【正文】 理，應(yīng)與家具布置一并考慮。h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點?；旧钆涮R全，出行便捷。 《可行性研究報告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復(fù)。 計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。范圍適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。、______________。、物業(yè)管理服務(wù)費中未計入的共用設(shè)施設(shè)備（如：電梯、水泵、中央空調(diào)、公用車庫、樓道燈等）運行能耗費用，按物價部門規(guī)定，另行按實分?jǐn)偂５谑粭l 協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。本物業(yè)竣工后，乙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，對竣工驗收資料、技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等與甲方進行書面交接。本合同文本 [ ] 中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。簽約之前，委托雙方應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同第一章 總 則第一條 本合同當(dāng)事人委托方（以下簡稱甲方）；單位名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話： 受托方（以下簡稱乙方）：單位名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。第八條 共用綠地、花木、建筑小品、體育設(shè)施等的維護與管理。第四章 物業(yè)管理服務(wù)費用第十七條 物業(yè)管理服務(wù)費、本物業(yè)的管理服務(wù)費用收取，執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費用的相關(guān)規(guī)定；、本物業(yè)管理服務(wù)費，住宅為 元/每月/每平方米；非住宅為 元/每月/每平方米。房屋交付時，向乙方移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。第二十五條 乙方違反約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方和業(yè)主有權(quán)督促和要求乙方清退所收費用，并退還利息。第三十一條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，報轄區(qū)物業(yè)管理主管部門（備案）一份，具有同等法律效力。 雙方確定工作內(nèi)容要求。：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。節(jié)約管理成本。b)消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。l)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進行評審。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方經(jīng)過認真協(xié)商，就甲方聘請乙方對****項目提供專業(yè)化物業(yè)管理前期介入服務(wù)事宜訂立本合同。重大問題100%整改完成，一般問題至少80%整改完成才達到合格條件，復(fù)驗不合格的，繼續(xù)整改至驗收合格，合格后至少以層為單位辦理裝修工作面移交手續(xù)。合同交樓前15天，工程部認為房屋已整改合格，而物業(yè)公司認定不合格不予接收的，可由工程部提出《移交物業(yè)申請表》（附件五），經(jīng)管理及監(jiān)察中心審核后，報集團常務(wù)副總裁審批，由物業(yè)公司按批示辦理。包括各部門主管、工程人員等。b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時盡快熟悉設(shè)計圖紙，在實際中，常常會出現(xiàn)現(xiàn)場與圖紙不符的現(xiàn)象，這時應(yīng)向甲方或相關(guān)專業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來。7）配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。5）.要考慮預(yù)留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。13).衛(wèi)生間要考慮設(shè)置通風(fēng)排氣孔。路燈、草坪燈、景觀動力用電也應(yīng)單獨計量，開關(guān)箱應(yīng)集中設(shè)置在門衛(wèi)室中。3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).室外高低壓電纜保護管要使用鋼管。4).電梯門廳地面要適當(dāng)設(shè)置導(dǎo)坡，防止水流入電梯轎箱。工作步驟：1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的《項目移交計劃》（包括驗收標(biāo)準(zhǔn)）后，對計劃進行分析，進行組員分工，并熟悉標(biāo)準(zhǔn)和資料，做好充分的接管驗收準(zhǔn)備。5）.驗收記錄表和整改項目復(fù)查記錄由物業(yè)公司驗收組長在驗收 報告上簽署同意接收的意見，報告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進行存檔保管。4）建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。時間入住前一個月，各類表單應(yīng)開始印制到位，可參考公司表單結(jié)合當(dāng)?shù)仨椖繉嶋H情況而定。（此類費用包括一定時限的物業(yè)費，垃圾處理費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預(yù)存水、電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。維修完成后，進行復(fù)檢，并對業(yè)主進行回訪，操作流程參考公司回訪制度?，F(xiàn)場布置。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》。六）、會同銷售部制定業(yè)主交付計劃，明確交付前的準(zhǔn)備和交付現(xiàn)場的布置，演練房屋交付過程。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。綜合部人員進行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。6).電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。5).注意應(yīng)急按紐、插座、開關(guān)的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設(shè)置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設(shè)置在單元門口。比如墊沙層的厚度、支撐的架設(shè)、過檢查井管線套管的安裝等等。7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。9）參與竣工驗收。重點察看給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運輸及電梯設(shè)備等，提出整改意見，檢查整改結(jié)果。二）、對現(xiàn)有人員進行培訓(xùn)人員到崗后，要對他們進行培訓(xùn)。第十一條 物業(yè)公司接管后，入戶門以內(nèi)的成品保護由物業(yè)公司負責(zé)，維保修大隊按精品標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)對存在問題進行整改；入戶門外側(cè)及公共區(qū)域成品保護由裝修單位負責(zé)。（此條為提高主體單位配合積極性設(shè)立）第三章分戶驗收與樓宇接管第七條 合同交樓3個月前，地產(chǎn)公司工程部組織工程技術(shù)部、營銷部、監(jiān)察部、物業(yè)公司、裝修單位等單位成立聯(lián)合驗收小組。（4）編制《 用戶手冊 》、《 二次裝修管理方案 》等文件；（5）編制本物業(yè)的接管驗收及配合竣工驗收的工作計劃；（6）制訂《前期物業(yè)管理服務(wù)方案》；（7）制訂業(yè)主入伙籌備策劃；（8）參與編制入伙通知書；（9）參與編制入伙須知；（10）制定業(yè)主入伙手續(xù)辦理流程；（11）制訂交樓收費清單；（12）制定入伙手續(xù)辦理所需各種表格、資料。（詳見《新建物業(yè)接管驗收指引》），現(xiàn)場做好詳細記錄，如： ，審