【正文】 2 行業(yè)盈虧平衡率。具有豐富酒店餐飲咨詢經(jīng)驗，特別長于中餐經(jīng)營管理。 （ 9）東莞市統(tǒng)計局提供的統(tǒng)計年鑒。 目 錄 第一章 總論 一、 報告編制說明 ………………………………………… 05 二、 市場調(diào)查方法 ………………………………………… 06 三 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法說明 …………………………………… 06 四、 術(shù)語解釋 ……………………………………………… 07 第二章 項目概述 一、 業(yè)主公司背景 ………………………………………… 07 二、 項目基本資料 ………………………………………… 08 第三章 市場調(diào)查及分析 一、 項目地理環(huán)境 ………………………………………… 08 二、項目地區(qū)基本情況……………… ……………………… 09 三、項目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展………………………………… 11 四、項目區(qū)域市場市場調(diào)查………………………………… 11 五、項目主要競爭對手分析………………………………… 11 六、項目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論……………………………… 15 七、項目初步結(jié)論的 SWOT 分析 …………………………… 16 第四章 項目初步確立 一、酒店主題定位…………………………………………… 17 二、服務(wù)功能定位…………………………………………… 18 三、酒店市場定位…………………………………………… 18 四、酒店規(guī) 模定位…………………………………………… 18 第五章 項目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃 一、 項目設(shè)計任務(wù) ………………………………………… 19 二、 項目布局規(guī)劃 ………………………………………… 20 三、 前期投資預(yù)算 ………………………………………… 20 四、 籌建工作策劃 ………………………………………… 21 第六章 酒店經(jīng)營管理規(guī)劃 一、 總則…………………………………………………… 28 二、 項目經(jīng)營策略………………………………………… 28 三、 項目管理策略………………………………………… 30 四、 項目宣傳策略………………………………………… 31 五、 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控………………………………………… 31 六、 目標(biāo)的達(dá)成…………………………………………… 31 七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展……………………………………… 31 第七章 酒店經(jīng)營模式分析 一、 經(jīng)營模式概述………………………………………… 32 二、 項目經(jīng)營模式定位策略……………………………… 33 三、 酒店管理公司的選用………………………………… 34 第八章 酒店經(jīng)營業(yè)績預(yù)測及分析 一、 營業(yè)收入預(yù)測及分析………………………………… 34 二、 成本費(fèi)用預(yù)測及分析………………………………… 34 三、 經(jīng)營利潤預(yù)測及分析………………………………… 35 第九章 投資風(fēng)險評估 一、 投資風(fēng)險分析………………………………………… 35 二、 投資回報分析與推論………………………………… 36 第十章 可行性論證的結(jié)論 一、 報告要點綜述………………………………………… 36 二、 項目整體可行性分析結(jié)論…………………………… 36 第一章 總論 一、報告編制說明 1 可 行性報告編制依據(jù)： （ 1）與 開發(fā)商 簽訂的服務(wù)合同。 （ 10） 2021年中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計。 （ 5）工程管理咨詢顧問 Mr. jack 超過 20年高 級酒店工程部運(yùn)營和管理經(jīng)驗，現(xiàn)任廣東某四星級酒 店工程部經(jīng)理，具有豐富酒店工程管理咨詢經(jīng)驗。 3 使用平等市場份額分析法對未來競爭酒店市場進(jìn)行分析。 （ 4）營業(yè)稅金及附加。 6 建筑密度： 34%。 第三章 市場調(diào)查及分析 一、 項目地理環(huán)境 1 位置： 位于東莞市道滘鎮(zhèn)廣深高速公路出入口旁，是廣州、深圳等 地進(jìn)入東莞最主要的門戶之一。格林豪泰酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精品型商務(wù)酒店 山水時尚酒店。且批發(fā)市場經(jīng)營需要市場的培育期，從規(guī)劃起計算，五年內(nèi)周邊的三星級及 快捷連鎖酒店難以有較大的收益。區(qū)內(nèi)集行政、文化、金融、高級商住、休閑購物于一體，帶動并輻射全鎮(zhèn)科技、教育、信息和商業(yè)服 務(wù)的發(fā)展。令東莞市場酒店的娛樂部份經(jīng)營步入競爭激烈的局面，營業(yè)情況逐步下滑，投資者對四五星級酒店的投資越來越謹(jǐn)慎。（ 2）三星級及以上酒店的 靜態(tài)年回報由原來最初的 2030%降至 911%。 ● 酒店及社會餐飲市場經(jīng)營一般，就座率在 3038%之間。 ● 基礎(chǔ)管理的實施扎實。 ● 標(biāo)準(zhǔn)化流程的實施： 服務(wù)較規(guī)范。 ● 在本鎮(zhèn)缺乏有力的競爭對手，酒店的服務(wù)及管理在目前該鎮(zhèn)是較好的。 （ 1）現(xiàn)在及潛在的競爭對手，令市場供過于求，酒店的生存空間越來越小。 ● 消費(fèi)者越來越高的要求，令經(jīng)營面臨很大的壓 力。 ● 競爭對手 管理人員素質(zhì)較好，符合經(jīng)營的需要。 ● 競爭對手 經(jīng)營成本較低。 （ 2）選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險。 選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險。 （ 4）根據(jù) 快捷酒店的產(chǎn)品特性，考慮到市場的需要及投資公司的人脈關(guān)系，并且結(jié)合 區(qū)域市場內(nèi)潛在消費(fèi)群體的市場培育期，該項目的建筑規(guī)模不宜過大，約在 6500 平方左右為宜。 （ 5）本身餐飲批發(fā)市場客源的消費(fèi)。 （ 3） 酒店的產(chǎn)品、檔次針對中低檔客源，將制約部份消費(fèi)者。 2 隨著全球生態(tài)環(huán)境的日益惡化，保護(hù)環(huán)境、倡導(dǎo)綠色消費(fèi)日益受到人們的關(guān)注。 2 餐飲部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，具有廣州及東莞特色的各類茶餐廳出品服務(wù)。 （ 2）餐飲：以沙鍋粥為主題的潮式大排檔。規(guī)劃應(yīng)充分考慮對后臺輔助功能空間的合理預(yù)留、前后臺分區(qū)、客用流動線與工作流動線的布局等因素，為日后酒店 的順利運(yùn)營提供良好的硬件環(huán)境保障。 3 室外園林及景觀，旗桿，燈飾效果，室外廣告。 5 作為集團(tuán)公司一級部門內(nèi)部管理（酒店組織結(jié)構(gòu)成立前，籌建辦的人事，采購及財務(wù) 達(dá)至預(yù)定量化的指標(biāo) 由集團(tuán)托管） 組織結(jié)構(gòu) 組織結(jié)構(gòu) 1 籌建辦主任一名：負(fù)責(zé)項目工作 . 2 行政助理一名：負(fù)責(zé)辦公室及施工現(xiàn)場的后勤管理工作。 4 方案及施工 局部調(diào)整的審定權(quán)。 4 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團(tuán)授權(quán)，監(jiān)管開業(yè)前財務(wù)工作決策。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 土建管理 土建施工方 案 按計劃實施 達(dá)至裝修施工的深度 防治白蟻工程 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 挖樁工程招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 基礎(chǔ)工程招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 土建工程招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 窗戶及外墻部份招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 室外廣場招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 室外燈光工程招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 棚架工程招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 制定施工現(xiàn)場管理制度并實施 監(jiān)理公司負(fù)責(zé)土建質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理，驗收及工程的協(xié)調(diào)。 2 按既定的采購流程執(zhí)行。 3 管道煤氣的總接口。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 機(jī)電管理 廚房招標(biāo) 按計劃實施 滿足經(jīng)營需要 煤氣工程招標(biāo) 具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 工程簽證的簽發(fā) 1 機(jī)電監(jiān)理初步審核。 遵重傳統(tǒng)，勇于創(chuàng)新 操作規(guī)范的制定 1 包括：工作說明書，工作流程，管理制度，檢查制度，各類表格。 （ 2） 搶占區(qū)域市場的會議客源。 （ 2） 促銷活動：針 對區(qū)域市場的競爭對手。 （ 2） 根據(jù)市場進(jìn)行調(diào)整。 （ 3） 組織結(jié)構(gòu)。 （ 2） 建立系統(tǒng)的培訓(xùn)教材。 （ 6）計劃的調(diào)整。 3 向各行業(yè)的協(xié)會，聯(lián)誼會寄發(fā)宣傳資料。 七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展 制定企業(yè)的短期，中期，長期發(fā)展戰(zhàn)略計劃，分不同階段的實施，為員工提供一個良好的工作發(fā)展平臺，企業(yè)與員工共同發(fā)展，風(fēng)險共擔(dān)，利益共享，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。 經(jīng)營模式分析：投資風(fēng)險很小，但是回報也很低，根據(jù)該項目的實際情況及初步預(yù)測，建議不采用租賃經(jīng)營的模式。 經(jīng)營模式分析：只須每月支付約營業(yè)額 3%左右的管理費(fèi)，即可享受管理公司的所有優(yōu)勢，大大地降低了經(jīng)營的成本及風(fēng) 險。 強(qiáng)化對屬下酒店的管理， 使“陽光工程”、“透明經(jīng)營”的理念深入人心，財務(wù)及采購運(yùn)作與企業(yè)行為規(guī)范有序，公司運(yùn)營成本不斷下降。 三、 酒店管理公司的選用：建議選用上海如家酒店管理有限公司合作 如家酒店連鎖致力于打造中國經(jīng)濟(jì)型酒店的著名品牌，目前“如家”已在全國 47個中心城市擁有 211家連鎖酒店，是中國發(fā)展最快，最大的快捷酒店連鎖體系，它有著國內(nèi)最龐大的中央訂房網(wǎng)絡(luò)及如家管理學(xué)院培訓(xùn)基地。 其中：薪酬福利 115 萬元，占總收入的 15%； 能源費(fèi)用 45 萬元，占總收入的 6%； 維修費(fèi)用 6 萬元，占總收入的 1%； 餐飲成本 76 萬元，占總收入的 10%； 易耗品費(fèi)用 31萬元，占總收入的 4%； 行政管理及營銷費(fèi)用 31 萬元，占總收入的 4%； 管理費(fèi)用 15 萬元，占總收入的 2%； 折舊費(fèi)用 99 萬元，占總收入的 13%； 其他營運(yùn)支出 115萬元，占總收入的 15%。 酒店管理集團(tuán)有 著科學(xué)化、國際化、專業(yè)化的 SAP 財務(wù)系統(tǒng)。 （ 2）假設(shè)經(jīng)營負(fù)荷按以上的推測計算。 2 通過客源市場分析，證明了市場尚有需求，市場尚有空白點，市場可進(jìn)入。 3 本項目市場及經(jīng)營模式的定位：由 上海如家酒店管理有限公司全權(quán)委托經(jīng)營管理的“ 商務(wù)型快捷連鎖酒店”。 2 測算結(jié)果 （ 1） 按市場培育期后第一年的經(jīng)營估算，業(yè)主的動態(tài)年回報率約 19%。 （ 3）市場經(jīng)營風(fēng)險 市場經(jīng)營風(fēng)險主要是指企業(yè)在市場的競爭中、產(chǎn)品在市場的開拓 中、資金在經(jīng)營運(yùn)作中所面臨市場情況發(fā)生變化而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困境所帶來的風(fēng)險。 05%。 2021年在第三屆中國酒店“金枕頭”獎評選中獲得“中國最佳經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌”，此后又榮獲“ 2021中國杰出雇主 (上海 )”企業(yè)稱號。 6 規(guī)范化的管理方面： 把酒店的主要經(jīng)營及管理活動能量化則量化，不能量化則細(xì)化，形成一套科學(xué)的，合理的，系統(tǒng)的運(yùn)營手冊。 二、 項目經(jīng)營模式定位策略 根據(jù)該酒店及客源市場情況調(diào)查分析，結(jié)合本項目具體情況，本項目整體經(jīng)營管理模式適宜定位為委托國內(nèi)知名酒店管理公司全權(quán)委托經(jīng)營管理。在這種合作方式下，業(yè)主與管理公司簽訂全權(quán)委托經(jīng)營管理合同，管理公司委派管理人員，業(yè)主派出代表，在業(yè)主方有效的監(jiān)督及授權(quán)下共同對酒店進(jìn)行全面經(jīng)營管理。 經(jīng)營模式分析：由于區(qū)域市場雖然 快捷連鎖酒店有著一定的發(fā)展空間，但是由于市場需要一定時期的培育期，故最保險的做法是引進(jìn)成熟酒店管理公司管理 ，借助其完善的中央訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，保證其穩(wěn)定的客源，同時借助其經(jīng)營管理優(yōu)勢，降低經(jīng)營管理成本。 5 與各類報紙、雜志相關(guān)部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報道，采訪，投稿的形式宣傳。 5 建立監(jiān)督機(jī)制 （ 1） 建立監(jiān)督機(jī)制 （ 2） 設(shè)專人負(fù)責(zé)。 （ 4）培訓(xùn)效果的監(jiān)察。 （ 5