會(huì)展氛圍逐漸成形，使得辦公樓項(xiàng)目有所增加。其中通過分析深圳高檔（甲級(jí)）辦公樓市場(chǎng)狀況，以及對(duì)比分析深、京、滬、穗四大城市甲級(jí)辦公樓的市場(chǎng)狀況，對(duì)定位為現(xiàn)代化中心城市和國(guó)際化城市背景下的深圳辦公樓市場(chǎng)的特征分析及走向進(jìn)行總結(jié)。預(yù)計(jì) 2020 年辦公樓 供應(yīng)量短期內(nèi)保持較高水平，長(zhǎng)期將大大放緩，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在深圳辦公樓客戶中繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，辦公樓的整體素質(zhì)也將繼續(xù)提升。預(yù)測(cè) 2020 年深圳商業(yè)用房將呈現(xiàn)出以下發(fā)展前景： ，南山、龍崗是主要供給區(qū)域； ，龍崗區(qū)出現(xiàn)較 大面積的空置； 或長(zhǎng)期租賃； 。 從深圳歷年辦公樓開發(fā)投資額情況看出， 2020 年深圳的辦公樓投資出現(xiàn)繼 2020 年以來較大幅度的上漲，辦公樓市場(chǎng)逐漸走向復(fù)蘇， 2020 年開發(fā)商對(duì)辦公樓投資保持一定的熱度，其增長(zhǎng)幅度相比 2020 年有所回落，市場(chǎng)發(fā)展顯得更為理性。在 2020 年銷售的辦公樓中，福田區(qū)依然保持占有七成的比例，羅湖區(qū)新竣工的辦公樓中有部分項(xiàng)目采取只租不售的方式推向市場(chǎng)，其銷售面積同比減少 36%，在全市所占的比例同比下降 8個(gè)百分點(diǎn)；特區(qū)外龍崗、寶安兩區(qū)所占的比例增長(zhǎng)幅度較大，特區(qū)外城市化步伐的加快，市場(chǎng)上對(duì)商務(wù)辦公需求有所增加。 數(shù)據(jù)顯示， 2020年的租賃面積同比增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)幅度較為溫和。羅湖區(qū)與福田區(qū)的價(jià)格水平高于全市平均水平，其中羅湖區(qū)的價(jià)格指數(shù)自 2020 年第一季度以來，開始低于福田區(qū)，保持基本平穩(wěn)的狀態(tài)。相應(yīng)地，發(fā)展該七大經(jīng)濟(jì)，也直接指明了羅湖區(qū)辦公樓物業(yè)的發(fā)展方向；另外，深圳地鐵的建設(shè)也為羅湖區(qū)的辦公樓物業(yè)帶來了更多的機(jī)會(huì)。 中 心 區(qū) 中 文 名 稱 位 置 規(guī) 模 辦公樓面積（平方米） 時(shí)代金融中心 中心區(qū)南區(qū) 1 棟 28 層 75,430 福建興業(yè)銀行大廈 中心區(qū)南區(qū) 1 棟 28 層 44,508 卓越大廈 中心區(qū)南區(qū) 1 棟 22 層 56,162 國(guó)際商會(huì)中心 中心區(qū)南區(qū) 1 棟 55 層 98,445 大中華國(guó)際交易廣場(chǎng) 中心區(qū)南區(qū) —— 100,000 九州創(chuàng)展大廈 中心區(qū)南區(qū) 1 棟 26 層 58,118 安聯(lián)大廈 中心區(qū)北區(qū) 1 棟 35 層 93,696 中 心 西 區(qū) 財(cái)富廣場(chǎng) 車 公廟路段深南大道旁 1 棟 28 層 64,417 英龍展業(yè)中心 深南大道車公廟 1 棟 26 層 38,152 銀座國(guó)際 深南大道車公廟 1 棟 28 層 26,999 本元大廈 車公廟路段深南大道旁 1 棟 27 層 32,400 其它區(qū)域 城市大廈 深南路田面村 1 棟 26 層 35,500 會(huì)展時(shí)代中心 濱河大道交益田路 1 棟 43 層 42,166 總 計(jì) —— —— 765,993 表 2 福田區(qū) 2020～ 2020年新增主要辦公樓列表 中國(guó)最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 34 頁(yè) 深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展方針中制定了三大支柱產(chǎn)業(yè)，分別為：高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融，同時(shí)南山區(qū)的定位為深圳的高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高等教育、旅游基地和西部物流中心，可見南山區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為強(qiáng)大，屬于近兩年發(fā)展較快的區(qū)域之一。其中物流業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)表現(xiàn)最為 搶眼，金融業(yè)企業(yè)、采購(gòu)業(yè)次之。如果能將這一部分租客轉(zhuǎn)化為買家，將是一大豐富的、尚未被市場(chǎng)開發(fā)的客戶資源。 從市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)辦公樓的凈吸納量來看，不考慮入伙不到半年的世界金融中心和時(shí)代金融中心， 2020 年全市凈吸納量為 萬(wàn)平方米，反映出市場(chǎng)上對(duì)甲級(jí)辦公樓的需求總體趨旺，但同時(shí)市場(chǎng)上素質(zhì)較高、租金價(jià)格水平較低的辦公樓物業(yè)的大幅增加，也對(duì)甲級(jí)辦公樓物業(yè)產(chǎn)生一定程度的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 2020 年深圳甲級(jí)辦公樓平均租金為 元 / 平方米，比上年降低 12%。 2020 年，深圳甲級(jí)辦公樓的租賃需求主要來自金融保險(xiǎn)業(yè)、實(shí)業(yè)、電子科技通訊業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)以及顧問咨詢服務(wù)業(yè)。 。在此背景下，四大主要城市的甲級(jí)辦公樓需求繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)。廣州的供應(yīng)量一方面圖 18 深圳市全市辦公樓與甲級(jí)辦公樓投資回報(bào)率對(duì)比圖 中國(guó)最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁(yè) 共 34 頁(yè) 來自于新建成的財(cái)富大廈，另一方面也來自于部 分酒店用途物業(yè)向辦公用途的轉(zhuǎn)變。上海是 2020年度唯一一個(gè)辦公樓平均租金略有上漲的城市。深圳處于中等水平，略高于廣州。 福田區(qū)深圳新中心區(qū)新增辦公樓特點(diǎn) 租售特點(diǎn) 大部分以銷售為主 體量特點(diǎn) 除了國(guó)際商會(huì)中心達(dá) 55 層外，其余處于 22~5 層之間，辦公面積體量相比羅湖區(qū)新增的辦公面積少。由于之前中心區(qū)所開售的樓盤均取得不俗的成績(jī)，同時(shí)，隨著配套設(shè)施的不斷完善，中心區(qū)已初具規(guī)模，因此，這也促使了其它發(fā)展商加快了開發(fā)的步伐。但“后遺癥”使得甲級(jí)辦公樓紛紛下調(diào)租金以吸引大中型外資企業(yè)進(jìn)駐。生產(chǎn)要素的自由流通將促進(jìn)深港兩地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的互補(bǔ)，建設(shè)共同市場(chǎng)則會(huì)加快兩地的商貿(mào)聯(lián)系和貨物流通。在金融行業(yè)方 面，由于 CEPA 將香港銀行進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的“門檻”從資產(chǎn) 200 億美元降低到 60 億美元，使香港銀行到深圳設(shè)分行的積極性進(jìn)一步高漲。由于高交會(huì)展覽中心的展覽空間已經(jīng)難以滿足日益增長(zhǎng)的會(huì)展需求，目前正在建設(shè)的會(huì)展中心正是在此背景下的產(chǎn)物。從民營(yíng)企業(yè)高速發(fā)展的趨勢(shì)可以看出，它將成為辦公樓市場(chǎng)越來越重要的消化力量。 ，但增長(zhǎng)速度放緩 從占用率來看，甲級(jí)辦公樓如地王、中信大廈等占用率均保持在 92%以上。其中五個(gè)是 CBD物業(yè)，三 個(gè)是車公廟物業(yè)，一個(gè)是華強(qiáng)北物業(yè)，一個(gè)是竹子林物業(yè)。政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶特征明顯。同時(shí)，深圳發(fā)展計(jì)劃局 2020 年 6 月發(fā)布的《深圳產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2020～ 2020 年）》中，新建高檔辦公樓被列入限制發(fā)展類。 根據(jù)市委、市政府確定的“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳將三大支柱 產(chǎn)業(yè)在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。 二、商業(yè)用房市場(chǎng) （ 一） 2020 年深圳商業(yè)用房的總體狀況分析 年深圳商業(yè)用房供需狀況分析 （ 1）供應(yīng)狀況 從歷年商業(yè)用房新開工的走勢(shì)可以看出， 2020～ 2020年兩年內(nèi)新開工量都保持高企。南山區(qū)以 平方米 超過寶安區(qū)位居第二，占 21%。寶安區(qū)銷售面積下降最多，同比減少 。對(duì)比銷售市場(chǎng)的負(fù)增長(zhǎng)，租賃市場(chǎng)顯得更加活躍。從中可以看出，羅湖區(qū)仍然是商用物業(yè)最具價(jià)值的區(qū)域；南山區(qū)的售價(jià)、租金指數(shù)最低；福田區(qū)則位于羅湖、南山的中間位置，并和全市平均水平不相上下。 （ 2）東門商圈 東門商業(yè)區(qū)經(jīng)過 1997年至 1999 年的大規(guī)模改造以后，道路規(guī)劃和商業(yè)布局有了長(zhǎng)足發(fā)展，現(xiàn)已成為大型的商業(yè)中心，日均人流量居全市之冠。 （ 3）華強(qiáng)北商圈 2020 年華強(qiáng)北的商業(yè)面積進(jìn)一步擴(kuò)大。 （ 4）福田中心區(qū)商圈 根據(jù)《深圳城市總體規(guī)劃（ 1996～ 2020）》，中心區(qū)北區(qū)定位為行政、文化中心；南區(qū)定位為中央商務(wù)區(qū)（ CBD）。先入者的形象和定位會(huì)影響和制約后來者，如果天虹廣場(chǎng)獲得成功，必將增強(qiáng)開發(fā)商的信心，進(jìn)而加快 CBD區(qū)高檔商業(yè)發(fā)展的步伐。南油－南新商圈作為南山