【正文】 ..............................................................64 15 研究結(jié)論及建議 .......................................................................................................66 47． ...............................................................................................................................1 結(jié)論 ...................................................................................................................66 48． ...............................................................................................................................1 建議 ...................................................................................................................67 附表 ： 項(xiàng)目總 投資 使用 計(jì)劃 及 資金籌措表 營業(yè) 收入 、營業(yè)稅金 及附加 和增值稅 估算表 總成本費(fèi)用估算表 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 利潤與利潤分配表 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量 表 資產(chǎn)負(fù)債表 借款還本付息表 敏感性分析 表 附 件： 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 組織機(jī)構(gòu) 代碼證 *三金投資開發(fā)有限公司關(guān)于請求協(xié)調(diào)各相關(guān)局辦理可研報(bào)告所需文件的報(bào)告及批復(fù) *市國土資源局用地初審意見 *市建設(shè)局關(guān)于配合項(xiàng)目籌建意向書 *市規(guī)劃局規(guī)劃選址意向書 *市水利局支持配合籌建意向書 *市林業(yè)局支持配合籌建意向書 *電力局支持配合籌建意向書 *鄉(xiāng)人民政府支持配合項(xiàng)目籌建意向書 1 *市旅游局支持項(xiàng)目籌建意向書 1合作開發(fā)項(xiàng)目投資意向書 1銀行業(yè)務(wù)聯(lián)系函 附圖 項(xiàng)目區(qū)域位置圖 項(xiàng)目 總平面 布置 圖 項(xiàng)目區(qū)地形及剖面圖 項(xiàng)目用地布局圖 項(xiàng)目用地功能分區(qū)圖 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部交通組織圖 入口集散圖平面圖 森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū)平面圖 主題動(dòng)感體驗(yàn)區(qū)平面圖 紅太陽山頂區(qū)平面圖 1商務(wù)會議休閑度假板塊平面圖 1沁園山莊度假酒店平面圖 1特色商業(yè)街平面圖 1旅游度假別墅型酒店平面圖 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 1 總論 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目名稱 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 *市 *鄉(xiāng) *，項(xiàng)目用地面積約 137 公頃（ 2055 畝）。 商務(wù)會議休閑度假板塊包括：沁園山莊度假酒店、沁園國際會議中心、特色商業(yè)街、旅游度假別墅型酒店。所得稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，所得稅后項(xiàng)目投資回收期 年（含建設(shè)期），項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 從最初的“以旅游經(jīng)濟(jì)為龍頭”到“旅游活市”到“旅游帶動(dòng)”再到“旅游立市”， *旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從萌芽逐步走向繁榮，正綻放出無限活力。隨后，國家旅游局局長邵琪偉踏訪 *，指出 *旅游業(yè)正面臨加速發(fā)展新機(jī)遇： *旅游資源豐富，發(fā)展基礎(chǔ)良好；中央擴(kuò)內(nèi)需政策使中國立體交通網(wǎng)絡(luò)升**生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 級完善，游客出游更便捷；武廣高鐵開通開啟湘粵鄂旅游黃金通道，將帶動(dòng) *旅游升溫；中央和 *積極應(yīng)對全球金融危機(jī)，城鄉(xiāng)居民收入不斷增加，社會保障體系不斷完善，老百姓旅游消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力增強(qiáng)?！皬?fù)合型旅游”是適應(yīng)中國旅游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展而適時(shí)提出的一種新概念理論體系，其理論的核心觀點(diǎn)是：強(qiáng)調(diào)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要依托自身的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)特性，要用統(tǒng)一整合和協(xié)同發(fā)展的系統(tǒng)手段，在產(chǎn)品研發(fā)和打造、產(chǎn)業(yè) 投資和空間分布、市場戰(zhàn)略與營銷、旅游品牌與控制，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部管理等方面，形成一個(gè)有機(jī)構(gòu)成和和諧互動(dòng)的發(fā)展系統(tǒng)，打破在傳統(tǒng)的產(chǎn)品體系、投資體系、功能體系、空間體系、市場營銷體系中存在的諸多制約和束縛，使區(qū)域或產(chǎn)業(yè)旅游發(fā)展在產(chǎn)品復(fù)合、空間復(fù)合、投資復(fù)合、功能復(fù)合、市場及營銷復(fù)合、品牌復(fù)合等方面實(shí)現(xiàn)高度一體化和系統(tǒng)化，并依靠這樣一個(gè)復(fù)合型系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新型發(fā)展。 如果說紅色旅游是近年來我國新崛起的一個(gè)具有長久生命力的一大品牌，那么，以 *故鄉(xiāng)朝圣為核心內(nèi)涵的 *之旅，應(yīng)該成為紅色之旅第一品牌。 Ceballos Lascurain 于 1983 年首先提出，它的含義不僅是指所有觀覽自然景物的旅行，而且強(qiáng)調(diào)被觀覽的景物不應(yīng)受到損失。人們的休閑時(shí)間增長快速，周末單休已改為雙休，增加了國慶節(jié)等長假，這種人民生活水平的不斷提高，城鎮(zhèn)居民的不斷增長，休閑時(shí)間的不斷增多，交通運(yùn)輸?shù)挠颖憷嗣裣M(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整趨勢 ,也帶來了文化生活和旅游消費(fèi)急劇增長。旅游客源市場以 4— 10 月和春節(jié)黃金周為旅游旺季，11 月至次年 3月（除春節(jié)黃金周）為淡季，尤 主要集中在五四、七一、八一、十一，*誕辰日、逝世紀(jì)念日以及節(jié)假日等日子 ，這與假日旅游有密切的關(guān)系。這說明來 *旅游的游客不是沒有消費(fèi)能力，而是我們沒有提供滿足其需求的旅游產(chǎn)品和服務(wù)。 重點(diǎn)客源市場需求總量：以“ 3+5” 城市群為核心的省內(nèi)客源市場及泛珠三角及中部旅游走廊客源市場 全省總?cè)丝跒? 萬人再加上泛珠三角及中部旅游走廊區(qū) 域內(nèi)的人口規(guī)模，考慮到目前鄉(xiāng)村人口旅游主要為短距離旅游 ,暫不計(jì)算在內(nèi)，該部分客源旅游需求總量也將超過 10000 萬人次。 表 36 來 *游客旅游動(dòng)機(jī) 休閑度假 觀光 商務(wù)會議 黨團(tuán)活動(dòng) 進(jìn)修學(xué)習(xí) 其他 合計(jì) 調(diào)查人數(shù) 56 98 18 99 82 29 382 百分比 (%) 100 要從根本上改變 *旅游客源結(jié)構(gòu)，首先要調(diào)整旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，要在完善提升現(xiàn)有觀光產(chǎn)品的前提下，積極開發(fā)休閑度假旅游產(chǎn)品和專項(xiàng)旅游產(chǎn)品。 b) 山地生態(tài)紅色旅游板塊。 建設(shè)條件 場地內(nèi)外現(xiàn)狀情況 a)地塊周邊 *西北角為烈士公園、北臨 *市行政中心、英雄路林蔭大道、 *青年時(shí)代雕塑廣場，*大道以 北和湘寧路以西多為村莊民宅和廠房；項(xiàng)目以南有少量行政單位及商貿(mào)中心。 地塊東西長約 1500m，南北寬約 1000m。 *市汽車東、南、西站均有旅游大巴直達(dá) *。 2)獨(dú)特的吸引力 項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品以休閑度假、娛樂體驗(yàn)為主體，與項(xiàng)目周邊其他觀光型旅游景區(qū)的主體形象形成強(qiáng)烈反差，不僅可以與這些景區(qū)互補(bǔ)，共同開拓市場，而且可以吸引并留得住更多的外地游客。 項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目以紅色文化和山地生態(tài)為核心文化內(nèi)涵，打造具有 **故里紅色旅游特色、游客到 *必游的、集紅色文化體驗(yàn)、森林生態(tài)參與體驗(yàn)、山地動(dòng)感娛樂運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)、商務(wù)會議、休閑度假于一體的紅色山地生態(tài)旅游綜合體?？傆玫孛娣e共 89 公頃，總建筑面 積 3萬平方米。 主題動(dòng)感體驗(yàn)區(qū) 依托項(xiàng)目地山體景觀，利用高科技和人工建筑元素營造紅色革命戰(zhàn)場環(huán)境，同時(shí)導(dǎo)入現(xiàn)代參與體驗(yàn)，重點(diǎn)打造三大動(dòng)感娛樂設(shè)備、三大主題體驗(yàn)場館、兩大山地極限運(yùn)動(dòng)、兩大特色實(shí)景演藝等內(nèi)容， 該區(qū)塊用地面積為 20 公頃，建筑面積 萬平方米。 沁園山莊度假酒店 建設(shè)擁有 600 間客房 的大型 星級酒店 ，建筑面積為 4 萬平方米。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 商務(wù)會議休閑度假板塊 商務(wù)會議休閑度假板塊主要分為四大片區(qū) :沁園國際會議中心、沁園山莊度假酒店、特色商業(yè)街、旅游度假別墅型酒店。 森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū) 森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū)與入口區(qū)緊密相接，借助山地固有的水域，擴(kuò)大建造為紅花廣場和紅河谷的人工湖面。總建筑面積 23 萬平方米。 b)水體資源劣勢 項(xiàng)目山體較多，因地質(zhì)構(gòu)造問題，水體相對匱乏，分布分散且容易流失，這使得項(xiàng)目缺少了不少水體帶來的靈性。 *植被種類豐富，每到春季則山花遍野，群芳爭艷，而秋季則“層林盡染”。 基地周邊交通條件分析 項(xiàng)目緊鄰 *高速出口，交通便利、可達(dá)性強(qiáng)、 區(qū)位優(yōu)勢明顯 。 用地范圍內(nèi)有一些水塘，布局較為分散， 場地內(nèi)現(xiàn)有金家沖、豹子坪大量民宅，及大塘、鐵籮板水庫、石山水庫、石塘四處水域， *山體內(nèi)有少量建筑，本項(xiàng)目建議對其進(jìn)行拆遷處理。 *地處中國五大城市圈之一“ *城市圈”的 *，位于 *省中部偏東的湘中丘陵區(qū)，距離 *市區(qū)中心 80 公里，距離*區(qū) 40 公里，距 *中心（火車站） 75 公里。 表 37 來 *市旅游游客客源地構(gòu)成 * *其它地 泛珠三角及 其他省市 境外 合計(jì) **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 區(qū) 中部旅游區(qū) 調(diào)查人數(shù) 47 91 413 32 19 602 百分比 (%) 100 從表可以看出，來 *市旅游游客的主要客源地是外省，占 %， *省內(nèi)除 *、株洲和 *三市以外的其它游客占 %，是重要客源市場； *、株洲和湘潭三市占 %，境外占 %。追求多元的市場結(jié)構(gòu)必須有多元的產(chǎn)品做支撐 近三年來 *旅 游快速發(fā)展，隨著大型紅色旅游主題活動(dòng)的舉辦和“我們愛 *的紅杜鵑” *旅游產(chǎn)品推介會享譽(yù)大江南北， *旅游步入了良性發(fā)展快車道。因此可根據(jù)城市人口規(guī)模來確定旅游區(qū)的客源市場。今后應(yīng)加大對旅游資源內(nèi)涵深度的挖掘，提高參與、專題旅游產(chǎn)品的比重。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 3 市場分析 項(xiàng)目所在地旅游市場現(xiàn)狀分析 *市需求規(guī)模呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，但“中位”格局未變 *市客源市場的總體規(guī)模從 2021 年的 180 萬人次增長到 2021 年的 320萬人次。以認(rèn)識自然，欣賞自然，保護(hù)自然，不破壞其生態(tài)平衡為基礎(chǔ)的生態(tài)旅游具有觀光、度假、休養(yǎng)、科學(xué)考察、探險(xiǎn)和科普教育等多重功能，以自然生態(tài)景觀和人文生態(tài)景觀為消費(fèi)客體。不論從硬件建設(shè)還是提升軟實(shí)力的必要性，還是紅色之旅品牌競爭的緊迫性以及操作的可行方面看， *之旅都需要跳出單靠核心景區(qū)旅游的誤區(qū)，樹立“大 *、大旅游、大景區(qū)”的發(fā)展觀念，有一個(gè)產(chǎn)業(yè)牽引力強(qiáng)、品牌效應(yīng)大、與 *旅游品牌相匹配的工程 性項(xiàng)目。” *省委副書記、省長**生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 *說?！? 在此背景下， *又作出創(chuàng)建國家 5A 景區(qū)的決定，正以“大 *、大景區(qū)、大旅游”的理念發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，在旅游安全、景觀環(huán)境、標(biāo)識標(biāo)牌等 8 大方面進(jìn)行細(xì)節(jié)化、人性化的完善，美化旅游環(huán)境、提升服務(wù)質(zhì)量，向“世界著名旅游勝地、中國 紅色旅游龍頭”的目標(biāo)邁進(jìn)。 *依托紅色旅游資源，加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)工作，大大提升了 *旅游的容納力和核心吸引力。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 11 序 號 指標(biāo)名稱 單 位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 公頃 137 山地紅色生態(tài)旅游板塊 公頃 89 其中林地保持 40公頃 商務(wù)會議休閑度假板塊 公頃 48 2 總建筑面積 ㎡ 230000 山地紅色生態(tài)旅游板塊 ㎡ 30000 入口集散區(qū) ㎡ 5000 主題動(dòng)感體驗(yàn)區(qū) ㎡ 12021 森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū) ㎡ 5000 紅太陽山頂區(qū) ㎡ 8000 商務(wù)會議休閑度假板塊 ㎡ 202100 沁園國際會議中心 ㎡ 20210 沁園山莊度假酒店 ㎡ 40000 特色商業(yè)街 ㎡ 60000 旅游度假別墅酒店 ㎡ 80000 3 道路 車行道路 ㎡ 47000 鋪裝路 ㎡ 50000 人行道 4 廣場 鋪裝廣場 ㎡ 90000 停車場 ㎡ 50000 5 景觀構(gòu)筑物及配套設(shè)施 6 水系工程 池底 ㎡ 27000 駁岸 ㎡ 2300 7 綠化 ㎡ 470000 8 照明 ㎡ 202100 9 總用水量 m179。其中30%為鋪底流動(dòng)資金，計(jì) 萬元，占總投資的 %。項(xiàng)目用地面積約 137 公頃（ 2055 畝）?？偨ㄖ娣e 23 萬平方米。 項(xiàng)目總投資為 萬元，包括固定資產(chǎn)投資 萬元和鋪底流動(dòng)資金 萬元。/d 3680 10 用電設(shè)備總安裝容量 KW 12650 11 總投資 萬元 其中：工程費(fèi)用 萬元 工程建設(shè)其他費(fèi) 萬元 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 預(yù)備費(fèi) 萬元 建設(shè)期利息 萬元 鋪底流動(dòng)資金 萬元 12 正常經(jīng)營年收入 萬元 13 正常年總成本費(fèi)用 萬元 14 項(xiàng)目投資內(nèi)部