【正文】 ............................ 47 一、 項(xiàng)目屬性 .................................................... 47 (一 ) 項(xiàng)目基本情況 ......................................... 47 1. 項(xiàng)目區(qū)位 ............................................. 47 2. 項(xiàng)目四至 ............................................. 47 (二 ) 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 ......................................... 48 (三 ) 項(xiàng)目周邊概況 ......................................... 49 1. 交通 ................................................ 49 2. 配套 ................................................ 49 3. 景觀資源 ............................................. 50 二、 項(xiàng)目產(chǎn)品初判 ................................................ 51 (一 ) 項(xiàng)目屬性回顧 ......................................... 51 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 1. 優(yōu)勢 ................................................ 51 2. 劣勢 ................................................ 52 (二 ) 項(xiàng)目產(chǎn)品初步研判 ..................................... 52 第六章 辦公需求分析 .......................................... 54 一、 璧山辦公市場現(xiàn)狀 ............................................ 54 二、 園區(qū)企業(yè)調(diào)研 ................................................ 54 (一 ) 企業(yè)概況 ............................................. 54 (二 ) 企業(yè)對璧山工業(yè)園發(fā)展的看法 ............................ 55 (三 ) 企業(yè)對璧山工業(yè)園建設(shè)總部基地的看法 ..................... 55 三、 企業(yè)辦公需求調(diào)研 ............................................ 55 (一 ) 璧山辦公企業(yè) ......................................... 55 (二 ) 主城客戶 ............................................. 56 第七章 項(xiàng)目定位 ............................................. 56 一、 整體定位 .................................................... 56 (一 ) 項(xiàng)目 SWOT 分析 ........................................ 56 1. 優(yōu)勢（ S） ............................................ 56 2. 劣勢（ W） ............................................ 57 3. 機(jī)會（ O） ............................................ 57 4. 威脅（ T） ............................................ 57 (二 ) 項(xiàng)目定位 ............................................. 57 二、 市場定位 .................................................... 58 三、 客戶定位 .................................................... 58 四、 功能定位 .................................................... 59 五、 產(chǎn)品 組合 .................................................... 59 六、 價格定位 .................................................... 60 (一 ) 定價前提 ............................................. 60 (二 ) 市場比較法 ........................................... 60 (三 ) 售價測算 ............................................. 60 第八章 項(xiàng)目開發(fā)及經(jīng)營進(jìn)度 .................................... 63 一、 項(xiàng)目開發(fā)周期計(jì)劃 ............................................ 63 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 二、 項(xiàng)目銷售周期計(jì)劃 ............................................ 64 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估 ...................................... 65 一、 項(xiàng)目投資估算說明 ............................................ 65 (一 ) 投資估算的范圍 ....................................... 65 (二 ) 投資估算的取值說明 .................................... 65 二、 項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測 ............................................ 65 (一 ) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ..................................... 65 (二 ) 項(xiàng)目投資估算 ......................................... 66 (三 ) 項(xiàng)目銷售收入 ......................................... 67 (四 ) 項(xiàng)目資金來源與應(yīng)用 .................................... 68 (五 ) 項(xiàng)目損益分析 ......................................... 68 三、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 ................................................ 69 (一 ) 項(xiàng)目現(xiàn)金流流量分析 .................................... 69 (二 ) 項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流流量分析 ................................ 70 (三 ) 盈利能力分析 ......................................... 71 (四 ) 總資產(chǎn)評估 ........................................... 73 第十章 項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)及對策研究 ................................. 74 一、 開發(fā)難點(diǎn) .................................................... 74 二、 對應(yīng)策略 .................................................... 74 第十一章 項(xiàng)目結(jié)論 ............................................. 76 第十二章 附件 ................................................. 77 附件一：成 本明細(xì)表 ............................................... 77 附件二：銷售收入表 ............................................... 79 附件三：項(xiàng)目資金來源與應(yīng)用表 ...................................... 80 附件四：項(xiàng)目損益表 ............................................... 82 附件五：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ........................................... 84 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 1 第一章 總論 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于重慶市璧山縣城南部，隸屬于璧山工業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目總占地面積，其中建設(shè)用地面積 39898平方米，用地性質(zhì)為工業(yè)用地 。總部經(jīng)濟(jì)是我國中心城市產(chǎn)業(yè)升級、品位提升的動力引擎，也是政府推進(jìn)中心城市產(chǎn)業(yè)升級的戰(zhàn)略選擇，總部基地的開發(fā)建設(shè)為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供良好的物質(zhì)承載體。 在此基礎(chǔ)上，璧山縣作為 重慶的 工業(yè)重鎮(zhèn)，在政府大力的發(fā)展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 因此本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。而 “兩江新區(qū)”的正式啟動，將使得 重慶乃至整個西部地區(qū)的 重要經(jīng)濟(jì)體在未來十年甚至更久的時間里，均保持著 經(jīng)濟(jì) 高速增長的勢頭 和產(chǎn)業(yè)升級換代 。 加之 重慶總部經(jīng)濟(jì)開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升 。 20xx 年開始，工業(yè)產(chǎn)值比重已過半壁江山。 圖表 20xx20xx 年重慶市基礎(chǔ)設(shè)施投資額走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 4. 工業(yè)發(fā)展 目前，重慶打造亞洲最大的筆記本電腦基地，國家級現(xiàn)代制造業(yè)基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推進(jìn)。 推動中西部地區(qū)與國際物流的有機(jī)結(jié)合，實(shí)施“一江兩翼三洋”的國際物流大通道戰(zhàn)略，構(gòu)建長江上游的商貿(mào)中心和物流中心。這種和諧將以加速加速度的作用推動城市全方面的迅速進(jìn)步。近期，還將開工黔張常鐵路、鄭萬鐵路、安張鐵路、渝昆鐵路等項(xiàng)目。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 14 二、 璧山 投資環(huán)境 (一 ) 璧山 城市環(huán)境分析 1. 區(qū)域 位置 璧山縣位于重慶市以西，東經(jīng) 106 .0239。 2. 面積及人口 縣域面積 915 平方公里， 20xx 年末璧山縣常住人口為 萬人，縣城常住人口數(shù)量為 萬人，城鎮(zhèn)化率為 %，連續(xù) 8年居全市縣第一位。 1968 年，江津?qū)^(qū)更名江津地區(qū)，璧山縣屬江津地區(qū)。 5. 工業(yè)產(chǎn)業(yè) 有成渝高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶和渝遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶經(jīng)過璧山工業(yè)園區(qū)，璧山縣成為兩大產(chǎn)業(yè)密集帶建設(shè)發(fā)展的橋頭堡?！凹t火鳥”牌皮鞋成為我縣歷史上第一個國家免檢產(chǎn)品，并被評為重慶品牌產(chǎn)品?，F(xiàn)有礦產(chǎn)煤、鐵、石膏、天然氣、重金石、頁巖、石英砂、瓷土等。為本項(xiàng)目打造奠定一個良好的城市形象和基礎(chǔ)，有利于本項(xiàng)目的發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)從20xx 年開始增幅加大，增速加快。構(gòu)建主城疏解工業(yè)的優(yōu)化升級基地；配套西永的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；重慶甚至成渝地區(qū)民營中小企業(yè)的集聚升級區(qū)；承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的都市型工業(yè)基地和出口加工基地。璧山縣 — 青杠組團(tuán)以機(jī)械和加工工業(yè)為主，同時配套居住和商業(yè)設(shè)施。城鎮(zhèn)化率提高到 60%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)參保率分別達(dá)到 80%和 95%。 璧山新城推出“綠島新區(qū)”概念，志在成為“宜居重慶”代表作。 規(guī)劃建設(shè)的成渝城際鐵路，在璧山及西部新城均設(shè)有站點(diǎn)，將形成璧山與西部新城聯(lián)系的城際快速鐵路通道；同時，沿成渝輔助通道方向預(yù)留渝萬城際鐵路西延線走廊，并在團(tuán)結(jié)村規(guī)劃建設(shè)新的客站，構(gòu)筑和成渝城際鐵路平行的快速客運(yùn)通道（承接《重慶市城市空間發(fā)展 戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 規(guī)劃軌道一號線延伸至璧山（承接《璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃》）；