房產(chǎn)“買賣不破租賃”承租人無(wú)直接利害關(guān)系訴請(qǐng)買賣無(wú)效被駁回(更新版)
【正文】 內(nèi)轉(zhuǎn)讓。 依買賣不破租賃的原則，所涉房屋的買賣或轉(zhuǎn)讓依法不能變更或影響租賃使用人在先的法定和約定的權(quán)利。 本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條的規(guī)定，原告起訴必須是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織。 經(jīng)審查，XX年，原告宋某某與被告建材城公司簽訂了《商用房租賃協(xié)議書》一份，約定原告租賃被告的建材城市場(chǎng)商品用房三型第139號(hào)至140號(hào)兩間(房屋規(guī)格為55米二層，門前為8米深天棚)。XX年2月29日，上述房產(chǎn)被被告中意公司拍得。 委托代理人耿玲芳，被告處員工。 被告上海頭橋建材城有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)頭橋鎮(zhèn)葉大公路。 本案值得商榷的是，應(yīng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求，還是裁定駁回原告的起訴，即對(duì)原告的起訴及訴訟請(qǐng)求，究竟應(yīng)從程序上(裁定)駁回還是從實(shí)體上(判決)駁回。 我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。因而，買受人中意木業(yè)公司自愿繼續(xù)履行租賃協(xié)議，上述拍賣轉(zhuǎn)讓并不影響原告按原協(xié)議繼續(xù)租賃使用原有商鋪。因而，有人認(rèn)為，對(duì)原告與本案不存在直接利害關(guān)系這一情況，在立案審查時(shí)發(fā)現(xiàn)的，可以以口頭告知、也可以作出裁定對(duì)本案不予受理。 被告上海中意木業(yè)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)頭橋鎮(zhèn)奉新路88號(hào)。原告宋某某及委托代理人盛雷鳴、被告建材城公司委托代理人顧愛珍、被告中意公司委托代理人王浩、被告長(zhǎng)城拍賣公司委托代理人耿玲芳、郭智宏均到庭參加訴訟。 被告建材城公司辯稱，與被告中意公司的買賣關(guān)系是合法有效的，被告中意公司經(jīng)得上海市奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)人民政府的批準(zhǔn)，具備購(gòu)買的主體資格。XX年2月13日，被告長(zhǎng)城拍賣公司在新聞晚報(bào)上對(duì)有關(guān)拍賣事項(xiàng)進(jìn)行了公告。故原告宋某某的起訴，主體資格不符。 二、答辯人經(jīng)參加公開拍賣，以最高價(jià)買受本案所涉建材城房屋的行為合法有
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