【正文】 一步改觀，宜居宜商環(huán)境更加優(yōu)越。 C、 大項(xiàng)目增多。 第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。 工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，帶動(dòng)作用更加明顯。 第二部分：花都宏觀環(huán)境概況 一、城市概況 花都位于廣州北大門，是南北交通要道，素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。力圖通過(guò)對(duì)現(xiàn)有事實(shí)和必然發(fā)生的事物進(jìn)行調(diào)查，建立在對(duì)相關(guān)的事實(shí)進(jìn)行收集和描述的基礎(chǔ)上，對(duì)未來(lái)的發(fā)展作科學(xué)的判斷。 本次調(diào)查主要內(nèi)容： 一、 花都宏觀環(huán)境概況 二、 區(qū)域商業(yè)概況 三、 本項(xiàng)目概況 四、 項(xiàng)目 SWOT分析 五、 結(jié)論及建議 附件：酒店調(diào)查報(bào)告 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 2 第一部分：總 論 一、適用范圍： 本次調(diào)查具有時(shí)間性，若進(jìn)行多次的跟蹤調(diào)查研究分析將得到更全面、系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)情況資料，本調(diào)查結(jié)論只適用于花都地區(qū)。 由于項(xiàng)目本身的特殊性，給項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)管理和三樓的開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)定位造成一定的難度，如果市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，將直接影響項(xiàng)目的銷售和后期的經(jīng)營(yíng)管理。 在此背景下我們對(duì)花都商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查和研究。 資料采集方法 1）運(yùn)用觀察法，組織觀察小組在目標(biāo)區(qū)域觀察、收集各調(diào)查主體的相關(guān)資料 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 4 2）假以顧客或投資者的身份，通過(guò)與店員或業(yè)主以及物業(yè)管理人員的交談收集相關(guān)資料。 二、花都宏觀經(jīng)濟(jì) 綜合實(shí)力顯著增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈良好勢(shì)頭。 汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動(dòng)群眾致富的龍頭。 全區(qū)新批企業(yè) 897 個(gè)，投資總額 億元，增長(zhǎng)分別為 %和 %。金銀首飾企業(yè)從無(wú)到有，短短兩年時(shí)間累計(jì)引進(jìn) 50 家。 市容面貌明顯改善。其中世界 500強(qiáng)企業(yè)有 7 家落戶花都，將對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到極大刺激作用，可見(jiàn)，花都經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)大。 二、區(qū)域 環(huán)境概況 人口結(jié)構(gòu) 秀全大道和建設(shè)路地處花都區(qū)中心區(qū)域，周邊聚集了政府機(jī)構(gòu)、國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位、學(xué)校、各企業(yè)單位、外來(lái)打工者等各層次的人群。秀全大道近臨廣州北站和花都客運(yùn)站路段臨街商鋪價(jià)格也有走高的趨勢(shì)，分析 認(rèn)為是受到北站也客運(yùn)站的客運(yùn)人流影響： 建設(shè)路兩側(cè)臨街商鋪的租金價(jià)格相對(duì)秀全大道來(lái)說(shuō)表現(xiàn)得比較均勻。 內(nèi)部交通環(huán)境： 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 13 區(qū)內(nèi)多路公交線路連通全區(qū)各處 ，交通網(wǎng)絡(luò)立體網(wǎng)狀分布，為消費(fèi)人群提供方便的交通環(huán)境。 第四部分：本項(xiàng)目整體環(huán)境分析 一、項(xiàng)目概況 金鑼灣購(gòu)物中心地處秀全大道和建設(shè)路交匯處，項(xiàng)目南邊是金城購(gòu)物花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 14 廣場(chǎng)。區(qū)內(nèi)多路公交車經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，可以連接項(xiàng)目與城區(qū)各處，優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)為項(xiàng)目的旺盛經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。項(xiàng)目所處地路面呈直線南北走向，路面寬約 15 米，兩 側(cè)行人道各寬 2 至 4 米不等。項(xiàng)目一樓的平均租金水平在 40 元 /平方米，而二樓的租金卻反常的較之一樓租金水平高達(dá) 50 元 /平方米。另外，花都離廣州太近，高消費(fèi)人群消費(fèi)時(shí)都到廣州大市場(chǎng)去了，留給花都的只是小部分消費(fèi)群。 項(xiàng)目規(guī)劃布局不合理，對(duì)整體經(jīng)營(yíng)水平的提升產(chǎn)生阻力 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目對(duì)整體經(jīng)營(yíng)的相互協(xié)調(diào)性不強(qiáng)。如此之大的貨運(yùn)流量，將對(duì)花都的物流交通提出更高要求，同時(shí)也對(duì)花都的零售貿(mào)易業(yè)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，商業(yè)繁榮指日可待。 ? 從城市發(fā)展角度看 商業(yè)流通領(lǐng)域的快速發(fā)展促使了花都向現(xiàn)代化大都市靠攏 花都區(qū)不斷加快的城市化進(jìn)程步伐，刺激了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)流通領(lǐng) 域的發(fā)展， 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制基本形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化要求的開(kāi)放格局，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌 。從調(diào)查資料可知，花都區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心普遍存在配套不足的情況，最常見(jiàn)的是電梯量不足或者設(shè)計(jì)不合理、停車位不足，既無(wú)法提升項(xiàng)目檔次，也難以吸引市民前往購(gòu)物消費(fèi)。 ? 從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈良性有序發(fā)展 目前花都商業(yè)都是以適應(yīng)市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上呈良性發(fā)展，商業(yè)經(jīng)濟(jì)逐年增長(zhǎng)，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到一定推動(dòng)作用。鑒于此，我司對(duì)三樓的業(yè)態(tài)定位提出了如下幾種建議： 一、美 食廣場(chǎng) 目前相對(duì)空白市場(chǎng)狀態(tài) 花都的主要購(gòu)物商圈是在以建設(shè)路和秀全大道交匯處為核心向四周輻射的格局，包括建設(shè)路、秀全大道、商業(yè)大道、云山大道，形成購(gòu)物人流最為集中的區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)比較有特色、較為集中的美食廣場(chǎng)缺乏，現(xiàn)只有肯德基、麥當(dāng)勞兩間外來(lái)快餐廳及幾間中餐酒樓、餐廳，而具有中國(guó)各地傳統(tǒng)小食特色的美食廣場(chǎng)則沒(méi)有，開(kāi)設(shè)美食廣場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)空間。 分析認(rèn)為，發(fā)展大型的以單一業(yè)態(tài)為主題以零售為主的商業(yè)組合在花都地區(qū)缺乏人流的支持，做旺的可能性不強(qiáng)。因此發(fā)展香港城是目前物業(yè)條件基礎(chǔ)上較為理 想的業(yè)態(tài)選擇。以 1600 元每天來(lái)經(jīng)營(yíng)一個(gè) 2 萬(wàn)平方米的三星級(jí)酒店要想贏利肯定是行不通的，可見(jiàn)，酒店?duì)I業(yè)狀況已經(jīng)舉步維艱。酒店周圍的建筑以農(nóng)民房居多，也曾有幾幢多層小區(qū)式的房子，但都以“爛尾”告終，與沿河較差環(huán)境相輝映，形成一道獨(dú)特風(fēng)景線。 配套設(shè)施 中央空調(diào)，電腦設(shè)備，消防監(jiān)控系統(tǒng)，完善的保安管理。只有對(duì)酒店重新裝修包裝，以煥然一新的面貌切入市場(chǎng)，才能達(dá)到重塑形象并實(shí)現(xiàn)贏利的目的。在做好酒店內(nèi)部裝修的同時(shí)更要做好對(duì)外部環(huán)境的綠化和改善，做到內(nèi)外一致以達(dá)到酒店整體形象的提升。 對(duì)于目前酒店的現(xiàn)狀有很大原因是宣傳不力造成的，對(duì)于酒店現(xiàn)狀分析，相對(duì)于花都較小的市場(chǎng)，并且已有其它酒店在城區(qū)經(jīng)營(yíng)，本酒店要想取得較好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有一定難度。 B、功能齊全，配套完善，全方位為客戶提供多功能服務(wù)。 B、交通方便，但未得到合理利用 目前有廣花一級(jí)公路從項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)，但在廣花一級(jí)公路沿線卻看不到有酒店的標(biāo)識(shí)，從而導(dǎo)致了許多從廣花路經(jīng)過(guò)的人和車都沒(méi)機(jī)會(huì)了解本酒店。可見(jiàn)，酒店由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善已經(jīng)進(jìn)入衰退期?？偨ㄖ娣e 20xx0 平方米，是一座集飲食、住宿、娛樂(lè)于一體的三星級(jí)酒店。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 26 香港一直都是時(shí)尚潮流購(gòu)物的天堂，廣州的流行時(shí)尚產(chǎn)品受香港的影響最大，“香港 3 天到廣州，廣州 3 天到全國(guó)”，可見(jiàn)香港對(duì)廣州和內(nèi)地購(gòu)物消費(fèi)的影響力度。同時(shí)，可以利用購(gòu)物人流和餐飲人流的互動(dòng)作用，促進(jìn)兩種業(yè)態(tài)的發(fā)展，為金鑼灣的經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)提供保證。從而造成了高消費(fèi)人群要消費(fèi)都往廣州跑，促使了花都的高檔商品只能成為一道美麗的風(fēng)景。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的兩年內(nèi)沒(méi)有形成領(lǐng)先態(tài)勢(shì)，很容易被后來(lái)者居上，不利于日后經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展。這為花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高花都區(qū)的城市品位創(chuàng)造了條件。 四、項(xiàng)目威脅 未來(lái)幾年內(nèi)商業(yè)大道商圈進(jìn)一步擴(kuò)容，對(duì)項(xiàng)目威脅重重 廣州市預(yù)計(jì)在未來(lái)十年內(nèi)打造內(nèi)中外三層商業(yè)圈，將新建十多個(gè)大型花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 21 商業(yè)圈以滿足消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的需求。由以上內(nèi)在動(dòng)力的作用下，一定程度制約了商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)水平的提升。隨著花都整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城市面貌不斷改善，以及廣州經(jīng)濟(jì)圈的擴(kuò)張對(duì)花都商業(yè)的帶動(dòng)，項(xiàng)目所處地段升值空間巨大。 項(xiàng)目商業(yè)氣氛狀況 A、交通和出行方式 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 17 根據(jù)觀測(cè)發(fā)現(xiàn)，前往項(xiàng)目區(qū)域的消費(fèi)者大部分以步行到達(dá)和乘坐交通巴士；其次是騎摩托車和小汽車。 六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況 業(yè)態(tài)搭配單一，檔次偏低。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來(lái)消費(fèi)，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見(jiàn)度差，就會(huì)影響到以后的經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目配有 20 多停車位，但多數(shù)為后面住戶使用 。 商業(yè)業(yè)態(tài)組合完整，形成錯(cuò)位發(fā)展 以低端小商品為主體的商業(yè)大道是花都的主要小商品批零