【正文】 西苑世紀(jì)名門 港利綠園 中南現(xiàn)代城 2020 年 3 月 1580 1600 1380 1380 2020 年 3 月 1700 2550 1800 1780 1680 價(jià)格漲幅 970 200 400 300 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 14 有 19%的住房是居民“購買的商品房”。如果說2002 年 3 月至 2020 年的阜陽樓市處于低谷攀升階段，那么 2020 年以后的阜陽樓市則進(jìn)入了開始快速發(fā)展的新階段。泉北片區(qū)重點(diǎn)建設(shè)泉北物流園。 在總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)下，泉北分區(qū)發(fā)展從零到有，從小到大。這說明城市居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)力增大。 居民收入、消費(fèi)繼續(xù)走高 ２００４年，伴隨著阜陽市提高工資、提高城市居民最低生活保障線等一系列政策的拉動(dòng)，城市居民收入繼續(xù)走高，消費(fèi)欲望逐步增強(qiáng)。 “ ６６１１ ” 工程是阜陽全面建設(shè)小康社會(huì)打基礎(chǔ)階段的重點(diǎn)任務(wù)，是促進(jìn)阜陽市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要抓手，要堅(jiān)持突出重點(diǎn)、整體推進(jìn)的原則，重點(diǎn)抓大項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)項(xiàng)目，集中力量抓好一 批潛力大、產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動(dòng)力強(qiáng)的重大項(xiàng)目，以此帶動(dòng)全面實(shí)施，整體推進(jìn)。臨泉縣寶鼎公司、白廟隆茂公司、迎仙水洗芝麻廠等一大批實(shí)力雄厚的農(nóng)產(chǎn)品加工私營企業(yè)脫潁而出，目前該縣已擁有私營企業(yè)２５９戶，注冊(cè)資金２ .５億元，私營企業(yè)中注冊(cè)資金５００萬元以上４４家，個(gè)私經(jīng)濟(jì)已成為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支生力軍。在太和工業(yè)園，目前已有 哈爾濱醫(yī)藥集團(tuán)、仁濟(jì)藥業(yè)、 “ 生之素 ” 生物醫(yī)藥、烏蘇里江制藥等一批醫(yī)藥企業(yè)入駐，開始形成頗具特色的 “ 醫(yī)藥工業(yè)園 ” 。其中，棉紗、棉布、啤酒、改裝汽車、合成氨產(chǎn)品產(chǎn)量均出現(xiàn)較大增長比例；市重點(diǎn)監(jiān)控的３０戶重要骨干企業(yè)前１１個(gè)月累計(jì)完成產(chǎn)值 ５８ .１４億元，同比增長１６ .９８％ 。阜陽市外商投資的規(guī)模也不斷擴(kuò)大，大項(xiàng)目利用外資有新突破。改革開放步伐加快。 2002 年以來，阜陽經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長期，皖西北中心城市建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)投資升溫，房價(jià)快速攀升，市場(chǎng)交易趨于火爆。近年來阜陽市的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，人民生活水平迅速提高。 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 居民區(qū)：雪地公寓、新大陸、華源世家及自建居民樓居民區(qū)等。 本案主要由項(xiàng)目及市場(chǎng)背景研究、策劃推廣策略及公司簡介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、阜陽市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展、區(qū)域項(xiàng)目影響、阜陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項(xiàng)目分析、項(xiàng)目 SWOT 分析、策劃思路總則、項(xiàng)目策劃總思路、公司簡介及合作方式。 開發(fā)性質(zhì)：純住宅。 二、阜陽市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展 阜陽市基本情況介紹 阜陽市位于安徽省西北部，地處黃淮平原南端，轄界首市和太和、臨泉、阜玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 4 南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，生活環(huán)境的改善使公眾不但對(duì)玩樂購物興趣濃厚，而且對(duì)適合自己消費(fèi)要求的經(jīng)濟(jì)適用房也越來越關(guān)心。 “ ６６１１ ” 工程全面實(shí)施，成為阜陽市加大投入、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁的主抓手。 利用外資創(chuàng)新高 2020 年１ — １２月，阜陽市共設(shè)立外商投資企業(yè)１３家，總投資７３５７玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 6 萬美元，合同外資３１９０萬美元，全年實(shí)際到位外資 萬美元，同比增長３２３％，完成省下達(dá)阜陽市利用外資目標(biāo)任務(wù)的 120％，創(chuàng)阜陽市利用外資歷史新高。 據(jù)了解，１ — １１月份，阜陽市規(guī)模工業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值８９ .９億元，比去年同期增長１３ .２８％，增幅較１ — １０月份升高１ .３４個(gè)百分點(diǎn)，占年度計(jì)劃９８億元的９１ .３７％，完成全年任務(wù)勝利在望。為此，在制定總體發(fā)展戰(zhàn)略上，把加快縣域工業(yè)發(fā)展放到十分突出的位臵，引導(dǎo)各地走以勞動(dòng)密集型、資源密集型為主，以農(nóng) 副產(chǎn)品深加工和為城市大工業(yè)、大企業(yè)配套為主，以私營中小企業(yè)為主的發(fā)展路子，找準(zhǔn)發(fā)展定位和空間，通過營造局部競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，發(fā)展和壯大工業(yè)，以此帶動(dòng)和提升整個(gè)縣域的工業(yè)化水平。寬松的政策促進(jìn)了縣域民營企業(yè)快速發(fā)展，各地民間資本紛紛涌入當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，掀起創(chuàng)業(yè)風(fēng)潮。通過建設(shè)培育一批大項(xiàng)目、大工程、大企業(yè)， “ ６６１１ ” 工程將有力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提高經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭力，成為推進(jìn)阜陽市經(jīng)濟(jì)快速增長的重要引擎。 “ 六個(gè)支柱工業(yè) ” 擁有規(guī)模以上企業(yè)２１２個(gè)，資產(chǎn)總額 近９５億元，實(shí)玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 10 現(xiàn)銷售收入近６９億元，利稅總額８ .７５億元，分別占阜陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的７８％和９２％。此外，受利息收入和出租房屋收入的帶動(dòng)，居民人均財(cái)產(chǎn)性收入同比增長２４％。隨著阜陽市社會(huì)保障制度的建立健全及城市居民參保意識(shí)增強(qiáng)，居民個(gè)人交納的社會(huì)保障支出增長較快，平均支出２１６元，同比增長１２％。 在這一城市生長環(huán)境肌理分析的基礎(chǔ)上，《綱要》確定了“核心聚引、兩河輝映、三區(qū)聯(lián)動(dòng)、多中心組團(tuán)式”的城市布局理念。 四大片區(qū)特色 鮮明，城市的不同功能產(chǎn)業(yè)將在各自片區(qū)內(nèi)抱團(tuán)發(fā)展。 商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 阜陽市城市住宅建設(shè)速度加快， 2001 年總開工住宅建筑面積 萬平方米，竣工面積 平方米，總投資 億。隨著阜陽市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。 12 產(chǎn)品競(jìng)爭力及小區(qū)周邊配套設(shè)施 戶型：方正，面積在 85 平方米至 250 平方米，類型較多。 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 19 側(cè) 高層帶電梯住宅 發(fā) 展 商 龍騰萬霖房地產(chǎn)開發(fā)公司 義耕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代 理 商 北京匯福行投資顧問有限公司 施工單位 南通益圣建設(shè)工程有限公司 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 開工時(shí)間 內(nèi)部認(rèn)購 工程進(jìn)度 已交付 入伙時(shí)間 占地面積 70 畝 建筑面積 6 萬 m2 綠 化 率 35%左右 總 戶 數(shù) 約 300 戶 價(jià)格說明 小高層 1460 至 1800 元 / M2，多層 1480 至 1980 元 / M2 銷售進(jìn)度 銷售率在 60%左右 物業(yè)管理 21 發(fā)展背景 開發(fā)商原為阜陽當(dāng)?shù)亻_發(fā)商與黑龍江省開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的一個(gè)高檔樓盤。 23 項(xiàng)目定位 物業(yè)定位： 阜陽乃至周邊地區(qū)在內(nèi)的高檔豪宅 形象定位： 都市綠色生活主題社區(qū) 客戶定位： 阜陽及周邊二次臵業(yè)的高檔客戶 24 銷售推廣策略分析 樓盤營造一個(gè)中等規(guī)模的高尚社區(qū)，周邊較為空闊，基本具備建設(shè)豪宅的條件，三面市政道路都較新，周邊經(jīng)過改造后外在形象較好，在項(xiàng)目推廣中，以“少數(shù)人的名門領(lǐng)地”及“阜陽樓市的里程碑”為宣傳推擴(kuò)主題，以吸引的園林景觀和精美的建筑為人們提供了豪宅生活典范，吸引較多有品味臵業(yè)者的目光。 32 產(chǎn)品競(jìng)爭力及小區(qū)周邊配套設(shè)施 外型為三段式色彩構(gòu)圖，水岸名苑的色彩明快一點(diǎn)，西二環(huán)路東側(cè)商住樓色彩較重。 34 銷售推廣策略分析 營銷中著力宣傳本樓盤是一個(gè)地理位臵優(yōu)越、小區(qū)內(nèi)外配套齊全、生態(tài)環(huán)境較佳、物業(yè)管理先進(jìn)的大規(guī)模社區(qū)。 建筑外觀也是吸引客戶 的一個(gè)重要方面。 52 產(chǎn)品競(jìng)爭力及小區(qū)周邊配套設(shè)施 戶型：方正實(shí)用。 64 銷售推廣策略分析 主要在多路公共汽車車身全體廣告，配以專業(yè)售樓員專業(yè)、熱情、周到的介紹推薦。 目前全國城市基準(zhǔn)地價(jià)“漲”聲一片及住宅按揭貸款利率的上調(diào)，勢(shì)必影響著樓市進(jìn)一步看漲。 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 31 三、項(xiàng)目策劃總思路 (一 ) 項(xiàng)目總策劃思路 玉泉莊園的規(guī)模小，在物業(yè)管理、社區(qū)配套設(shè)施也會(huì)令人們不太滿意，只有淡化弱勢(shì)、突出優(yōu)勢(shì)，吸引人們的目光。 （三）項(xiàng)目定位策略 項(xiàng)目定位：中檔住宅，讓普通市民買得起、住著滿意的小區(qū)。 推廣目標(biāo)：造成強(qiáng)勢(shì)風(fēng)暴，購房客戶爭先預(yù)訂，“過了這個(gè)村，就沒有那個(gè)店”，稍猶豫片刻已看好的房子就要變成別人家了的感覺。傳遞給還處于猶豫考慮中的目標(biāo)客戶的感覺是：樓盤將有很大的升值潛力。并且通過橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買家。 3) 入戶 DM 宣傳 向城區(qū)范圍內(nèi)派發(fā)入戶 DM，使人們對(duì)本案有較理性認(rèn)識(shí)，并吸 引其到現(xiàn)場(chǎng)咨詢、購買。 四、準(zhǔn)備工作及銷售控制 （一） 準(zhǔn)備工作 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 36 售樓部 重新在小區(qū)入口的蓮池路邊設(shè)一售樓部，設(shè)有樓盤展示區(qū)、談判區(qū)、房號(hào)控臺(tái)、辦公區(qū)等區(qū)域。 在預(yù)熱期內(nèi)準(zhǔn)備妥當(dāng)。 收盤期 售樓員回訪仍未簽訂合同的購房戶，展開心理攻勢(shì)和銷售技巧，促成余房的成功銷售，最后達(dá)到玉泉莊園的 100%的銷售率，空臵率為零的全勝業(yè)績。 二、 具備優(yōu)勢(shì) 我公司擁有一支 30 多人組成的集市場(chǎng)信息調(diào)研、營銷策劃、現(xiàn)場(chǎng)銷售、管理綜合型房地產(chǎn)營銷團(tuán)隊(duì)； 目前公司下屬清河路博物館店、潁河西路中心一店、房管局一樓中心二店、潁東火車站店、南二環(huán)行政服務(wù)中心店等五家直營店，以及太和博樂加盟店，近期準(zhǔn)備開業(yè)文峰店和古樓店。 本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用（包括印制宣傳材料、條幅廣告、售樓部辦公、工作人員等）由乙方負(fù)責(zé)支付。如甲方對(duì)本代理項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格和優(yōu)惠措施進(jìn)行調(diào)整應(yīng)及時(shí)告知乙方。 本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用（包括印制宣傳材料、條幅廣告、售樓部辦公等）由甲方負(fù)責(zé)支付?？稍诰W(wǎng)站內(nèi)做本案和貴公司的形象宣傳、樓盤展示、經(jīng)典戶型推薦等內(nèi)容。 注冊(cè)資金為 50 萬元，法定代表人焦良存，主管部門為安徽省建設(shè)廳。 （二）銷售控制 正式開盤以前 正式開盤以前，只接受咨詢，不透露銷售價(jià)格、不接受訂房，讓購房者留下聯(lián)系方式，便于正式開盤時(shí)及時(shí)聯(lián)系。 內(nèi)設(shè) 3—— 4 套圓形談判桌椅， 1 或 2 部電話機(jī)，一部飲水機(jī)等設(shè)施。 媒介類型選擇 1) 戶外廣告：展示時(shí)間長而有效，強(qiáng)沖擊力，售點(diǎn)促銷，有助于長期性品牌形象，適宜在市中心區(qū)塊及項(xiàng)目周邊投放。在廣告牌設(shè)臵上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。 5） 加推期 推廣策略重點(diǎn)：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)樓盤品質(zhì)，傳達(dá)項(xiàng)目熱銷的情況和原因。 3） 開盤強(qiáng)銷期 推廣策略重點(diǎn)：開盤預(yù)告及開盤情況的介紹，各項(xiàng)樓盤的詳細(xì)介紹，深入訴求樓盤的基本內(nèi)涵，展現(xiàn)樓盤品牌形象和樓盤的比較優(yōu)勢(shì) 。 由于本案規(guī)模較小，不宜做中高檔社區(qū)，也不宜做過多地綠化、園林，因此我們建議本案合理定位于中低檔住宅、平價(jià)房、小戶型，建設(shè)成高建筑密度、低綠化率的普通住宅社區(qū)，我們可以填補(bǔ)阜陽樓市缺乏中小戶型的空白。 (二 ) 定價(jià)策略 初步建議采取“低開高走，規(guī)模推出，滾動(dòng)發(fā)展”的形式，這樣便于我們項(xiàng)目資金的回收，也有利于我們項(xiàng)目迅速聚集人氣，便于項(xiàng)目的開展。 優(yōu)勢(shì)樓盤的競(jìng)爭使本樓盤處于不利地位，如水岸名苑，港利綠園、 中南現(xiàn)代城 以及西苑世紀(jì)名門都有較強(qiáng)的產(chǎn)品競(jìng)爭力。 72 產(chǎn)品競(jìng)爭力及小區(qū)周邊配套設(shè)施 戶型：戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、合理；戶型有二室、三 室與復(fù)式； 規(guī)劃與布局：“吸收了蘇州園林建筑設(shè)計(jì)的精髓” 建筑：傳統(tǒng)造型。 配套：社區(qū)旁有幼兒園、中學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、大型商場(chǎng)。 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 24 建筑：六層閣樓美觀、實(shí)用。 樓書較為精美，多次在《潁州晚報(bào)》上做半版廣告，并在千百意外懸掛大型條幅。 戶型：西二環(huán)路商住樓戶型面積在 90 平方米至 110 平方米，水岸名苑戶型S（ Strength 優(yōu)勢(shì)） W（ Weakness 劣勢(shì)） 改變阜陽多年房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)模式，突出一個(gè)“新”字；有較強(qiáng)的產(chǎn)品竟?fàn)幜Γ? 小高層首次出現(xiàn)在阜陽，也是阜 陽唯一帶有小高層的住宅樓盤； 開工時(shí)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，消費(fèi)者信心不足，使價(jià)格上升受到一定的影響； 價(jià)位策略失敗，致使購房戶信心受挫，影響銷售進(jìn)度； 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地