【正文】 ，共計(jì)總建筑面積 萬(wàn)平方米，使得這一地區(qū)的市場(chǎng) 供應(yīng)量大大增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，以中小戶(hù)型（一居室、二居室）為主的產(chǎn)品比較容易被市場(chǎng)吸收。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 從廣外地區(qū)來(lái)看，各項(xiàng)目均非常注重綠化 問(wèn)題 。 在 17 個(gè)有底商的項(xiàng)目中，廣外地區(qū)也占了 7 個(gè)， 所占比例達(dá) 41％。所以社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)就顯得尤為重要。坐落于周邊的大觀園公園、陶然亭公園、蓮花池公園被人們譽(yù)為天然氧吧，隨風(fēng)起舞的垂柳和波光粼粼的水面深刻詮釋著自然之美。 2. 位置及交通 該地區(qū)位于宣武區(qū)西南角，處在京西經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈 — 金融街的延伸線(xiàn)及西客站商圈的輻射區(qū)內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越。 1 蓮花晴園（暫定名）營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 第一部分區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析 一 . 前言 1. 調(diào)查目的及意義 通過(guò)此次市場(chǎng)調(diào)查，了解“蓮花晴園”所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和特征，以及區(qū)域項(xiàng)目情況，分析區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品供應(yīng)與需求，并結(jié)合部分典型項(xiàng)目的情況，進(jìn)一步解決本項(xiàng)目產(chǎn)品的定位問(wèn)題。區(qū)域內(nèi)主要交通干道有：西南二、三環(huán)路、麗澤路、蓮花池 東路和具有“第三長(zhǎng)安街”之稱(chēng)的廣安大街。 三 . 區(qū)域市場(chǎng)分析 1. 項(xiàng)目規(guī)劃分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 通過(guò)此次調(diào)查可以看出，該地區(qū)大規(guī)模的項(xiàng)目主要集中在廣外地區(qū)和二環(huán)路沿線(xiàn)，中小規(guī)模的項(xiàng)目則主要集中在廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)。此次調(diào)研的 29 個(gè)項(xiàng)目中，有配套設(shè)施的項(xiàng)目有 19 個(gè)，占 65％；剩下的廣信嘉園、晟豐閣、似海怡家、宏泰家園、相來(lái)家園、信德新時(shí)代、開(kāi)陽(yáng)該區(qū)域的 13 個(gè)項(xiàng)目中，供給 24 小時(shí)熱水的項(xiàng)目有 10 個(gè)，所占比例高達(dá) 77％，并且有 12 個(gè)項(xiàng)目建有社區(qū)智能化系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)絡(luò)。 有 10 個(gè)項(xiàng)目綠化率超過(guò) 35％，占區(qū)域項(xiàng)目總數(shù)的 77％。 廣外地區(qū)戶(hù)型統(tǒng)計(jì)表 地區(qū) 項(xiàng)目 一居 （ ㎡ ） 比例 二居（ ㎡ ） 比例 三居（ ㎡ ） 比例 四居（ ㎡ ） 比例 復(fù)式、錯(cuò)層（ ㎡ ） 比例 廣 安 門(mén) 外 地 區(qū) 榮豐 2020 10% 8998 50% 141168 40% 無(wú) 0 無(wú) 0 蝶翠華 庭 71 10% 90108 70% 140 20% 無(wú) 0 無(wú) 0 依蓮軒 15% 95106 55% 126134 30% 無(wú) 0 無(wú) 0 朗琴園 55 30% 96100 40% 111180 30% 無(wú) 0 無(wú) 0 立恒名苑 7696 20% 143 5% 140230 30% 平層無(wú)四居 0 46 居240260 45% 信德新時(shí)代 無(wú) 0 75164 50% 146164 50% 無(wú) 0 無(wú) 0 嘉蓮苑 69 30% 95109 50% 147165 20% 無(wú) 0 無(wú) 0 西環(huán)景苑 48 20% 93107 30% 126131 50% 無(wú) 0 無(wú) 0 紅蓮晴園 無(wú) 0 132 30% 139149 70% 無(wú) 0 無(wú) 0 康寧居 60 20% 86 20% 125153 60% 無(wú) 0 無(wú) 0 北歐印象 5060 20% 7090 50% 111 30% 無(wú) 0 無(wú) 0 （ 2） 廣 內(nèi)地區(qū)分析 由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，廣內(nèi)地區(qū)項(xiàng)目的檔次比廣外地區(qū)的項(xiàng)目檔次高，設(shè)計(jì)的戶(hù)型比較全，二居室、三居室仍然是主力戶(hù)型，占房屋總數(shù) 76%；一些項(xiàng)目配有一定數(shù)量的一居室，占房屋總數(shù)的 15%；四居室、復(fù)式戶(hù)型所占的比例有所增加，占房屋總數(shù)的 10%。這些項(xiàng)目規(guī)模大小不均、價(jià)格有異，但由于地價(jià)較高，產(chǎn)品多以塔樓為主，僅有楓華豪景為純板式小高層。而開(kāi)盤(pán)兩年的項(xiàng)目最高的達(dá)到了 95％。 2000 年 7 月清芷園一期提前竣工交樓，并于當(dāng)月 8 日隆重推出二期 — “空 11 中別墅”，緣于一期熱銷(xiāo)的品牌效應(yīng)，清芷園二期自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，僅兩個(gè)月的時(shí)間已銷(xiāo)售過(guò)半。 2001 年 4 月朗琴園一期開(kāi)盤(pán)，一年過(guò)后， 11 萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售已接近尾聲，現(xiàn)正推出二期，銷(xiāo)售勢(shì)頭很旺。 12 2. 周邊環(huán)境、設(shè)施 該地區(qū)屬于較成熟的居住社區(qū)，近臨的紅蓮小區(qū)、小紅廟小區(qū)，已居住了上千戶(hù)居民，并且目前尚有數(shù)個(gè)新興社區(qū)正在建設(shè)銷(xiāo)售當(dāng)中，居住人口會(huì)越來(lái)越多。 6. 戶(hù)型 戶(hù)型面積 ：本案二居室、三居室面積在廣外地區(qū)屬于大戶(hù)型 設(shè)計(jì) 類(lèi)型。 二 . 產(chǎn)品改進(jìn)建議 通過(guò)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，在分析調(diào)研結(jié)果的前提下，并結(jié)合本案目前已有的設(shè)計(jì)圖紙 建議 本案 分 2— 3 期 開(kāi)發(fā) ， 邊開(kāi)發(fā) 邊 修改 戶(hù)型 設(shè)計(jì) 方案 ，向市場(chǎng)需求靠近，逐步提高本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 目前小型集中綠化地塊有 4 處，他們的位置分別在 : C1 座與 C2 座之間； C2座與 C3 座之間； A2 座與 B 之座間；宣興市場(chǎng)與 C2 座之間。 ③ 外窗 建議設(shè)計(jì)為大開(kāi)啟外飄窗和角窗，以便增強(qiáng)采光通透性和立面的現(xiàn)代感。 （ 2） 戶(hù)型面積：建議改進(jìn)戶(hù)型設(shè)計(jì)，戶(hù)型面積與市場(chǎng)需求盡量貼近。在室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，只進(jìn)行初裝修。 二 . 樓體總價(jià)定位 二居室的房屋總價(jià)在 50－ 55 萬(wàn)之間，首付 10 萬(wàn)元，通過(guò)銀行 20 年按揭月均還款 2500 元。 （ 2） 麗澤大道 南部的麗 澤大道兩側(cè)規(guī)劃已經(jīng)確定，建成后將成為北京西南部的立體交通網(wǎng)絡(luò)樞紐，使二環(huán)、三環(huán)之間的交通更為暢通。 二 . 質(zhì)量信譽(yù)促進(jìn)策略 “以過(guò)硬的工程質(zhì)量取信于客戶(hù)” 2001 年“入住年”中關(guān) 于房屋質(zhì)量、室內(nèi)空氣污染等等問(wèn)題，經(jīng)過(guò)媒體炒作曝光后，成為消費(fèi)者廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，甚至個(gè)別明星樓盤(pán)在交房時(shí)也出現(xiàn)了房屋質(zhì)量糾紛。這些事件給樓市帶來(lái)非常嚴(yán)重的負(fù)面影響。招標(biāo)過(guò)程中聘請(qǐng)業(yè)主參與投票，對(duì)進(jìn)入的經(jīng)營(yíng)者和企業(yè)有一定的否決權(quán)，使業(yè)主在入住前就能夠知道今后會(huì)享受什么服務(wù)內(nèi)容，并對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè) 明確 的 標(biāo)準(zhǔn) 。 目的 5： 在北京此策略還沒(méi)有 被 完整 、 細(xì)致 的 采用過(guò) ， 一旦 實(shí)施，勢(shì)必 會(huì) 在業(yè)內(nèi)和 房地產(chǎn) 市場(chǎng)中引起 反響 ，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)起到先覺(jué)作用。結(jié)合多頻度、小幅度的價(jià)格提升方法，實(shí)現(xiàn)全程目標(biāo)均價(jià)。 五 . 宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算 暫按本案總銷(xiāo)售額（ 億）的 ％，即約 2000 萬(wàn)計(jì)取宣傳推廣費(fèi)用。 原則 ：?jiǎn)翁鬃≌环謹(jǐn)偹跇菍拥目煞謹(jǐn)偯娣e（外墻、走廊、電梯間、電梯井、樓梯） ， 其他可分?jǐn)偟拿娣e一概不計(jì)入單套的銷(xiāo)售面積中。 五 . 降低公攤，增大使用率策略 目的 1：本身銷(xiāo)售面積略大，降低公攤可使單套樓總價(jià)降低。 1. 對(duì)物業(yè)管理公司先期進(jìn)行招標(biāo)，邀請(qǐng)定房客戶(hù)參與，同時(shí)邀請(qǐng)房地 產(chǎn)物業(yè)管理部門(mén)作為顧問(wèn)參加，對(duì)于最終物業(yè)管理公司的確定客戶(hù)有一定的決定權(quán)。房屋的設(shè)計(jì)、小區(qū)的綠化及配套 設(shè)施 等的確是購(gòu)房者在挑選期房時(shí)首先關(guān)注的要素，但房產(chǎn)最終是用來(lái)居住使用的， 所以 購(gòu)房者 越來(lái)越關(guān)注 房屋 質(zhì)量 。 （ 4） 蓮花河 西側(cè)蓮花河目前對(duì)于本案的銷(xiāo)售是個(gè)不利因素，尤其夏季河水異味嚴(yán)重，會(huì)影響客戶(hù)對(duì)于地段的認(rèn)同感。 第四部分 銷(xiāo)售策略 就目前項(xiàng)目的基本資料，在分析產(chǎn)品的同時(shí)結(jié)合區(qū)域住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)，在銷(xiāo)售本項(xiàng)目的整體思路上提出以下幾個(gè) 銷(xiāo)售策略。 （ 2）