【正文】 定公司的服務(wù)質(zhì)量方針和服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)，并組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)物業(yè)公司管理的評(píng)審； 1 負(fù)責(zé)公司各類費(fèi)用收支的審批； 1 履行公司安全、消防第一責(zé)任人的所有職責(zé)； 1 負(fù)責(zé)組 織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理； 1 完成集團(tuán)公司授權(quán)或交辦的其他任務(wù)。所以，經(jīng)過近兩個(gè)月的努力，《物業(yè)公司管理制度匯編》（暫行本）終于編撰完成了。業(yè) 主 委 員 會(huì) 成 立 后 ， 由 委 員 會(huì) 監(jiān) 督 物 業(yè) 公 司 各 項(xiàng) 管 理 制 度的實(shí)施。 接待員 崗位職責(zé) 熟 練 掌 握 國家有關(guān)法規(guī)和 物 業(yè) 管 理 規(guī)定 ， 熟 悉 公 司 各 項(xiàng) 規(guī) 章 制 度 ，樹 立 為 業(yè) 主 服 務(wù) 的 思 想 ； 熟悉園區(qū)內(nèi)的物業(yè)情況，掌握小區(qū)內(nèi)相關(guān)的管理資料，不斷完善整 理 詳 盡 的 業(yè) 主 檔 案 ； 在 辦公室主任的 統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé) 業(yè) 主日常報(bào)修接待工作及 文檔資料的保存和管理 ， 做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作 ； 認(rèn) 真 記 錄 、積 極 處 理 業(yè) 主 投 訴 內(nèi) 容 ，及 時(shí) 派 人 處 理 或 向 上 級(jí) 主 管領(lǐng) 導(dǎo) 匯 報(bào) ； 負(fù)責(zé)收集并處理業(yè)主的建議、看法和意見等； 按照物業(yè)服務(wù)的需 求， 對(duì) 公司勞保用品 和其他 維修材料 進(jìn)行 統(tǒng)一 管理，建立物資臺(tái)帳； 協(xié)助主任組織會(huì)議，并做好會(huì)議記錄； 認(rèn)真 完 成 上 級(jí) 領(lǐng) 導(dǎo) 交辦的其他任務(wù) ； 物業(yè) 管理員崗位職責(zé) 在 辦公室 主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。 變電所所長崗位職責(zé) 所長是變電所的負(fù)責(zé)人，對(duì)本所的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、技術(shù)管理、人員培訓(xùn)等工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行電業(yè)安全、生產(chǎn)方針及各種規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，組織安全活動(dòng)，主持事故、障礙的調(diào)查分析； 編制年、月工作計(jì)劃 (包括大、小修、預(yù)防性試驗(yàn)、降損、“雙措”等 )，并組織實(shí)施。審查本班記錄，保證其正確。 定期 組織 召開班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突發(fā)事件 ； 及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系； 處理好一般性的治安事件，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)； 團(tuán)結(jié)隊(duì)員，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力 ； 完成 上級(jí) 領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他任務(wù)。如樓梯扶手、門窗、電子門、電表箱、電纜井門、信報(bào)箱、管道井門、電梯前室的清潔工作； 負(fù)責(zé)樓道內(nèi)外雜物的清理及垃圾箱、果皮箱內(nèi)外的垃圾清運(yùn)工作，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，安全有序操作； 負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)內(nèi)垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并對(duì)中轉(zhuǎn)站進(jìn)行清潔。 請(qǐng)假：除因病無法工作之外，均應(yīng)于請(qǐng)假前處理好手中工作，并做好工作交接和安排，以免影響正常工作。 門禁卡使用管理規(guī)定 為有效控制外來人員進(jìn)出小區(qū)，提高安全因素，發(fā)揮門禁卡的作用，特此對(duì) 員工 門禁卡的使用管理做出以下規(guī)定： 一、門禁卡的領(lǐng)用 ：門禁卡由辦公室統(tǒng)一制作、管理，發(fā)放給工作需要領(lǐng)用的員工。 勞保用品領(lǐng)用 管理規(guī)定 辦公室負(fù)責(zé)辦公用品及勞保用品的計(jì)劃、采購、發(fā)放及保管工作； 遵循勤儉節(jié)約的原則，勞保用品的發(fā)放須依據(jù)各部門、各工種工作性質(zhì)和勞動(dòng)條件，發(fā)給不同的勞動(dòng)保護(hù)用品，勞保用品不得移作他用或領(lǐng)而不用； 發(fā)放勞保用品必須落實(shí)執(zhí)行領(lǐng)用、保管和發(fā)放 制度，嚴(yán)格按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放； 對(duì)消耗品實(shí)行按需采購，節(jié)約領(lǐng)用 ； 非消耗品采用交舊領(lǐng)新制，更換非消耗品（如筆、手套、刷子等）需提供原有破損物品，以舊換新。 經(jīng)常變換飯菜花樣，進(jìn)行食物品種調(diào)節(jié)，努力提高烹調(diào)質(zhì)量，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)觀念 ，做到員工滿意。 辦公室負(fù) 責(zé) 經(jīng)常督促、檢查，做好 安全 工作。 交班時(shí)由交班值班長向接班值班長及全體值班員做全面交待，接班人員要進(jìn)行重點(diǎn)檢查核實(shí)； 交接檢查后、雙方值班長應(yīng)在運(yùn)行記錄簿上簽字，并與 系統(tǒng)調(diào)度試驗(yàn)電話，互通姓名，核對(duì)時(shí)鐘。 在施工過程中，需要中間驗(yàn)收時(shí)，變電所負(fù)責(zé)人應(yīng)指定專人配合進(jìn)行。所長無力消除的缺陷，應(yīng)及時(shí)向上一級(jí)領(lǐng) 導(dǎo)匯報(bào)，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)指定專人及時(shí)消除，并由值班人員監(jiān)督執(zhí)行。建立“外來人員登記簿”，詳細(xì)記載出、入所時(shí)間、姓名、單位等。 維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定 為了加強(qiáng)對(duì)維修人員勞保用品使用的管理，特制定維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定如下： 為保障維修人員能夠安全有效的完成各項(xiàng)工作，根據(jù)《勞動(dòng)法》為維修人員配備相應(yīng)的勞動(dòng)保護(hù)； 新入職維修人員領(lǐng)用勞保用品，須經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，到辦公室辦理領(lǐng)用手續(xù)； 維修人員更換勞保 用品 (保潔用品除外 ),一律實(shí)行“以舊換新”制； “以舊換新”換發(fā)的勞保用品，保管員要確認(rèn)其是否失去使用價(jià)值后，方可發(fā)放； 勞保用品要確立使用期限，如：掛膠手套，每月一付（有特殊安裝和搶修工作可酌情處理）；工絕緣膠鞋（解放式）每年一雙；維修工服每二年一套；棉襖每五年一套；保護(hù)鏡每三年一付；電焊手套每二年一付；電焊鞋罩每三年一付；進(jìn)戶鞋套每二年一付。 維修材料保管領(lǐng)用制度 為保障維修工作順利進(jìn)行，對(duì)維修材料實(shí)行采購、保管、領(lǐng)用一條龍管理，并對(duì)此做出如下規(guī)定： 為減少維修材料資金的占用，除燈泡、燈管、膠布、標(biāo)準(zhǔn)件等常用消耗材料外，其它材料原則上實(shí)行零庫存； 凡購入材料一次未能用完的，剩余一律入庫保管； 入庫時(shí)由采購人員填寫入庫單據(jù)，保管 員憑單入賬保管； 領(lǐng)用時(shí)報(bào)部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，由專人到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)； 保管員按領(lǐng)料單付貨減帳； 事故搶修所用材料可采用先使用后補(bǔ)手續(xù)的方法，如發(fā)現(xiàn)材料質(zhì)量較差要及時(shí)退庫，由采購人員負(fù)責(zé)退換； 所購原材料質(zhì)價(jià)不符時(shí)，由質(zhì)檢人員負(fù)責(zé)處理； 保管員發(fā)現(xiàn)常用材料庫存不足時(shí)，要及時(shí)申報(bào)購買以免影響使用。 見到 業(yè)主 主動(dòng)打招呼，語言規(guī)范、清晰， 對(duì)疑難問題不推諉，做到一視同仁?；卦L時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定 ， 或通過電話進(jìn)行回 訪 ； 五、 業(yè)主不滿意處理結(jié)果時(shí)可 上報(bào)總經(jīng)理， 協(xié)商另定 時(shí)間 進(jìn)行電話跟蹤服務(wù) 。 先生 /小姐，請(qǐng)您停車，出示一下證件。 1對(duì)不起，我是新來，還不認(rèn)識(shí)您，請(qǐng)?jiān)彙? 設(shè)備巡回檢查工作標(biāo)準(zhǔn) 一、 電氣值班人員對(duì)運(yùn)行和備用 (包括附屬 )設(shè)備及其周圍環(huán)境，按運(yùn)行規(guī)程的規(guī)定，定時(shí)定點(diǎn)按巡視路線進(jìn)行巡視檢查， 備用設(shè)備每月試運(yùn)行一次； 二、 每周一、周二維修人員須對(duì)各單元電梯及機(jī)房設(shè)備設(shè)施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修； 三、 每周三、周四維修人員對(duì)轄區(qū)所有照明設(shè)施、商鋪車庫用電、消防設(shè)備設(shè)施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修、及時(shí)處理； 四、 每周五、周六對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有室外照明及音箱，門崗內(nèi)外設(shè)備設(shè)施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理； 五、 每周日對(duì)各樓宇強(qiáng)弱電井、總配電室、配電箱設(shè)備設(shè)施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理； 六、 電氣值班人員檢查項(xiàng)目的劃分： ： 、變壓器室、發(fā)電機(jī)室所屬設(shè)備設(shè)施； 1 1 1 20樓內(nèi)外區(qū)域（包括鄰近景觀區(qū)、道路、門崗、圍墻）所屬電氣設(shè)備設(shè)施； 、名仕莊園中央水系范圍所屬電氣設(shè)備設(shè)施； B．雙日 、消控中心所屬設(shè)備設(shè)施； 1 1 16樓內(nèi)外區(qū)域（包 括鄰近景觀區(qū)、道路、門崗、圍墻）所屬電氣設(shè)備設(shè)施； 、別墅區(qū)等范圍（中央水系除外）所屬電氣設(shè)備設(shè)施； ，要對(duì)玫瑰港灣水泵房、 1 13樓各單元供水、供暖系統(tǒng)公共部分巡視一遍，涉及保修范圍要及時(shí)報(bào)修； ，要對(duì) 。 1不客氣，沒關(guān)系。 先生 /小姐，請(qǐng)留步，您找誰。 處理投訴 的 工作流程 一、 受理投訴 ： 開通投訴 專線電話（ 2569000）； 詳 盡記錄投訴人姓名、 樓房號(hào) 、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話 ； 耐心聽取 業(yè)主 投訴， 做好記錄， 禁止以任何理由或借口推卸責(zé)任 ，耐心解釋，積極解決 。對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)，并在 24 小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音，修繕后迅速回訪，作好記錄； 六、 當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得回避； 七、 接待工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)謀私。 倉庫保管員必須做好保管工作及各種防患工作，確保物品 的安全保管，杜絕事故發(fā)生； 倉庫管理員必須按照存放物品的類別合理設(shè)置物業(yè)公司庫房的總臺(tái)帳圖。 臨時(shí)性勞保用品（如口罩、面罩、頭罩）根據(jù)實(shí)際工作情況，確定使用期限。 變電所的消防工具和器材，要定期檢查，抽樣試驗(yàn)，對(duì)損壞或過期的應(yīng)及時(shí)更換，不得拖延。 設(shè)備缺陷無論消除與否均應(yīng)由值班員記入設(shè)備缺陷記錄簿，并向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 驗(yàn)收的設(shè)備 個(gè)別項(xiàng)目未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，而又急需投入運(yùn)行時(shí)，需報(bào)經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 在遇有下列情況由值班長決定增加巡視次數(shù)： (1) 過負(fù)荷或負(fù)荷有顯著增加時(shí)； (2) 新裝、長期停運(yùn)或檢修后的設(shè)備投入運(yùn)行時(shí)； (3) 設(shè)備缺陷有發(fā)展，運(yùn)行中有可疑現(xiàn)象時(shí)； (4) 遇有大風(fēng)、雷雨、濃霧、冰凍、大雪等天氣變化時(shí)； (5) 根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示增加的巡視等。 本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接； 接班人須提前 20 分鐘打卡上班，接班人未到交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)； 接班班長正點(diǎn)組織全班人員集合講解注意事項(xiàng)，然后列隊(duì)到各自崗位上換班接崗； 交接班時(shí)，交班 人 必須把本班情況以及可能出現(xiàn)的情況 ， 向接班員交代 。 計(jì)劃采購，嚴(yán)禁采購腐爛、變質(zhì)食物，防止食物中毒。 空置房管理制度 為了使玫瑰港灣的空置房得到規(guī)范管理，保證房態(tài)信息的準(zhǔn)確性、及 時(shí) 性 ， 并 維 護(hù) 其 正 常 的 功 能 ， 特 制 定 本 管 理 制 度 。 二、門禁卡的補(bǔ)辦 ： 使用不當(dāng)損壞 或 遺失 ，須 辦理 相關(guān) 補(bǔ)辦手續(xù)，損壞卡由 辦公室收回。 業(yè)主檔案管理規(guī)定 為規(guī)范本小區(qū)業(yè)戶檔案信息的管理，不斷完善信息的內(nèi)容，使客戶檔案信息準(zhǔn)確、及時(shí)有效，便于開展工作，同時(shí)確保資料的保存完好 ， 特 制 定 本 管 理 規(guī) 定 ： 辦公室負(fù)責(zé)指定接待員、檔案員負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的信息收集、管理及 整 理 工 作 ； 專管人員須將業(yè)主的檔案資料 分 戶 建 立 、逐 一 保 存 ，建 立 統(tǒng) 一 目錄 ， 同 時(shí) 建 立 電 子 檔 備 份 。 綠化工崗位職責(zé) 遵守 公司 制定 的 各項(xiàng) 規(guī)章制度 ， 服 從 管 理 ， 樹 立 良 好 的 服 務(wù)意識(shí)； 正確并熟練使用園林器械，妥善保管好綠化工具 、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格 按規(guī)程操作； 熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木 ； 負(fù)責(zé)園區(qū)綠化區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的日常巡視，認(rèn)真檢查并做好記錄； 學(xué)習(xí)相關(guān)的職業(yè)技能， 對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá) 90％以上 ； 勸 阻 園 區(qū) 中 出 現(xiàn) 的 破 壞 、 損 害區(qū) 域 內(nèi) 樹 木 、 花 卉 等 行 為； 發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向 上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo) 匯報(bào) ； 綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象 ； 管理好 綠化灌溉設(shè)施 ，節(jié)約用水 ； 完成 領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。 熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法； 做好本崗位范圍內(nèi)的衛(wèi)生清潔和交接班工作； 負(fù)責(zé)回答、解決住戶及來訪人員提出的屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題； 對(duì)違反物業(yè)轄區(qū)門禁管理的行為及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。 變電所值班員崗位職 責(zé) 在值班長的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)守崗位，精神集中，隨時(shí)監(jiān)盤，準(zhǔn)備應(yīng)付可能發(fā)生的異?，F(xiàn)象； 有權(quán)接受調(diào)度命令，填寫操作票進(jìn)行倒閘操作和事故處理； 負(fù)責(zé)按時(shí)巡視設(shè)備，作好記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)向值班長匯報(bào)。遇有較大的停電工作和較復(fù)雜的 操作應(yīng)主