深圳市農科綠洲房地產項目可行性研究報告(完整版)
【正文】 基本方案稅后利潤（萬元）成本利潤率%當售價收入下降5%稅后利潤（萬元）成本利潤率%當開發(fā)成本上升5%稅后利潤（萬元）成本利潤率%經測算可知：（1）.本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產生較大影響，這兩項目因素受不可預見的原因的作用,銷售收入的下降對項目凈收益影響稍大。+=。以下附投資估算詳表農科綠洲項目成本預算表農科綠洲住宅樓序號分項工程建筑面積（m2)單位造價(m2/元）工程造價（萬元） 一、土地使用費81302 33, 1地價81302 33, 二、前期開發(fā)經費81302 1前期費用（規(guī)劃、前期開發(fā)） 2場地拆近、補償及平整 三、政府、設計、勘察、咨詢、監(jiān)理等費81302 1, 1設計費及審查費 55 2地質勘察費 10 3預算咨詢費(%) 4樁基檢測(含基坑檢測） 5監(jiān)理費（2%) 6燃氣質監(jiān)費 7白蟻防治工程 8政府費用 9臨時圍墻 臨時施工水、電 臨時高低壓配電 10測繪 四、土建、安裝工程81302 18, 1土建工程(土建、水、電、消防安裝） 14, 2基坑支護 3樁基礎 56 4電梯工程(20部梯） 1601, 5消防控制及報警系統(tǒng) 12 7弱電（含電話等） 33 智能工程 防排煙 8高低壓配電工程（含高低壓、柴油機等） 43 9燃氣管道安裝 10 不可預見5% 五、室外工程81302 1, 1園林綠化（含綠化、道路、廣場） 120 2圍墻工程(含大門） 3市政給、排水工程 4水電氣遠程抄表系統(tǒng) 5 6室外燈光工程 8信報箱制作安裝 9室外其它工程 4 10不可預見5% 六、銷售費用81302 3, 1廣告、代理及銷售費用（銷售額的3%） 3, 七、財務費用 1, 1貸款利息支出（%，貸款4億元） 1, 農科綠洲住宅樓總成本 60, 中國最大管理資源中心農科綠洲辦公樓序號分項工程建筑面積（m2)單位造價(m2/元）工程造價（萬元） 其它費用 1可行性研究2地質勘察3巖石設計4建筑設計5設計審查6造價咨詢7監(jiān)理費 小計 土建工程 1四通一平2基坑土方3基坑支護4樁基工程5樁基檢測6地下室工程7主體工程8鋁合金門窗工程9電梯廳裝飾工程10工程不可預見費 小計 安裝工程 1電氣工程2給、排水工程3通風空調4消防工程5火災報警6智能工程7電梯工程8防雷接地工程9導示系統(tǒng)工程10工程不可預見費 小計 室外工程 1燈光工程2綠化工程3廣場4工程不可預見費 小計 地價農科綠洲辦公樓總成本 農科綠洲項目總成本 78, 本項目投資的資金主要來源包括銀行融資及銷售回款。（2）、安裝工程。前期經費前期經費主要包括前期規(guī)劃、開發(fā)，場地拆遷、補償及平整等。香蜜山：130—135平方米（299戶）：%140—160平方米（110戶）：%160平方米以上（51戶）：%中旅國際公館（二期）：105—130平方米（484戶）：%150—170平方米（345戶）：%178—190平方米（93戶）：%香域中央：145—160平方米（220戶）：%165—180平方米（242戶）：%185—236平方米（236戶）：%建議以3房2廳及4房2廳為主力戶型。建筑類型為高層、TOWNHOUSE結合的項目在市場上并不多見。A、周邊項目——香榭里、香域中央、香蜜山、國際公館、水榭花都、香蜜湖1號等項目均為高檔、中大戶型項目。緊挨紅荔西路，存在噪音問題；片區(qū)盤量減少，難以聚集人氣；2006年深圳市房地產市場需大于供；深圳國際化城市的定位，香蜜湖—農科片區(qū)擁有國際化配套設施，是深圳市國際化高尚人文社區(qū)之一，片區(qū)與城市發(fā)展方向相吻合，能獲得高端客戶和國際化人士的青睞，片區(qū)發(fā)展前景明朗。馨苑高層住宅遮擋，視野受阻，西南面在較高的樓層可看到遠處的海景，東面為東海購物公園，景觀較好，但西面為竹子林片低矮臟亂的房屋，景觀較差。如果要滿足市場需求，今年的成交量會突破一千萬平方米。香蜜湖豪宅撐起了2005年福田樓市的大半邊天，這不僅僅是因為香蜜湖豪宅奠定了福田樓市的高檔形象，還因為香蜜湖豪宅今年確實有比較大的供應量。數據顯示，％的單套建筑面積144平方米以內的普通商品住宅，％；％的單套建筑面積144平方米以上的非普通
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