深圳市農(nóng)科綠洲房地產(chǎn)項目可行性研究報告-預覽頁
【正文】 項目地塊位于紅荔西路及農(nóng)軒路交匯處西南面。地塊東、西兩面視野較為開闊，南面為香珠花園高層住宅遮擋，北面被農(nóng)科農(nóng)科綠洲項目北面有民潤和萬家樂超市，東面有東海購物公園，在建中的山姆會員店、華納電影院距離較近，生活非常便利。地塊規(guī)劃有較大難度，該地塊南側有兩棟18層的高樓，從通風、采光及中國人風水學角度看，對銷售會造成一定的影響；地塊面積比較小、容積率較高，對于打造豪宅、名盤有一定困難，對提升價格也有一定難度；公交不便，片區(qū)道路交通發(fā)達，但是進入片區(qū)內的公交車輛較少，無車出行不方便。本項目與熙園、香域中央、中旅國際公館等同處香蜜湖——農(nóng)科片區(qū)，均具有“離塵不離城”，出則通達、入則寧靜的特質，道路交通發(fā)達，且本項目靠近香荔花園大社區(qū)，生活更便利、生活氛圍更濃；本項目的占地面積小于片區(qū)內其他樓的占地面積，在規(guī)劃和開發(fā)上具有一定的局限性；金地香蜜山：79069平方米水榭花都（三期）：香域中央：香蜜湖1號：93544平方米熙園：中旅國際公館：109367平方米本項目的容積率較片區(qū)內其他項目的容積率要高，且高于片區(qū)平均容積率，對于打造高檔住宅有一定的難度；金地香蜜山：水榭花都：香域中央：2香蜜湖1號：熙園：中旅國際公館：3. 4項目評價本項目開發(fā)條件成熟，開發(fā)時機合適；“農(nóng)科綠洲”面臨良好的銷售時機，預計銷售壓力不大；本項目存在先天性“硬傷”，對于打造高檔項目、提升價格有一定的難度。片區(qū)內的絕版地塊——農(nóng)科綠洲項目為農(nóng)科中心最后一塊住宅地塊，更顯珍貴。從以上綜合分析可以看到，S5地塊的項目定位應該是：中大戶型的高檔住宅項目；目標客戶群是：金領以上階層（企業(yè)主、企業(yè)高層和高級公務員）及銀行、證券業(yè)等高收入群體。高層、TOWNHOUSE：此次調查中，項目類型為高層和TOWNHOUSE結合的項目只有一個：中信紅樹灣（一期），但中信紅樹灣待建的三期、四期為其他項目類型，所以從整個項目來看，中信紅樹灣應該屬于多種建筑類型相結合的項目。小高層、高層優(yōu)點：項目類型豐富，能滿足消費者的不同需求；增大了園林的空間，園林便于規(guī)劃設計；缺點：容易造成景觀遮擋，也不利于通風采光；利于小高層的銷售；從中國風水學的角度看，項目只能建成北高南低，如此便會造成對農(nóng)科綠洲辦公樓項目的遮擋。從銷售角度調查，三房及四房為這些項目銷售速度最快、銷售率最高的戶型；從消費者角度調查130—160平方米的三房及160—180平方米的四房也符合高檔住宅目標客戶群的居住要求和心理預期。香蜜湖1號：澳大利亞柏濤建筑設計公司、香港梁志天設計事務所熙園：澳大利亞柏濤建筑設計公司、貝爾高林（香港）有限公司水榭花都：澳大利亞柏濤建筑設計單位、東方園林藝術（深圳）公司香域中央：香港華藝設計顧問（深圳）有限公司、香港怡境師HASSELL中旅國際公館：澳大利亞JPW建筑景觀設計事務所建議選擇最頂級的建筑設計單位和園林設計單位對項目進行整體規(guī)劃；選擇實力較雄厚的外國建筑、園林設計單位，在一定程度上能提高項目的檔次，同時也能提升項目的售價，有利于打造高檔項目；在一定程度上能弱化南、北面景觀受阻的不利影響；六、項目開發(fā)建設進度安排工程進度計劃工作時間安排簽訂項目土地使用權出讓合同～進行項目方案設計招標～中標方案深化設計～辦理項目方案規(guī)劃部門審批～辦理項目方案人防、消防部門審批～設計院進行項目初步設計～進行項目現(xiàn)場臨建拆除等三通一平工作～辦理項目初步設計的規(guī)劃部門審批～辦理項目初步設計的人防、消防部門審批～辦理項目的命名工作～設計單位進行項目樁基工程設計～辦理項目年度新開工計劃立項～申請項目樁基工程提前開工～監(jiān)理招標～設計院進行項目施工圖設計～起草、編制樁基工程招標文件～組織樁基工程招標～辦理樁基工程開工許可證～辦理樁基工程投資許可證～樁基工程施工～辦理項目施工圖人防、消防部門審批～辦理項目施工圖規(guī)劃部門審批，領取項目建設工程規(guī)劃許可證～起草、編制主體工程招標文件～組織主體工程施工招標～辦理主體工程開工許可證～施工合同談判及簽訂～辦理主體工程投資許可證～主體工程施工～七、投資估算與資金籌措此次項目成本估算是在農(nóng)科綠洲一期的基礎上，結合本項目的特點、以前樓盤的開發(fā)經(jīng)驗和深圳市同行業(yè)業(yè)內統(tǒng)計數(shù)據(jù)來估算的，力求貼近項目實際情況。、以下是農(nóng)科綠洲住宅樓項目總投資估算表：農(nóng)科綠洲住宅樓項目估算統(tǒng)計表項目名稱總額單價占總投資比例（萬元）（元/平方米）土地使用費 %前期開發(fā)經(jīng)費 %政府、勘探、設計、咨詢及監(jiān)理費 %土建、安裝工程費 %室外工程費 %銷售費用 %財務費用 %總價 %以下是上表中各項費用的具體說明：土地成本。建安費按照施工進度分期予以支付，一般按月進度支付，支付至該月施工工程量的80%，工程竣工驗收后支付至總工程量的95%，余下的5%作為質保金，具體情況以與施工單位簽訂的施工合同為準。此項費用包括四通一平、基坑土方、基坑支護、樁基工程、樁基檢測、地下室工程、主體工程、鋁合金門窗工程、電梯廳裝飾工程、工程不可預見費。包括燈光工程、綠化工程、廣場建設、工程不可預見費用，成本造價為86元/平方米。以下附農(nóng)科綠洲項目總投資估算詳表。農(nóng)科綠洲寫字樓項目商業(yè)部分可售面積為6000平方米,售價預計為12000元/平方米,辦公樓可售面積為19658平方米,預計銷售均價10000元/平方米,農(nóng)科綠洲寫字樓項目可實現(xiàn)銷售額6000*+19658*=26858萬元,=。=。項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。序號項目計算公式金額(萬元)1銷售收入 2總投資 3銷售稅金及附加 5利潤總額(1)(2)(3) 6所得稅(5)*15 7凈利潤(5)(6) 8稅前成本利潤率(5)/(2)%9稅后成本利潤率(7)/(2)%項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分
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