洗浴中心項目投資可研報告(完整版)
【正文】 ④物業(yè)管理 ：由于本項目是開發(fā)商自己經(jīng)營，同時項目對于物業(yè)管理的要求相對也比較高，而開發(fā)商的物業(yè)有 10 多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，儲備了大量專業(yè)的物業(yè)管理人才，可以避免經(jīng)營風險并降低管理成本。 ⑤消費作為拉動經(jīng)濟增長的一個重要動力，正在尋求新的突破，從新世紀起，旅游、教育和電訊及文化休閑服務開始成為新興的消費熱點。 自營洗浴中心的成本分析 員工工資 依據(jù)以下數(shù)據(jù)測算，每月員 工工資為 250,000 元 /月，年員工工資為 300 萬元。 開發(fā)地下熱水的相關(guān)費用 按鑿 井深度 4000 米計算，開發(fā)利用地下熱水的一次性投入為 890 余萬元。 先聲奪人，造勢開路，大幅度提升知名度； 在項目開業(yè)前，通過事件營銷等超常規(guī)運作手法，來達到聚焦眼球萬眾矚目的效果，從而使得一炮打響，一夜走紅。 實際經(jīng)營者的經(jīng)驗分享 用水量 一般來說，洗浴中心客人越多就越省水，同時冬天較夏天費水 30％以上， 4－ 6 月、 9－ 11 月最省水，平均 2 個人用 1 噸水。 管理經(jīng)驗 ① 服務生均為兩班倒，精英必須安排在晚上 ，兩班各有負責人； ② 附屬給領(lǐng)班相當?shù)臋?quán)限，經(jīng)理一般不出面處理糾紛，投資方應派人協(xié)助管理、監(jiān)督； ③ 內(nèi)保要有一定勢力范圍，包括和公、檢、法機關(guān)及社會人員的關(guān)系； ④ 領(lǐng)班是關(guān)鍵人物，技師、小姐可以靈活調(diào)整，包括提成比例。收銀員要可靠，也可頻繁更換。 柴油用量 業(yè)內(nèi)人士介紹說，北京 90％的洗浴中心都是用鍋爐燒水的，用鍋爐則會用到柴油，一般燒一噸水至少耗柴油 3 公升，由于目前成品油市場柴油供應緊縮，以前洗浴中心每天都要有 2－ 3 家供應商提供柴油，才能保證洗浴中心的需求；而本項目規(guī)模的洗浴中心，建議本項目在后期經(jīng)營時一定要與 5－ 8 家石油供應商建立合作關(guān)系，基本都為送油上門，否則會影響洗浴中心正常營業(yè)。 導入體驗營銷，通過獨特的參與活動，提高顧客忠誠度，打造品 牌； 開業(yè)后，通過營造一種深刻的難以磨滅的消費體驗（或“痛快刺激”，或“溫馨浪漫”，或“輕松舒適”），培養(yǎng)一大批長期穩(wěn)固、忠實優(yōu)秀的客戶群，這是預防競爭對手模仿的無上法寶。（詳細請見附件《有關(guān)溫泉開發(fā)文件》） 廣告宣傳及市場推廣費 廣告宣傳及市場推廣費為： （管理費用＋裝修費用＋硬件投入費用＋溫泉投入費用） 1％＝ 萬元 不可預見費 不可預見費用為： 萬元 （管理費用＋裝修費用＋硬件投入費用＋溫泉投入費用） 3％＝ 萬元 總投入費用 總投入費用為： 萬元 管理費用＋裝修費用＋硬件投入費用＋溫泉投入費用＋廣告宣傳及市場推廣費＋不可預見費＝ 1501＋ 3000＋ 2021＋ 890＋ ＋ ＝ 萬元 洗浴中心自營可行性分析 自營洗浴中心的利潤 根據(jù)對洗浴中心經(jīng)營者的定性研究，如果本項目進行自營，則可獲得非?？捎^的利潤，承擔一定的經(jīng)營風險是經(jīng)營者所不可避免的。這是目前洗浴行業(yè)較為通用的手法。 結(jié)論 本項目經(jīng)營洗浴中心的市場機會和社會效應都是巨大的。 ⑥地塊優(yōu)勢：本項目屬于永久性項目，沒有拆遷風險，可以為經(jīng)營者提供穩(wěn)定的經(jīng)營場所，確保投資回報的如期實現(xiàn)。但這些企業(yè)仍不滿足現(xiàn)狀，如大江南俱樂部在在八大處風景區(qū)新建了一個北京大江南花園酒店，規(guī)模五倍于北京大江南俱樂部；而位于西部的海淀區(qū)總?cè)丝跒?218 萬，就業(yè)人口達 73 萬，排名北京城八區(qū)之首，且全國個人所得稅中有 2％來自海淀，海淀區(qū)的人均收入水平不僅高于北京市平均水平，其娛樂、教育、文化方面的消費支出所占比例均在前列。洗浴市場出現(xiàn)了三個轉(zhuǎn)變：經(jīng)營業(yè) 態(tài)由過去單一的大眾浴室向浴場、桑拿、保健中心、大
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