【正文】 金色新城五期 聚緣雅居一期 金百國(guó)際二期 嘉盛苑 金新青山灣一期 彩虹城 高層和小高層目前是本區(qū)域的主力產(chǎn)品，未來(lái)本區(qū)域也將以小高層、高層為主。 銷(xiāo)售率 公開(kāi) 日期 案名 在推體量 平均價(jià)格（元 /平方米） 010% 10%20% 20%30% 30%40% 40%50% 50%60% 60%70% 70%80% 80%90% 90100% 盛世名門(mén)二期 在推二期 6棟小高層 紅梅 整個(gè) 假日花苑二期 項(xiàng)目在推 68 特區(qū) 金色新城五期 現(xiàn)推至第五期，目前主推8兩棟高層 聚緣雅居一期 在推 2棟高層和 2棟 小高層 金百國(guó)際二期 在推 5棟高層、小高層 2 嘉盛苑 在推 1棟高層和 2棟小高層 2 金新青山灣一期 在推一期 5棟小高層 在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況還可以，但 140 平方米以上大戶型目前銷(xiāo)售普遍近乎停滯。 劣勢(shì)： 價(jià)格較高，基本與城內(nèi)的一些更中心位置的房?jī)r(jià)持平，去化存在一定的難度。而永寧路沿線目前多為汽車(chē)銷(xiāo)售、汽配店，感覺(jué)比較雜亂。 威脅點(diǎn) ? 考慮到未來(lái)一段時(shí)間宏觀市場(chǎng)依然存在一定的不確定性。 ? 首次購(gòu)房、有一定收入水平的工薪階層 及中青年白領(lǐng)，比例約 30%。 四、規(guī)劃建議 執(zhí)執(zhí) 行行 篇篇 一、推案進(jìn)度建 議 時(shí)間 進(jìn)度 備注 月中旬 工地圍板、高炮（看板）完成， 接待電話開(kāi)通 盡可能提前對(duì)外宣傳，吸引來(lái) 人 月中旬 銷(xiāo)售人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) 現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人積累，銷(xiāo)售前現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn) 備 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 盡早入市銷(xiāo)售，減少外來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 壓力 月 銷(xiāo)售 A 區(qū) 以標(biāo)準(zhǔn)住宅入市，保證市場(chǎng)接 受度和價(jià)格安全性 月 銷(xiāo)售 B 區(qū)（ LOFT產(chǎn)品） 在傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季推出有創(chuàng)意的 LOFT產(chǎn)品，創(chuàng)造新的銷(xiāo)售熱潮，同時(shí)有利提升銷(xiāo)售價(jià)格。 ? 希望售樓處內(nèi)設(shè)有樣板間（尤其是 LOFT 產(chǎn)品），以為銷(xiāo)售帶來(lái)有利的保障。 ? 辦公室：為專(zhuān)案助理日常使用，約 5～ 6m2，放置辦公室桌椅及電話、電腦設(shè)備，考慮照明、通風(fēng)及空調(diào)設(shè)備。 合合 作作 篇篇 一、個(gè)案配合的人員架構(gòu)及基本職能 主 委：主控個(gè)案的整體執(zhí)行和各環(huán)節(jié)、部門(mén)配合協(xié)作 企劃部：個(gè)案整體形象包裝及相關(guān)企劃物制作，階段性廣告策略的制定與執(zhí)行。 溢 價(jià)：溢價(jià)為三七分成。 專(zhuān)案助理：工地行政管理者，相關(guān)銷(xiāo)售報(bào)表的經(jīng)濟(jì)分析。 工地圍板：從售樓處延伸包圍施工現(xiàn)場(chǎng)的圍墻，上做個(gè)案廣告宣傳（希望能夠加上歐尚的相關(guān)介紹）。 設(shè)計(jì)注意事項(xiàng) ? 有 12cm 踏步設(shè)計(jì)， 1 層柜臺(tái)設(shè)一個(gè)踏步， 2 層柜臺(tái)則分別做踏步設(shè)計(jì) ? 桌面或擋板留有電話線出口、電源線出口，地面間隙設(shè)電源出口（放置電蚊香及清潔用） ? 天花照明光源要充足，若吊頂較高，柜臺(tái)擋板內(nèi)要設(shè)置日光燈以補(bǔ)充照明 ? 柜臺(tái)設(shè)計(jì)充足抽屜并加鎖，兩端可設(shè)計(jì)為文件柜 便于存放常用文件或水杯、安全帽等 ? 柜臺(tái)后部若空間允許，在 LOGO 墻下方設(shè)計(jì)文件柜用于擺放文件等，內(nèi)置擱板高度應(yīng)可調(diào)節(jié)，文件柜設(shè)鎖 ? LOGO 墻區(qū)域預(yù)留電源，如 LOGO 墻下設(shè)文件柜的，則文件柜上要擺放傳真機(jī)及音響，需考慮電源線、電話線、音響線預(yù)留 ? 工作椅宜輕便，易移動(dòng)且高度可調(diào)節(jié)，不需有扶手以節(jié)省空間 ? 柜臺(tái)上專(zhuān)案銷(xiāo)控地區(qū)應(yīng)設(shè)麥克風(fēng) D 輔助區(qū)域 包括會(huì)議室、 1～ 2 間簽約室、茶水間、儲(chǔ)藏室、更衣室、辦公室、前接待區(qū)及衛(wèi)生間等為前三個(gè)主要區(qū)域服務(wù) 設(shè)計(jì)原則及注意事項(xiàng)（上述功能區(qū)相互間可以取代，如儲(chǔ)藏室與更衣室，會(huì)議室 與簽約室等） ? 會(huì)議室：大小考慮個(gè)案配備人數(shù)，設(shè)電源與分機(jī)。 ? 在傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季建議公開(kāi) LOFT 住宅這種常州很少見(jiàn)的特色住宅產(chǎn)品，在平淡的市場(chǎng)上掀起新的熱潮，也有利于提升銷(xiāo)售價(jià)格。 建議戶型如下： 價(jià)格設(shè)定 本案附近翠竹新 村的二手房?jī)r(jià)格在 3600 元 /平方米左右，區(qū)域附近在售的項(xiàng)目均價(jià)一般都在 46004800 元 /平方米左右。精品住宅 +LOFT公寓 設(shè)定理由： ? 歐 尚將會(huì)成為地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性商業(yè)，其影響力可以進(jìn)一步提升本地區(qū)檔次和本案的市場(chǎng)吸引力。 ? 隨著歐尚的引進(jìn)，本案所在區(qū)域的人氣、商業(yè)氛圍會(huì)被進(jìn)一步提升，地段價(jià)值也會(huì)被進(jìn)一步提高 。 劣勢(shì)： 位于市區(qū)和新北區(qū)的中間地帶，周邊配套不完善； 小區(qū)規(guī)模較大，同時(shí)有大高層產(chǎn)品，有一定銷(xiāo)售壓力。根據(jù)推測(cè)， 06 年上半年存量有望與今年推案量相當(dāng)，因此競(jìng)爭(zhēng)還是比較激烈，且上半年新推案時(shí)間集中在 4 月份。 從 20xx 年的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，上半年價(jià)格處于上揚(yáng)趨勢(shì)，但 6 月宏觀調(diào)控以后，部分價(jià)格上漲幅度較大的個(gè)案價(jià)格有所回落（如盛世名門(mén)）。 主力面積 案名 主力面積（平方米） 90 以下 90100 100110 110120 120130 130140 140150 150160 160 以上 盛世名門(mén)二期 紅梅假日花苑二期 金色新城五期 聚緣雅居一期 金百國(guó)際二期 嘉盛苑 金新青山灣一期 一房 二房 三房 四房 天寧區(qū)的主力戶型為三房，主力面積一般在 110140 平方米。 三、客源分析 該區(qū)域的屬于常州市的中心區(qū)域，客源主要為常州市的本地居民，主要由拆遷戶再購(gòu)房和改善居住環(huán)境購(gòu)房組成，由于位于常州市的中心區(qū)域，周邊配套成熟，生活方便，本地購(gòu)買(mǎi)者的認(rèn)同度較高。 盛世名門(mén)二期 發(fā) 展 商 ： 常州盛世房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 建設(shè)指標(biāo) ： 總建 20 萬(wàn)平方米 所在位置 ： 天寧區(qū)北環(huán)路南側(cè)、晉陵北路西側(cè) 產(chǎn)品類(lèi)型 ：小高層 開(kāi)盤(pán)日期 ： 均 價(jià) ： 4800 元 /平方米 主力面積 ： 三房 135－ 145 平方米 主力總價(jià) ： 65－ 70 萬(wàn)元 銷(xiāo) 售 率 ： 35% 優(yōu)惠措施 ： 99 折 優(yōu)劣勢(shì)分析 ： 優(yōu)勢(shì)： 規(guī)模較大，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 開(kāi)發(fā)歷史較長(zhǎng)，在購(gòu)房者眾有一定的口碑； 規(guī)劃理念出色，有競(jìng)爭(zhēng)力。 交通出行 本案所在地區(qū)交通出行無(wú)論是公交或是自備車(chē)出行都非常便利。 ? 本案北面二建司項(xiàng)目未來(lái)將進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)區(qū)域內(nèi)住宅推量會(huì)進(jìn)一步加大。 LOFT 住宅 區(qū) 域 區(qū)域 本區(qū)域 市區(qū)其他區(qū)域 百分比 50% 50% 購(gòu)房動(dòng)機(jī) 購(gòu)房次數(shù) 第一次購(gòu)房