深圳市農(nóng)科綠洲房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 項(xiàng)目地塊位于紅荔西路及農(nóng)軒路交匯處西南面。地塊東、西兩面視野較為開闊，南面為香珠花園高層住宅遮擋，北面被農(nóng)科農(nóng)科綠洲項(xiàng)目北面有民潤(rùn)和萬家樂超市，東面有東海購(gòu)物公園，在建中的山姆會(huì)員店、華納電影院距離較近，生活非常便利。地塊規(guī)劃有較大難度，該地塊南側(cè)有兩棟18層的高樓，從通風(fēng)、采光及中國(guó)人風(fēng)水學(xué)角度看，對(duì)銷售會(huì)造成一定的影響；地塊面積比較小、容積率較高，對(duì)于打造豪宅、名盤有一定困難，對(duì)提升價(jià)格也有一定難度；公交不便，片區(qū)道路交通發(fā)達(dá)，但是進(jìn)入片區(qū)內(nèi)的公交車輛較少，無車出行不方便。本項(xiàng)目與熙園、香域中央、中旅國(guó)際公館等同處香蜜湖——農(nóng)科片區(qū)，均具有“離塵不離城”，出則通達(dá)、入則寧?kù)o的特質(zhì)，道路交通發(fā)達(dá)，且本項(xiàng)目靠近香荔花園大社區(qū)，生活更便利、生活氛圍更濃；本項(xiàng)目的占地面積小于片區(qū)內(nèi)其他樓的占地面積，在規(guī)劃和開發(fā)上具有一定的局限性；金地香蜜山：79069平方米水榭花都（三期）：香域中央：香蜜湖1號(hào)：93544平方米熙園：中旅國(guó)際公館：109367平方米本項(xiàng)目的容積率較片區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目的容積率要高，且高于片區(qū)平均容積率，對(duì)于打造高檔住宅有一定的難度；金地香蜜山：水榭花都：香域中央：2香蜜湖1號(hào)：熙園：中旅國(guó)際公館：3. 4項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目開發(fā)條件成熟，開發(fā)時(shí)機(jī)合適；“農(nóng)科綠洲”面臨良好的銷售時(shí)機(jī)，預(yù)計(jì)銷售壓力不大；本項(xiàng)目存在先天性“硬傷”，對(duì)于打造高檔項(xiàng)目、提升價(jià)格有一定的難度。片區(qū)內(nèi)的絕版地塊——農(nóng)科綠洲項(xiàng)目為農(nóng)科中心最后一塊住宅地塊，更顯珍貴。從以上綜合分析可以看到，S5地塊的項(xiàng)目定位應(yīng)該是：中大戶型的高檔住宅項(xiàng)目；目標(biāo)客戶群是：金領(lǐng)以上階層（企業(yè)主、企業(yè)高層和高級(jí)公務(wù)員）及銀行、證券業(yè)等高收入群體。高層、TOWNHOUSE：此次調(diào)查中，項(xiàng)目類型為高層和TOWNHOUSE結(jié)合的項(xiàng)目只有一個(gè)：中信紅樹灣（一期），但中信紅樹灣待建的三期、四期為其他項(xiàng)目類型，所以從整個(gè)項(xiàng)目來看，中信紅樹灣應(yīng)該屬于多種建筑類型相結(jié)合的項(xiàng)目。小高層、高層優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目類型豐富，能滿足消費(fèi)者的不同需求；增大了園林的空間，園林便于規(guī)劃設(shè)計(jì)；缺點(diǎn)：容易造成景觀遮擋，也不利于通風(fēng)采光；利于小高層的銷售；從中國(guó)風(fēng)水學(xué)的角度看，項(xiàng)目只能建成北高南低，如此便會(huì)造成對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目的遮擋。從銷售角度調(diào)查，三房及四房為這些項(xiàng)目銷售速度最快、銷售率最高的戶型；從消費(fèi)者角度調(diào)查130—160平方米的三房及160—180平方米的四房也符合高檔住宅目標(biāo)客戶群的居住要求和心理預(yù)期。香蜜湖1號(hào)：澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司、香港梁志天設(shè)計(jì)事務(wù)所熙園：澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司、貝爾高林（香港）有限公司水榭花都：澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)單位、東方園林藝術(shù)（深圳）公司香域中央：香港華藝設(shè)計(jì)顧問（深圳）有限公司、香港怡境師HASSELL中旅國(guó)際公館：澳大利亞JPW建筑景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所建議選擇最頂級(jí)的建筑設(shè)計(jì)單位和園林設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃；選擇實(shí)力較雄厚的外國(guó)建筑、園林設(shè)計(jì)單位，在一定程度上能提高項(xiàng)目的檔次，同時(shí)也能提升項(xiàng)目的售價(jià)，有利于打造高檔項(xiàng)目；在一定程度上能弱化南、北面景觀受阻的不利影響；六、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排工程進(jìn)度計(jì)劃工作時(shí)間安排簽訂項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同～進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)招標(biāo)～中標(biāo)方案深化設(shè)計(jì)～辦理項(xiàng)目方案規(guī)劃部門審批～辦理項(xiàng)目方案人防、消防部門審批～設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)～進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)臨建拆除等三通一平工作～辦理項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃部門審批～辦理項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的人防、消防部門審批～辦理項(xiàng)目的命名工作～設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目樁基工程設(shè)計(jì)～辦理項(xiàng)目年度新開工計(jì)劃立項(xiàng)～申請(qǐng)項(xiàng)目樁基工程提前開工～監(jiān)理招標(biāo)～設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)～起草、編制樁基工程招標(biāo)文件～組織樁基工程招標(biāo)～辦理樁基工程開工許可證～辦理樁基工程投資許可證～樁基工程施工～辦理項(xiàng)目施工圖人防、消防部門審批～辦理項(xiàng)目施工圖規(guī)劃部門審批，領(lǐng)取項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證～起草、編制主體工程招標(biāo)文件～組織主體工程施工招標(biāo)～辦理主體工程開工許可證～施工合同談判及簽訂～辦理主體工程投資許可證～主體工程施工～七、投資估算與資金籌措此次項(xiàng)目成本估算是在農(nóng)科綠洲一期的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)、以前樓盤的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和深圳市同行業(yè)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來估算的，力求貼近項(xiàng)目實(shí)際情況。、以下是農(nóng)科綠洲住宅樓項(xiàng)目總投資估算表：農(nóng)科綠洲住宅樓項(xiàng)目估算統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱總額單價(jià)占總投資比例（萬元）（元/平方米）土地使用費(fèi) %前期開發(fā)經(jīng)費(fèi) %政府、勘探、設(shè)計(jì)、咨詢及監(jiān)理費(fèi) %土建、安裝工程費(fèi) %室外工程費(fèi) %銷售費(fèi)用 %財(cái)務(wù)費(fèi)用 %總價(jià) %以下是上表中各項(xiàng)費(fèi)用的具體說明：土地成本。建安費(fèi)按照施工進(jìn)度分期予以支付，一般按月進(jìn)度支付，支付至該月施工工程量的80%，工程竣工驗(yàn)收后支付至總工程量的95%，余下的5%作為質(zhì)保金，具體情況以與施工單位簽訂的施工合同為準(zhǔn)。此項(xiàng)費(fèi)用包括四通一平、基坑土方、基坑支護(hù)、樁基工程、樁基檢測(cè)、地下室工程、主體工程、鋁合金門窗工程、電梯廳裝飾工程、工程不可預(yù)見費(fèi)。包括燈光工程、綠化工程、廣場(chǎng)建設(shè)、工程不可預(yù)見費(fèi)用，成本造價(jià)為86元/平方米。以下附農(nóng)科綠洲項(xiàng)目總投資估算詳表。農(nóng)科綠洲寫字樓項(xiàng)目商業(yè)部分可售面積為6000平方米,售價(jià)預(yù)計(jì)為12000元/平方米,辦公樓可售面積為19658平方米,預(yù)計(jì)銷售均價(jià)10000元/平方米,農(nóng)科綠洲寫字樓項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售額6000*+19658*=26858萬元,=。=。項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額(萬元)1銷售收入 2總投資 3銷售稅金及附加 5利潤(rùn)總額(1)(2)(3) 6所得稅(5)*15 7凈利潤(rùn)(5)(6) 8稅前成本利潤(rùn)率(5)/(2)%9稅后成本利潤(rùn)率(7)/(2)%項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分
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