物業(yè)前期介入總結(jié)(完整版)
【正文】 浮球控制一道控制措施，啟動(dòng)消防系統(tǒng)后及時(shí)定期巡查，檢查控制系統(tǒng)，若該系統(tǒng)故障，消防水外溢，損失很大。，需持續(xù)跟蹤推進(jìn)。，部分銅排外漏，保護(hù)遮板晃動(dòng)，銅排與母線連接的支架偏少，母線不牢固，存在安全隱患（設(shè)計(jì)應(yīng)采用電纜與橋架作為發(fā)電機(jī)與配電柜的連接，較為安全和施工方便，成本也較低。（之前已經(jīng)全面檢查并報(bào)至地產(chǎn)方），部分已經(jīng)破損。門(mén)面房上店牌及廣告的統(tǒng)一管理地面人行道磚較薄，承重力較差，加強(qiáng)裝修管理及后期商鋪門(mén)口的車輛管理。 大廳燈為翹板開(kāi)關(guān)，需改造。需要增加與地產(chǎn)方的協(xié)商溝通，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理。對(duì)前期物業(yè)工程部工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門(mén)襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；2．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；3．有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；4．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。施工過(guò)程會(huì)根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門(mén)等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。首先介紹一下前期物業(yè)管理的含義，所謂前期物業(yè)管理:是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。、維修的要點(diǎn)記錄,圖紙更改要點(diǎn)記錄。在前期介入中，與開(kāi)發(fā)公司工程部配合查驗(yàn)房屋，對(duì)不合格項(xiàng)目記錄，填寫(xiě)工程整改單，要求施工單位整改并進(jìn)行復(fù)查（注：驗(yàn)收應(yīng)注意的事項(xiàng)：室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好，管道是否做過(guò)保壓試驗(yàn)，入戶門(mén)有無(wú)破損、凹痕、掉漆，窗扇有無(wú)加斜及漏氣現(xiàn)象；室外項(xiàng)目主要驗(yàn)收主管網(wǎng)是否通暢，有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象，每戶均通過(guò)通球試驗(yàn)確保管道無(wú)堵塞；參與三期消防及供暖設(shè)施設(shè)備管道注水保壓驗(yàn)收，對(duì)冷水井、污水井及暖氣井分類標(biāo)記，制作方位明細(xì)表，便于日后維保；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看排除安全隱患，減少工程遺留問(wèn)題。工作內(nèi)容：一、土建工程問(wèn)題：建議設(shè)計(jì)單獨(dú)的排煙道和廁所排氣道。樓外立面、屋面。市場(chǎng)上的空調(diào)外機(jī)尺寸大都不一樣，安裝位置如果過(guò)小，造成空調(diào)外機(jī)無(wú)法在原位置安裝，業(yè)主就會(huì)隨意另選位置，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī)，只能重新打洞，原來(lái)的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機(jī)的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機(jī)的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過(guò)程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問(wèn)題。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水做整體設(shè)防（無(wú)特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿。（2）熟悉所涉及項(xiàng)目的技術(shù)、規(guī)劃等資料。（5）物業(yè)管理服務(wù)裝置。（6）物業(yè)管理公司的品牌效應(yīng)。（3）幢號(hào)、房號(hào)等。在物業(yè)正式入伙前制定物業(yè)管理服務(wù)的各種公約守則：（1）業(yè)主公約。（2）導(dǎo)引體系。②項(xiàng)目物業(yè)信息本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。④房屋及其相關(guān)知識(shí)物業(yè)管理有關(guān)政策的設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)專業(yè)知識(shí)、環(huán)境維護(hù)、物業(yè)智能化專業(yè)知識(shí)等。（3）配合售樓人員引導(dǎo)顧客消費(fèi)意向。（2）保障樣板房的日常參觀活動(dòng)正常進(jìn)行。（6）其他信息。1參與相關(guān)竣工驗(yàn)收，協(xié)助開(kāi)發(fā)商與承建商交接物業(yè)：依據(jù)相關(guān)條例和工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見(jiàn)與建議。（4）確保其長(zhǎng)期保持外觀整潔、簇新，動(dòng)轉(zhuǎn)功能正常，滿足樓盤(pán)銷售工作的需要。配合開(kāi)發(fā)商開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)：（1）項(xiàng)目推介活動(dòng)。⑥項(xiàng)目物業(yè)信息本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。④物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、承諾、入住與裝修相關(guān)規(guī)定，公眾制度等。（4）泊位與泊車服務(wù)。（3）物業(yè)使用指南。（5）設(shè)備設(shè)施名稱牌、供配電模擬圖等。全面了解物業(yè)的性能、功用及構(gòu)造，初步擬定物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案：（1）物業(yè)管理服務(wù)綱要。（7）建筑結(jié)構(gòu)與建筑配件等。（4）確保建議的切實(shí)可行。有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司在多年的服務(wù)工作中總結(jié)了
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