?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc12)-市場(chǎng)調(diào)研(完整版)
【正文】 右。 關(guān)于購(gòu)房消費(fèi)群體問(wèn)題 ?？谑械姆慨a(chǎn)消費(fèi)者按地區(qū)劃分，簡(jiǎn)單可分為島內(nèi)和島外兩類(lèi)，島外又可分為內(nèi)地、港澳臺(tái)地區(qū)以及國(guó)外 3 類(lèi)。另外，島內(nèi)島外人士還有一個(gè)共同目的，就是用于投資；而第 二類(lèi)消費(fèi)者大部分為首次置業(yè)，主要用以居住，純投資動(dòng)機(jī)較小，休閑度假或者養(yǎng)老所占比例更小。這類(lèi)消費(fèi)者以島內(nèi)人士為主。銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況良好，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)需求處于旺盛階段，是市場(chǎng)升溫的有力信號(hào)。 3）最高價(jià) 最高價(jià)等于起價(jià)加上層差總價(jià)，則根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可求得各區(qū)域樓盤(pán)的最高售價(jià)： 區(qū)域 濱海 國(guó) 貿(mào) 海甸島 秀英 其他 價(jià)格（元 /m2） 3663 3250 3034 2768 2600 4）均價(jià) 整體樓盤(pán)的均價(jià)即為起價(jià)與最高價(jià)的平均價(jià)格。部分購(gòu)房者可以一次性付完房款，即使是通過(guò)分期付款方式，其月供也相對(duì)較低，消費(fèi)者的還款壓力也相應(yīng)要小一些。這在一定程度上得益于“非典”的影響。有相當(dāng)部分由于受政府的規(guī)劃管控，或者是開(kāi)發(fā) 商為適應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，適當(dāng)調(diào)整了建筑密度、容積率等標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)相應(yīng)增加了綠化率。各區(qū)域停緩建復(fù)工工程比重見(jiàn)下表： 區(qū)域 國(guó)貿(mào) 海甸島 濱海 秀英 其他 合計(jì) 總樓盤(pán)數(shù)（個(gè)） 10 15 8 3 6 42 停緩建復(fù)工工程數(shù)（個(gè)） 3 6 1 1 2 13 占區(qū)域樓 盤(pán)的比例 30% 40% % % % 占總停緩建工 23% % % % % 程的比例 % % 上表顯示，各個(gè)區(qū)域中均有停緩建工程復(fù)工，但近 7 成集中于國(guó)貿(mào)和海甸島兩個(gè)區(qū)域。 從樣點(diǎn)顯示現(xiàn)象基本可見(jiàn)，當(dāng)前?？谑械男聵潜P(pán)開(kāi)發(fā)以居住、商住占主導(dǎo)地位，同時(shí)，由以往的經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅占主要地位向高層住宅、高檔公寓占主要 地位轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)逐漸凸現(xiàn)。歷經(jīng)多年發(fā)展變海甸島36%秀英7%濱海19%國(guó)貿(mào)24%其他區(qū)域14%國(guó)貿(mào)濱海海甸島秀英其他區(qū)域新樓盤(pán)分布狀況圖 遷，國(guó)貿(mào)的中高檔居住、辦公產(chǎn)業(yè)逐漸形成一定的規(guī)模，成為?？谛屡d的商住區(qū)之一。 2）隨著人們生活水平的不斷提高，人們的生活消費(fèi)觀念、方式也逐漸發(fā)生相應(yīng)的變化。樓盤(pán)的 基本狀況見(jiàn)下表： 樓盤(pán)基本狀況表 序號(hào) 名稱(chēng) 位置 起價(jià) （元 / m2） 層差 （元 / m2） 備注（ 04 年 12 月） 一 國(guó)貿(mào)區(qū)域 1 *富麗花園 金貿(mào)西路 1 號(hào) 1998， 2500（均價(jià)） 由四幢 2123 層商務(wù)樓和住 宅樓組成， 占地 ，總建筑面積 11 萬(wàn) m2， 2 華貿(mào)快樂(lè)公寓 金貿(mào)西路 18 號(hào) 1688（ 2） 3060 總建筑面積 47449 m2， A 座23 層， B 座 17 層，共 374戶(hù)，綠化率 30% 3 *德意雅苑 金貿(mào)西路 5 號(hào) 1698 50 2 幢高層 4 東方文華府 文華 路 2080 3 幢 1517 層 5 海韻裕都 文華路 3 號(hào) 3000 多 總占地 m2，總建筑面積 67933 m2， 2 幢 27 層，密度 %，綠化率 % 6 *金山廣場(chǎng) 金貿(mào)西路 6 號(hào) 2288（ 5） 40 占地約 畝，總建筑面積近 8 萬(wàn) m2，噴泉廣場(chǎng) 7 誠(chéng)田國(guó)際 商務(wù)大廈 金貿(mào)西路 2300 多 8 世貿(mào)雅苑 （三期） 世貿(mào)東路 2 號(hào) 25003500 總建筑面積約 16 萬(wàn) m2，數(shù)幢 2832 層 9 中鹽國(guó)際大廈 玉沙路西側(cè) 寫(xiě)字樓 10 國(guó)貿(mào)中 心 玉沙路西側(cè) 第 6層租金為：毛坯房3738 元 /㎡，裝修房比毛坯房多 10 元， 寫(xiě)字樓。因此，調(diào)查人員對(duì)該類(lèi)資料進(jìn)行了仔細(xì)分析甄別，盡量少使用或不使用該類(lèi)偽信息。包括調(diào)查信息資料的采擷、信息資料的整理歸納以及成文階段。具體分布見(jiàn)下表： 區(qū)域 國(guó)貿(mào) 濱海 海甸島 秀英 其他 個(gè)數(shù) 9 8 12 3 4 5 調(diào)查方法 采取現(xiàn)場(chǎng)走訪、電話咨詢(xún)、與購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)溝通等方法獲取各種資訊。在上述三個(gè)區(qū)域中，樓盤(pán)分布的特點(diǎn)又不盡相同：海甸島樓盤(pán)較為分散，各路段基本都有分布；濱海一線主要集中于萬(wàn)綠園至秀英港之間；國(guó)貿(mào) 80%分布在區(qū)域西部即金貿(mào)西路周邊一帶。 3） 上世紀(jì)海南房地產(chǎn)泡沫給海口遺留下的半拉子工程在國(guó)貿(mào)占有相當(dāng)比例，是該區(qū)域新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較為集中的重要原因之一。 關(guān)于樓盤(pán)類(lèi)型問(wèn)題 在調(diào)查對(duì)象中，居住、商住物業(yè)占總數(shù)的 93%，寫(xiě)字樓、辦公樓僅占 7%，且均位于國(guó)貿(mào)區(qū)域，其他區(qū)域無(wú)新建寫(xiě)字樓。該類(lèi)企業(yè)大多為成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)，以各類(lèi)咨詢(xún)、代理企業(yè)為主，包括 IT、 房產(chǎn)、廣告、設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)。大部分新建樓盤(pán)規(guī)模都較大，單幢建筑大部分都可容納 100 戶(hù)以上，總建筑面積則普遍達(dá)到 2 萬(wàn) m2 以上，部分有二期以上項(xiàng)目建筑面積則達(dá)到 10 萬(wàn)
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