【正文】 .......... 32 一、經(jīng)濟效益分析 ............................................................................................... 32 二、不確定性分析 ............................................................................................... 33 三、社會效果分析 ............................................................................................... 34 第九章 風險規(guī)避 ...................................................................................................... 35 一、風險因素分析 ............................................................................................... 35 二、風險規(guī)避 ....................................................................................................... 35 3 第一章 概 述 一、項目簡介 項目名稱： ********商住小區(qū)工程 項目性質(zhì)：新建 地理位置： ********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “ ********商住小區(qū)工程 ”選址在河北省 ******市 ****縣城 ，位于 ****縣龍城路以西，永興大街以北 ， 交通便利 。 城市供電：由 ****供電公司系統(tǒng)供電。公司現(xiàn)有員工 30 人， 工程、經(jīng)濟專業(yè)技術人員 20 人，高、中級技術職稱 10人 。 ****縣交通便利。本項目的建設必將促進當?shù)乜h域經(jīng)濟的快速發(fā)展。 大氣壓力：冬季 770mmHg 夏季 754 mmHg 年平均溫度： ℃ 極端最高溫度： ℃ 極端最低溫度： ℃ 年平均相對濕度： 59%— 63% 最熱月相對濕度： 80% 年平均降雨量： 年最大降雨量： 一日最大降雨量： 一小時最大降雨量： 室外風速：冬季平均： m/s 夏季平均： m/s 最大風速： 18 m/s 冬季主導風向： EN 夏季主導風向： WS 8 最大凍土深度： 850 mm 最大積雪厚度： 130 mm。 綠地系統(tǒng)規(guī)劃 項目 在園林景觀設計上體現(xiàn)了中國古典與西式造園完美結(jié)合的 9 手法，形成以開放空間為主、以內(nèi)部庭院為輔，景樹花木為點綴、綠地為鋪墊的景觀體系 （二）建筑設計方案 一、設計依據(jù) 1.《 建筑設計防火規(guī) 范 》 (GB 50016— 2020) 2.《 住宅設計規(guī)范 》 (GB 500961999 2020 年版 ) 3.《 住宅建筑規(guī)范 》 (GB503682020) 4.《 民用建筑設計通則 》 (GB503522020) 5.《 民用建筑熱工設計規(guī)范 》 (GB5017693) 6.《 建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法 》 (GB71072020) 7.《 建筑幕墻物理性能分級 》 (GB／ T15225) 8.《 建筑玻璃應用技術規(guī)程 》 (JGJll32020) 9.《 民用建筑熱工設計規(guī)范 》 (GB 50176— 93) 10.《 河北省工程建 設標準 居住建筑節(jié)能設計標準 》 (DBl3(J)63— 2020) 11.《 公共建筑節(jié)能設計標準 》 (GB508192020) 、規(guī)程、法規(guī)和標準；以及當?shù)赜嘘P部門頒布的設計規(guī)范和政策。 ，注意開間比例的調(diào)整，形成一種有序而連續(xù)統(tǒng)一的韻律。 建筑高 12 度 。 ，本小區(qū)內(nèi)設電業(yè)戶外箱式變電站 (2500KVA/座 )1座，向本工程各用電負荷供電。 ，臥室、廳及書房等處均設信息／電話出線盒或普通電話出線盒。在建筑物頂部四周裝設避雷帶。 十一 、負荷計算 15 本建筑物總電力負荷約為 ㎡ 50w+ ㎡ 100w=2242KW。 3)住宅，每戶設 DN20 干式水表，位于戶外水井等公共部位，商業(yè)裙房等公建，在室外設埋地總水表井單獨計量。潛污泵由坑內(nèi)液位自動控制，并設水位自動報警裝置。消火栓栓口動壓超過 時采用減壓穩(wěn)壓型消火栓，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)最不利點的靜水壓力大于 時，采取分區(qū)給水方式。 （ 六 ）供熱工程 一、設計依據(jù)： 采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范 (GB{50019— 2020) 《公共建筑節(jié)能設計標準》 (G1350819 2020) 《河北省工程建設標準 居住建筑節(jié)能設計標準》 (DB13(J)63— 2020) 全國民用建筑工程設計技術措施一暖通空調(diào)、動力 (2020 年版 ) 全國民用建筑工程設計技術措施節(jié)能專篇一暖通空調(diào)、動力(2020 年版 ) 建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 (GB50242 2020) 通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 GB 50243— 2020 國家有關現(xiàn)行設計規(guī)范、規(guī)程標準 各相關專業(yè)提供的圖紙及資料；建設單位提供的相關資料 二、設計范圍： 20 商 業(yè) 及住宅采暖設計 防排煙設計 三、室內(nèi)、外計算參數(shù)： 室外空氣計算參數(shù) 冬季采暖計算溫度 10℃ 室內(nèi)空氣計算參數(shù) 冬季室內(nèi)采暖計算溫度 住宅 18℃ 住宅廚房 15℃ 商 業(yè) 16℃ 衛(wèi)生間 25℃ 四 、采暖熱源的選擇及其參數(shù)： 由室外熱網(wǎng)供給 95℃～ 70℃熱水，經(jīng)換熱站的板式換熱器交換為 50℃～ 40℃熱水，供給小 區(qū)商鋪及住宅采暖系統(tǒng)。 商 業(yè) 采用自然通風方式。 （具體內(nèi)容見附表 2） 附表 1 招 標 基 本 情 況 表 建設項目名 稱： ********商住小區(qū)工程 招標范圍 組織方式 招標方式 不采用招標方式 招標估算金額 （萬元） 備注 全部招標 部分招標 委托招標 自行招標 公開招標 邀請招標 設計 ∨ 勘察 ∨ 施工 ∨ ∨ ∨ 監(jiān)理 ∨ ∨ ∨ 設備 ∨ ∨ ∨ 建設單位（蓋章） 年 月 日 23 附表 2 審 批 部 門 核 準 意 見 建設項目名稱： ********商住小區(qū)工程 招標范圍 組織方式 招標方式 不采用招標方式 招標估算金額 （萬元） 備注 全部招標 部分招標 委托招標 自行招標 公開招標 邀請招標 設計 ∨ 勘察 ∨ 施工 ∨ ∨ ∨ 監(jiān)理 ∨ ∨ ∨ 設備 ∨ ∨ ∨ 審批部門核準意見說明 審批部門（蓋章） 年 月 日 24 八、投資估算與資金籌措 （一）項目投資估算的依據(jù) 本項目 估算依據(jù)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》和中國國際工程咨詢公司編寫的《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》編寫。本項目遵循節(jié)約理念。利用植被減少因砼路面產(chǎn)生的反射熱，減低項目區(qū)域 內(nèi)小環(huán)境氣溫，減少空調(diào)工作時間。 建立小區(qū)中水 回收 處理站； 中水水源按照《建筑中水設計規(guī)范》（ GB503362020）和《污水再生利用設計規(guī)范》（ GB03352020）分為優(yōu)質(zhì)雜排水和污水處理，具體種類和選取順序為： 1）衛(wèi)生間等的排 水； 2）盥洗排水； 3）廚房排水； 4）雨水排水。 綜合能耗指標為 /平方米，耗能工質(zhì)為零。 銷售額方面， 111 月，商品房銷售額 萬億元，同比增長%，增幅比 110月提高 。 立足于設計理念的更新和創(chuàng)造手法的創(chuàng)新。爭取使用太陽能等清潔、替代能源。由于施工機械的運轉(zhuǎn)使工作面表層土壤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，施工結(jié)束后要根據(jù)施工作業(yè)順序及時回填表面土壤，使之恢復到原生態(tài)指標。 本項目生活垃圾，做到日產(chǎn)日清，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。 BEP=總成本費用 /（銷售收入 營業(yè)稅及附加） 100%=% 計算結(jié)果表明，只要房屋銷售或銷售價格達到原計劃 %，項目就不會發(fā)生虧損。應掌握資金運用技巧，增強應變能力，充分利用可爭取到的優(yōu)惠政策，減少成本，獲取最佳開發(fā)效益。開發(fā)商須隨時注意在宏觀調(diào)控政策影響下的市場變化，提高工作效率和應變能力，尋求開發(fā)運作的主動權(quán)。 加強項目的科學管理，統(tǒng)籌安排項目的運作程序，縮短建設周期，嚴格對投資、質(zhì)量、進度的三大控制，巧妙進行資金運作，保證資金使用安全。 善于利用市場競爭機制，通過招投標方式，擇優(yōu)選擇監(jiān)理、施工及設備的供貨單位，節(jié)約建造成本。 在市場定位分析的基礎上 ，做好方案和施工圖設計，迎合不同客戶需求，擴大服務面，以完美的功能、完備的配套好優(yōu)美的環(huán)境景觀征服用戶，確保銷售質(zhì)量。項目建設已外來游客和投資者為主要服務對象，有利于城市經(jīng)濟繁榮，有益于社會穩(wěn)定。 34 從計算結(jié)果來看，本項目的盈虧平衡點偏高，項目仍具有一定風險性，應積極采取應對措施，保障項目安全。 據(jù)此測算： 住宅 ： 2980= 萬元 商業(yè)： 5800= 萬元 合計銷售收入： 開發(fā)成本測算 合計成 本： 9475萬元 。