【正文】 流的交通 組織方式，減少汽車對大綠洲的干擾和破壞，充分保證老人、兒童居住其中的安全。 其中萬科和世貿(mào)這兩個開發(fā)企業(yè)都是以開發(fā)豪宅為主產(chǎn)品的，在國內都是處于領頭羊的地位，連這樣的開發(fā)企業(yè)都找 何顯毅來做設計，可見何顯毅公司在業(yè)內的影響和地位。 四、設計單位銷講 4．１規(guī)劃設計：香港何顯毅建筑師樓 內容重點： 香港政府建筑一級顧問，有資格承接香港政府無限大的設計工程； 上海萬科優(yōu)詩美地、北京世茂澳林花園等國內知名高檔樓盤的設計單位；南京鑫園是最成功的居住小區(qū)； 國內最成熟的先進人車分流規(guī)劃和圍合設計理念的代表。 20xx年完成了 宋都凱旋苑 ，這是杭州九個 中房指數(shù) 樣本樓盤之一。青龍苑、宋都六大主題公園，加上中心綠軸和散布各處的綠化小品。 新區(qū)橋之多可創(chuàng)合肥城建新紀錄，在不到 13 平方公里的城內內，上規(guī)模的橋就有 22 座。在軌道交通中，輕軌又以其成本低、建設周期短而為許多城市選中。新區(qū)在規(guī)劃時充分考慮了區(qū)內每一地塊的科學利用，力求做到土地增殖最 大化、資源配置合理化、建筑體量最佳化；社區(qū)建設與勞動就業(yè)相結合，即通過新區(qū)規(guī)劃建設，創(chuàng)造出大量勞動崗位，為區(qū)內的一二級勞力提供多種就業(yè)機會； ２．２內部居住環(huán)境 （突出和居住相關的交通、景觀的配套，以及標志性的建筑） 1. 四大標志性建筑群 ： 一是依湖而建，高近 300 米的觀光塔將成為全市的最高建筑，旅客登高遠眺，廬州秀色盡收眼底； 二是能容納 6 萬人的田徑足球場、 8000 人的室內體育館和 3000 人的游泳跳水館等在內的奧林匹克中心； 三是集購物、娛樂、餐飲、休閑于一體近 10 萬平米大型商業(yè)廣場將成為合肥 市最具規(guī)模的商業(yè)建筑； 四是兼有歌劇院、音樂廳、影劇院、美術館等綜合功能的文化建筑群。 ? 水軸 水軸則以區(qū)內現(xiàn)狀的十五里河為依托，依據(jù)河道自然走勢蜿蜒而下，在與綠軸交匯中心處，就地勢自然高差匠心獨運地嵌上一顆璀璨明珠 開挖近 1000 畝面積的人工湖：天鵝湖。 提起 “翡翠項鏈 ”，合肥百姓自然聯(lián)想到老城區(qū)的環(huán)城公園，這個利用舊城墻、舊護城河改建而來的公園為合肥平添了無邊秀色與靈氣，也為合肥在全國贏得了無數(shù)榮光，成了合肥一個標志景點。在概念性規(guī)劃基礎上，組織 4 家規(guī)劃設計單位編制新區(qū)總體規(guī)劃。加之政務文化新區(qū)緊鄰合肥高新技術開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，還可滿足開發(fā)區(qū)以及老城區(qū)內的眾多知名大型企業(yè)入駐的需要。 規(guī)劃方案經(jīng)過國內外公開招標，最終選定了主體蛋形、輔體飛揚的設計方案。 目前老城區(qū)格局擁擠無法進行大規(guī)模的改造和建 設，政務新區(qū)的建設勢在必行！ 建設政務文化新區(qū)是合肥市貫徹經(jīng)營城市理念，拓展城市發(fā)展空間，優(yōu)化城市分區(qū)功能，實施城市化戰(zhàn)略的重要舉措。 西湖花苑銷講資料 目 錄 一、政務區(qū)基本知識 二、政務區(qū)賣點銷講 三、宋都集團銷講 四、設計單位銷講 五、項目銷講 六、競爭對手銷講 七、答客問問題擬定 八、相關房地產(chǎn)名詞解釋 九、附件 一、政務區(qū)基本知識 1． 1 座落 （重點了解邊界和規(guī)模） 合肥市政務區(qū)座落于老城區(qū)中心 西南約 6公里處 ，規(guī)劃面積 平方公里，相當于老城環(huán)城馬路內城區(qū)面積兩倍有余， 新區(qū)東至金寨路、合作化南路，西抵高新技術開發(fā)區(qū)、合九鐵路，北與鐵路專用道和高壓走廊相望，南連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、 312 國道。 ? 奧體中心 合肥一直缺乏規(guī)模適度的大型體育場，這個遺憾將隨著政務文化新區(qū)建設的推進而不復存在。 行政辦公功能是合肥市政務文化新區(qū)的一個重要職能， 隨著 20xx 年市級行政中心的建成及省、市數(shù)十家行政事業(yè)單位的陸續(xù)遷入，老城區(qū)的行政中心正逐步向新區(qū)偏移，形成合肥市新的政務中心。 五是除規(guī)劃有奧林匹克中心和歌劇院等大型建筑外，還結合主題公園、演藝文化廣場等擬建文博園、美術館、群眾文化活動中心等豐富著廣大市民業(yè)余文化生活的 文化體育體系。新區(qū)城市設計與規(guī)劃成果受到各界專家和省市領導的高度評價，被認為是合肥有史以來最為出色的城市規(guī)劃設計。 ? 燈光設計 邀請上海同濟大學視覺與照明研究所做全區(qū)燈光總體規(guī)劃 ，完成了全區(qū)的燈光概念性設計、夜景照明總體規(guī)劃和全區(qū)主干道的照明設計。 天鵝湖依地勢而建，因空中俯瞰湖面神似天鵝故得名。 此外七條路所對應的區(qū)外接口道路也已進入了修筑或規(guī)劃程序，糾結老城區(qū)的 “斷頭路 ”、 “腸梗路 ”將不會在政務文化新區(qū)出現(xiàn)。 政務文化新區(qū)輕軌項目已進入新區(qū)招商項目庫，若無其他變故，輕軌將在政務文化新區(qū)建設中期時投入使用。 于是參加過政務文化新區(qū)或看過新區(qū)總體規(guī)劃的細心市民會發(fā)現(xiàn)，在政務文化新區(qū)有限的面積內、 在寸土寸金的中央商務區(qū)中心內 ，出現(xiàn)了一片片“綠洲”。 公司堅持 “以人為本”的管理哲學 和“勤奮、好學、融洽、節(jié)儉”的企業(yè)精神 ，深化管理體制改革，建立并完善集團控股構架和資本運營體系；走一業(yè)為主、多種經(jīng)營的發(fā)展道路，努力將公司建設成標準的房地產(chǎn)專業(yè)營運商，并在此基礎上形成跨地區(qū)、跨行業(yè)綜合經(jīng)營的企業(yè)集團。奧體名座等，也將再塑精品，續(xù)寫佳話 。 7. 全國發(fā)展理念領 先，是最具發(fā)展意識的開發(fā)商之一； 整合國際、國內一流的合作伙伴，強強聯(lián)手，在建筑設計、景觀設計、建筑施工、物業(yè)管理的各個開發(fā)環(huán)節(jié)力爭完善； 宋都人注重學習，因此 宋都集團才會成為浙江大學 這座中國一流高等學府的教學實驗基地之一，香港理工大學、新加坡國立大學等國內外知名學府還在我公司建立了對口實習交流點。 何顯毅公司的中國工程設計部，由大量資深的經(jīng)驗豐富的香港和國內建筑師和工程師組成，目前已頗具規(guī)模，是香港建筑界最早涉足國內市場的建筑師樓事務所。 ? 參考資料（何顯毅設計八性、八化的設計思路） 合肥 ? 自豪性： 50 米寬、 400 米深、聯(lián)系兩條支線的西湖大綠洲，尊貴氣 派的洗禮會所，嚴謹?shù)奈搴弦幌到y(tǒng)，將是合肥首個創(chuàng)新的居住概念。 ? 容易化：周邊式道路和盡端式道路，方便住戶出行及客訪臨時停車；地下車庫與大多數(shù)高層建筑的交通通體相連，也依靠上地面的樓梯與多層建筑銜接，方便入戶；五合一、沿街商鋪的商業(yè)網(wǎng)點設置，滿足居民更容易的生活消費。二十世紀未， DL+C正式開拓東亞市場，先后于香港、廣州成立了以“當代東籬”為品牌的分公司， 專職負責中國區(qū)域的設計工作 , 廣州公司現(xiàn)有員工 42 人。在北面是奧林頤和世家。目前離項目地塊最近的公交線路為 162 路，站點在東流路常青花園門前。 ? 市政和配套 （一方面借助外部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和大學城即將成行的商業(yè)，轉換和市區(qū)距離遠的劣勢，另一方面強調政務區(qū)的規(guī)劃和自身的商業(yè)形態(tài)完善發(fā)達） 本案地塊周邊除奧體中心，現(xiàn)無任何配套設施。 地塊優(yōu)劣勢分析和排解 ? 地塊優(yōu)勢分析 ? 本項目地處未來新政務區(qū)中心地帶，政務區(qū)整體規(guī)劃較好，路網(wǎng)配套等井然有序 ? 毗鄰未來奧體中心 ，且既有奧體中心的興建，地塊周邊的生活配套、交通及景觀都將得到極大提升。 問題去化：本案南面將有 30 米寬的 防護林，本案在景觀規(guī)劃中也有面積頗大的水景及綠色植被，我們知道，樹林和水面都具有天然的吸納噪音和灰塵的作用，因此這些影響可大大降低。而且小區(qū)在設計時也考慮到這個因素，整個小區(qū)采用大小圍合式的設計，整個小區(qū)四周用小高層圍起來，等業(yè)主進入小區(qū)后馬上就可以感受到回家的感覺，外界的干擾基本可以忽略不計。東籬（澳洲）建筑景觀公司 營銷 策劃：南京金石物業(yè)顧問有限公司 住宅建筑面積： 255900m2 配套公建面積： 17400m2 地下停車場面積： 33600m2 容積率： 建筑密度： ％ 綠地率： 37％ 綠地面積： 72064 m2 住宅總幢數(shù)： 86 幢 規(guī)劃總戶數(shù)： 1885 戶 戶均人口： 人 ／戶 居住人口： 6598 人 人口密度： 人 ／萬 m2 住宅平均層數(shù)： 層 ／幢 機動車停車位： 1470 個 停車比： ％ 5． 3． 2 先進設計理念的賣點銷講 合肥 住宅樓宇適當錯位布置，避免近距離前后的對望。） 1．設計體系之生態(tài)規(guī)劃 ? 小區(qū)綠地率超過 38%，大小綠洲提供健康的場所和空間；人造水景與立體綠化相互結合，既分隔空間，又營造健康生活小氣候，減少城市熱島效應，大量種植改善空氣質量效率高的植物，喬木、灌木結合，吸收 CO2，凈化空氣。門窗節(jié)能采用隔熱玻璃、反熱玻璃、絕熱性好的塑鋼門窗，達到抗?jié)B漏、風壓、空氣滲透和保溫要求。 ? 柴油發(fā)電機房應采取降噪除塵措施。 采用了全明設計，保證每個房間都采光充分，通風通暢。 ? 入戶花園的設計， 盡顯尊 貴氣質，使業(yè)主能感受到自然的親近與家的溫馨。 □成熟融洽的 建筑精涵 ： 典雅別致的樓宇，多層、小高層、多層以及外型大氣的洗禮會所，高低錯落地描 畫美麗天際線。 當代東籬景觀設計公司將新西湖景觀緊緊圍繞著園區(qū)水面來刻畫，考慮到洗禮會所、水岸線等實際情況并巧妙的加以布置。 島內島外湖面如鏡，樓臺花樹倒影搖曳生姿，天光云影相映，如入蓬萊。 5． 3． 7 項目配套和其它賣點整合 ? 專業(yè)細致的物業(yè)管理公司 目前在深業(yè)物業(yè)和綠城物業(yè)中選擇，但是無論這兩家中是哪家物業(yè)公司管理，都將是一個不錯的選擇，可以讓業(yè)主真正的享受到專業(yè)細致的服務，對小區(qū)升值也是一種保障和促進。 ④ 產(chǎn)品類型 此樓盤共有 20 幢住宅，總戶數(shù)為 1100 戶，開發(fā)的產(chǎn)品全是小高層，一般以9+ 11+1 的為主，沿街的一般為 16+1 的，主力戶型面積為 11 130 平方米。 3）境外景觀設計公司（加拿大潤楓國際）。 ? 車位配比也沒有我們高，他只作到 1： ,我們的車位配比為 1： 。外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，玻璃采用的是雙層中空玻璃，供水為變頻加壓供水，供電量為 20A 或 40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺半封閉，小區(qū)車位配比為 3： 1，整個小區(qū)采用紅外二十 四小時監(jiān)控和單元采用可視對講，產(chǎn)品處于中上等水平。 2）政務區(qū)未來商業(yè)配套較為集中在此樓盤附近。 ⑦ 劣勢及不足 1）樓盤賣點在銷講中提煉不精，解說不詳細。主力房型為三室兩廳兩衛(wèi)。 2）地處政務區(qū)，未來升值空間大。 4）小區(qū)內無會所，幼兒園等生活配套需要靠周邊的配套才能滿足。主力房型為三室兩廳兩衛(wèi)，層高 3 米，外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，小高層采用的是雙層中空玻璃。 3）人文環(huán)境好，靠近正在興建的大學城。 和本項目其主要有以下幾點劣勢： ? 在地理位置上和本項目比較差，不論是在離市中心還是離新的政治文化新區(qū)都比西湖花苑遠 ? 車位配比過低，只有 1： ，西湖花苑達到了 1： ? 所在區(qū)域的規(guī)劃沒有西湖花苑好，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)主要是以企業(yè)和大學城為主，而政務文化新區(qū)是集商務、文化、娛樂于一體的新區(qū)，各方面的配套都比經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)強。產(chǎn)品為多層與花園洋房，其中花園洋房為模仿萬科退層戶型。在市中心繁華地段設有醒目廣告牌。 ⑥ 賣點分析 1）地處蜀山區(qū)，周邊環(huán)境較好，未來發(fā)展及升值空間大。 3）花園洋房全部為大面積戶型，總價太高。目前售樓處所在位置為樓盤內部的會所當中，面積較大。 6）產(chǎn)品質量較好，選材較精 ⑦ 劣勢及不足 1） 樓盤賣點在銷售中提煉不精，解說不詳細。 1 期 2 棟小高層， 6 棟。 3）目前該項目交通不便利，周邊配套尚不完善。開盤時間為 20xx 年 3 月與 5 月中旬二次開盤，售價為 3600 元起，點式多層價格到 4000 以上，目前銷售形勢較好，一期僅余 4 套躍層。 ? 西湖花苑周邊有奧體中心，這是金色池塘沒有的。 3）小區(qū)景觀好，大面積水景設計在當?shù)剌^為突出。銷售人員著裝統(tǒng)一，服務態(tài)度好，比較認真，業(yè)務素質較好。三期規(guī)劃尚未確定。 ? 在道路上也沒有西湖花苑好，西湖花 苑周邊的都路都是 100 米左右的瀝青馬路，而其周邊的只有繁華大道還可以，合安路連著唯一一條通市區(qū)的金寨路，全是以大貨車為主，交通很亂，差。 5）靠近政務區(qū)，未來發(fā)展好，升值空間較大。 ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報廣（主要是合肥晚報）、戶外廣告牌及車身廣告。 和本項目其主要有以下幾點劣勢： ? 無規(guī)劃設計，整個小區(qū)毫無特點，而西湖花苑請的是名家香港何顯毅傾力之做，大小圍合的設計充分體現(xiàn)了人性化的設計 ? 無景觀設計，小區(qū) 沒有自己的景觀，而西湖花苑里有大面積的水景和綠化，這是他無法比擬的； ? 沒有停車位，業(yè)主沒有辦法把車停在小區(qū)里，而西湖花苑的車位配比高達 1：。但項目實 際離奧體中心較遠。層高 米。 3）目前該項目交通不 便利，周邊配套尚不完善。但項目實際離奧體中心較遠。 ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報紙廣告，電視廣告和戶外廣告牌。 ② 開發(fā)商 上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司。 2）產(chǎn)品先進性在政務區(qū)顯得不強，如車位配比過低，約 1： 。房屋層高 3 米，外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，屋頂采用的是平頂帶平臺的類型，供水為變頻加