【正文】 第五期：元月上旬至 2002 年六月全面清盤。 2 區(qū)、 3 區(qū)、 4 區(qū)、 5 區(qū)、 8 區(qū)、 9 區(qū)南段：一層及二、三、四層東西向各選取 25%的單位，進行內(nèi)部認購，認購前進行一次籌碼認購，最終抽取中 標籌碼。 綜觀步行商業(yè)街各功能區(qū)域的目標客戶分析，各功能區(qū)的目標市場有二大特征： 一是投資者是步行街的主力目標 市場； 二是品牌廠商和經(jīng)銷商是步行街的次主力目標市場。長沙通訊電子類、 PC機、辦公設備的經(jīng)銷商，電子、電腦專業(yè)市場的經(jīng)營者； （ 3）國內(nèi)、國際電子、通訊產(chǎn)品、辦公設備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商； （ 4）其它。 基于長沙商業(yè)物業(yè)市場及商業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)狀，黃興路步行商業(yè)街各主題商業(yè)區(qū)目標市場的細分定位，總體考慮如下： 投資市場占據(jù)較大部分比例。 設置步行商業(yè)街免費偏遠區(qū)域的公交車。 借外腦、輸入軟件、輸入模式，組建可控的商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)管理隊伍。 步行商業(yè)街商場及內(nèi)街的交通組織。 步行商業(yè)街與城市的交通組織，主要要設計好南門口、司門口以及規(guī)劃改造的人民路的公共交通體系，合理設置公共交通站點，增加新的交通線路，在條件許可的前提下，在南門口和司門口兩端設置出租車候客區(qū)，方便購物和旅游人流。 商業(yè)展示規(guī)劃（ 1 至 3 層） （ 1） 1A區(qū)：倉儲式大賣場 由商家自行規(guī)劃設計 （ 2） 1B 區(qū)：體育休閑時尚天地 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 27 頁 一層：間隔式獨立展示，玻璃墻間隔、含柜臺經(jīng)營 二層：間隔式獨立展示，玻璃墻間隔、含柜臺經(jīng)營 三層：低柜開敞式展示（或局部玻璃隔斷獨立展示） （ 3） 2 區(qū)：男人廣場 一層：玻璃墻間隔，獨立展示 ，低柜開敞式展示 二層：玻璃墻間隔，獨立展示，低柜開敞式展示 三層：低柜開敞式展示 （ 4） 3 區(qū)：化妝品廣場 一層：玻璃墻間隔，獨立展示，開敞式展示、低柜臺展示 二層：玻璃墻間隔，獨立展示，開敞式展示、低柜臺展示 三層：低柜開敞式展示 （ 5） 4 區(qū)：女人廣場 一層：開敞式或玻璃墻間隔，獨立展示、開敞低柜展示 二層：低柜開敞式展示（或局部玻璃間隔，獨立展示） 三層：低柜開敞式展示（或局部玻璃間隔，獨立展示） （ 6） 5 區(qū)：兒童廣場 一層、二層、三層獨立或低柜開敞式展示 （ 7） 6 區(qū)：國際名店廊 一層、二層、三 層玻璃墻間隔，獨立展示 中庭布置典雅宏偉，設計標志性功能，設計時考慮與 7 區(qū)相呼應。 強調(diào)購物功能的導向性和科學的人流設計。 （ 5）休閑、美食、娛樂等輔助功能區(qū)域，既有大區(qū)域的劃分，又適時根據(jù)人流的不同生理和精神需求進行點狀分布。 （ 7）設計城市形象及政府形象功能區(qū)域，親切市民，聚集媒體，增強步行商業(yè)街的美譽度，自覺傳播，口碑傳播，以此達到和形成長沙各階層消費者購物、休閑、飲食、娛樂、出行的思維定式。 步行商業(yè)街的建筑形式以室內(nèi)步行商業(yè)街為主，室內(nèi)步行街全部設計有冷暖空調(diào)系統(tǒng)，從而能有 效地保證各種季節(jié)全天候的人氣指數(shù)，增強了步行商業(yè)街的整體商業(yè)價值，步行商業(yè)街的室外商業(yè)街，卻是長沙商業(yè)業(yè)態(tài)的主要形式之二，必然的人流量，以及滿足可得的休閑設施和景觀資源，保存和增強了室外街鋪的極高的商業(yè)價值。 隨著長沙社會和經(jīng)濟的不斷發(fā)展，黃興南路商業(yè)街以其深厚的歷史文化和商業(yè)文化的沉淀，市政府決心下大力氣將其改造，新的黃興南路將成為長沙市唯一的步行商業(yè)街。 （ 4）橫向和縱向設計不同的亮點和購物興奮點，設計人性化的輔助功能設施，引導觀光休閑人流留連忘返。 提高步行商業(yè)街的整體銷售率和投資價值 黃興南路步行商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”，她是以一個整體的形象而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細致地考慮 ，各種功能的經(jīng)營贏利與經(jīng)營成本，只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營與成本之間的矛盾，才能有效地做好銷售，提高整體的銷售率 ，有效快速地回籠資金，盡早實現(xiàn)步 行商業(yè)街的正常運營。 步行街一層考慮非飲食老字號店的設置（如藥店等），老字號店設在 4樓，均在一層設提示性入口。 三層：注意與一、二層在功能整體上的綜合考慮外，面積分割以最小 32 平方米分割和查丈。 四層老字號廣場的商業(yè)展示、設計，建議將飲食、湘風與傳統(tǒng)建筑、傳統(tǒng)文化相結合，展示文化湘軍、革命湘軍、商旅商軍等陣容，讓歷史、文化與商業(yè)的淵源相輝相映。 （ 4）規(guī)劃設計好自駕車停車場系統(tǒng)和自行車、摩托車停車體系。 總體實施統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理。 步行商業(yè)街橫向間距 50M設置公用 IC 卡電話，休閑區(qū)，自動購物機。 投資者非成熟因素較大。 以功能規(guī)劃引導品牌和經(jīng)營者。 7 區(qū)：商旅湘軍廣場： （ 1）投資者； （ 2）湖南名優(yōu)產(chǎn)品廠商及經(jīng)銷商，湖南旅游區(qū) 、旅游公司； （ 3）其它。 步行街的目標客戶，在整體經(jīng)營的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個層次。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 27 頁 6 區(qū)、 7 區(qū)全面推出。東塘巨幅廣告牌 因此，黃興南路步行商業(yè)街的概念形象，既要涵概地域經(jīng)濟、地域文化的特色，又要涵概歷史和時代的主旋律。 從步行商業(yè)街的老字號廣場和商旅湘軍廣場的定位，無不代表了濃郁的湖湘地域文化特色。 （二）營銷推廣主題定位： 黃興南路步行商業(yè)街的營銷主題，一要來源項目，二要來源于地域文化，三要來源于城市和市民，四要來源于目標消費群體。 世紀，代表新世紀、新紀元，又一百年，新的百年，更上一層樓，寓意新的里程，新的商業(yè)，新的歷史機遇，新的投資良機，百年等一回。 利用新聞發(fā)布會效應，發(fā)布項目咨詢熱線電話，進行內(nèi)部認購登記，或舉行一次公開發(fā)籌，目的是測試市場，其中包括客戶結構、經(jīng)營品種及比例、價格、營銷通道等等。市場和消費者對項目高企的期望值，與市場和消費者最終面對的是一種什么樣的項目產(chǎn)品和購買價位，將直接決定市場和消費者對項目的忠誠度和追捧度，良好的口碑和姿態(tài)，才能擁有深厚的市場基礎。 黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位可概括為： 低調(diào)入市，低開高走，忠誠回報！ （五）上市 時機策略： 黃興南路步行商業(yè)街上市時機定位，主要要考慮如下方面的因素： 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 27 頁 項目的工程形象進度 6 月 20 日開工 7 月 10 日正負零 8 月 20 日主體封項 9 月 30 日竣工 商業(yè)經(jīng)營旺季與銷售周期的關系 商業(yè)經(jīng)營旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)、假日緊密關聯(lián)。 三是銷售前期工作，有充足的時間作保證。 單價與總價的總體策略是： 一層盡量安排更多的外街鋪面積； 減小一層商鋪發(fā)售的單位面積； 價位的高低與可售單位的面積分割成反比。 步行商業(yè)街改造后的商業(yè)經(jīng)營面積已翻了幾倍，因此，作為步行商業(yè)街的巨大價值體現(xiàn)，也只有從商業(yè)經(jīng)營中來，而商業(yè)經(jīng)營肯定是滯后于項目銷售的，也就是說，步行商業(yè)街的價值潛力和價值空間，要隨著時間和空間推移，不斷地釋放出來。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 27 頁 。 銷售頻率和周期安排為一年，進度如下表： 日期 2001 年 2002 年 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 銷售 進度 35% 25% 20% 10% （八）成立 創(chuàng)富會： 基本構想： 服務商業(yè)街較大比例的中小經(jīng)營者和中小經(jīng)營品牌，服務內(nèi)容包括： （ 1） 經(jīng)營模式策劃服務； （ 2） 提供貨源渠道及信息渠道； （ 3）定期商業(yè)經(jīng)