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農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式研究(完整版)

2024-10-14 01:21上一頁面

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【正文】 有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類以及農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上,原承包方(即流出方)依法將該物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),或者從該物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來的部分權(quán)能等具體民事權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人(即流進(jìn)方)的行為”。第六種觀點(diǎn)認(rèn)為,農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式:()出讓;()出租;()發(fā)包;()轉(zhuǎn)讓;()轉(zhuǎn)包;()轉(zhuǎn)租;()入股;()抵押。第六種觀點(diǎn)認(rèn)為,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要方式:()土地反租倒包;()土地有償轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓;()土地投資入股;()土地信托服務(wù)。當(dāng)前,隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展,農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域拓展,我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程明顯加快,流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大,截至年年中,除西藏外,全國(guó)農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)面積為多萬畝,占耕地面積的,比年底增長(zhǎng)多于。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,土地流轉(zhuǎn)的主要形式()互換;()轉(zhuǎn)讓;()委托;()轉(zhuǎn)包;()入股;()拍賣;()反租倒包;():競(jìng)價(jià)承包;()抵押等。該自由流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、抵押等具體形式;()“反租倒包”模式;()土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股模式;()“兩田制”模式;()“集體農(nóng)場(chǎng)”模式。有的人認(rèn)為:“農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),就是指在保持集體土地所有權(quán)主體不變、確保家庭承包經(jīng)營(yíng)制度長(zhǎng)期穩(wěn)定的前提下,土地使用權(quán)在不同市場(chǎng)主體之間的轉(zhuǎn)移與交易”。三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的法理界定根據(jù)上述對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的概念和法律特征分析,筆者認(rèn)為:農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),既不同于農(nóng)村土地使用權(quán)的出讓,這里“農(nóng)村土地使用權(quán)的出讓”,實(shí)指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將農(nóng)村土地發(fā)包或出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的行為;也不同于物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更,例如,家庭承包中發(fā)包方依法調(diào)整承包地,或者家庭承包的承包戶依法分戶等;更不同于物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅,例如,承包地被依法征用或占用等。根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和特征剖析,《農(nóng)村土地承包法》中所指的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“其他流轉(zhuǎn)方式”還應(yīng)包括:()贈(zèng)與;()質(zhì)押;()出典。()“反租倒包”或“反包倒租”使流轉(zhuǎn)法律關(guān)系復(fù)雜化,目前其他流轉(zhuǎn)方式只存在一種法律關(guān)系,而“反租倒包”或“反包倒租”存在二種法律關(guān)系,即租賃法律關(guān)系和承包法律關(guān)系。.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換,則發(fā)生物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡的流轉(zhuǎn),其結(jié)果,甲承包方喪失原物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)()而同時(shí)取得乙承包方的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(),則反過來,乙承包方喪失原物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(),而同時(shí)取得甲承包方的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)()。.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)代耕。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)贈(zèng)與其法律后果類似于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓;不同之處是轉(zhuǎn)讓采取有償,而贈(zèng)與采取無償。有典權(quán)期限屆滿時(shí),出典人可以原典價(jià)回贖物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?!娟P(guān)鍵詞】承包經(jīng)營(yíng)權(quán);土地流轉(zhuǎn);市場(chǎng);對(duì)策2008年,黨的十七屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù),建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。主要形式有:土地轉(zhuǎn)包、土地互換、土地轉(zhuǎn)讓和土地出租。境內(nèi)轄設(shè)1個(gè)居民委員會(huì),40個(gè)村民委員會(huì)。由于缺乏組織引導(dǎo),農(nóng)民文化素質(zhì)較低,加之各種顯性和隱性壁壘的制約,農(nóng)民工的職業(yè)選擇具有隨機(jī)性和不穩(wěn)定性。目前,山東農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段,缺乏有效的市場(chǎng)機(jī)制。而由于我國(guó)特殊的農(nóng)村土地制度,使得土地交易與普通商品交易比較,其運(yùn)作程序相對(duì)復(fù)雜。平等、自愿、有償原則。家庭承包經(jīng)營(yíng)制度是我國(guó)農(nóng)村的基本經(jīng)濟(jì)制度,是黨的農(nóng)村政策的基石,必須長(zhǎng)期堅(jiān)持。建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書管理、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記備案、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同管理、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同管理等各項(xiàng)制度,并對(duì)各項(xiàng)制度進(jìn)行了明確具體的條文化、目標(biāo)化、系統(tǒng)化的規(guī)范約束,堅(jiān)持用制度規(guī)范土地流轉(zhuǎn)運(yùn)行、管理和服務(wù)行為,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)平穩(wěn)健康開展提供規(guī)范化的制度保障。改良后經(jīng)營(yíng)的林果區(qū)路口處設(shè)置障礙,影響林果業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);不得私自耕種 以及采摘果實(shí);不得干涉乙方依法進(jìn)行的沙灘改造及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);不得破壞乙方經(jīng)營(yíng)管理制度和正常生產(chǎn)秩序;不得損壞樹木。在流轉(zhuǎn)合同履行期間,有權(quán)阻止甲方擅自變更或終止合同。不按合同約定用途使用土地的;荒蕪?fù)恋氐?;不按時(shí)限交納土地轉(zhuǎn)費(fèi)的。(二)本合同條款未盡事宜,經(jīng)雙方共同協(xié)商后可補(bǔ)簽附加協(xié)議,附加協(xié)議與本合同具有同等法律效力??偯娣e________畝。地上附作物的處置,現(xiàn)有水渠、作業(yè)道路,乙方根據(jù)實(shí)際用途可向甲方申請(qǐng)修建或銷毀(費(fèi)用由乙方承擔(dān))。按本村村民用電價(jià)格收取乙方電費(fèi)。保護(hù)自然資源,搞好水土保持,合理利用土地。本合同期滿,如繼續(xù)承包,乙方享有優(yōu)先權(quán),雙方應(yīng)于本合同期滿前半年簽訂未來承包合同。九、本合同一式二份,甲乙雙方各執(zhí)一份。八、其他事項(xiàng)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的,丙方有權(quán)提出對(duì)乙方的資格要求,并對(duì)乙方的情況進(jìn)行考察,不符合轉(zhuǎn)讓條件的,可不同意轉(zhuǎn)讓;甲乙雙方發(fā)生糾紛,協(xié)商不成的,任何一方都可向鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解;調(diào)解不成的,雙方均可直接向人民法院起訴;執(zhí)行期間,本合同未盡事宜,經(jīng)甲乙雙方同意可作補(bǔ)充,補(bǔ)充條文與本合同具有同等法律效力;本合同條款在執(zhí)行中如與現(xiàn)行政策不符,以政策規(guī)定為準(zhǔn);本合同一式四份,甲、乙、丙三方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)各執(zhí)一份。一、基本原則堅(jiān)持土地集體所有和農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定(采取互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)的需重新確立承包關(guān)系)不變;堅(jiān)持依法、自愿、有償、平等協(xié)商流轉(zhuǎn);堅(jiān)持土地的農(nóng)業(yè)用途不變;確保流轉(zhuǎn)期限不超過承包期的剩余期限;受讓方必須具有較好的資信和具備農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力;在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先受讓權(quán);承包轉(zhuǎn)出方應(yīng)主動(dòng)將流轉(zhuǎn)合同報(bào)發(fā)包方備案。違約方應(yīng)按土地利用的實(shí)際總投資額和合同未到期的承包金額的20%支付對(duì)方違約金,并賠償對(duì)方違約而造成的實(shí)際損失。三、合同的變更和解除本合同一經(jīng)簽訂,即具有法律約束力,任何單位和個(gè)人不得隨意變更或解除。(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)按照合同約定的用途和期限,有權(quán)依法利用和經(jīng)營(yíng)所承包的土地。本合同簽定后,甲方必須在2013年寒露節(jié)前交付乙方經(jīng)營(yíng)。乙方經(jīng)向甲方和相關(guān)部門申請(qǐng)可在承包范圍內(nèi)建生產(chǎn)廠房及曬場(chǎng)。因流轉(zhuǎn)合同糾紛影響生產(chǎn)的必須先恢復(fù)生產(chǎn),后解決糾紛。(二)合同履行期間,因不可抗力而不能履行合同時(shí),流轉(zhuǎn)費(fèi)用由雙方協(xié)商解決。(二)乙方應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù)維護(hù)土地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途,依法保護(hù)和合理利用土地,不得將流轉(zhuǎn)的土地粗放管理或者拋荒撂荒。甲方有以上情節(jié)發(fā)生的,乙方有權(quán)依法按相關(guān)政策法律追究相應(yīng)責(zé)任。一、土地流轉(zhuǎn)面積、方式、期限和起止日期經(jīng)雙發(fā)協(xié)商,陽川鎮(zhèn)臺(tái)咀村 社(戶主:)將其位于臺(tái)咀村境內(nèi)葫蘆河畔沙灘地 畝的土地使用權(quán)以合法承包方式流轉(zhuǎn)給乙方從事林果生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。三是成立農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。自愿是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)必須出于雙方當(dāng)事人完全自愿,絕不可以用強(qiáng)制的辦法迫使農(nóng)民離開土地。在過去的一段時(shí)間里,農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中政府的干預(yù)程度較高,市場(chǎng)沒有充分發(fā)揮其作用。雖然山東各地區(qū)都在學(xué)習(xí)滕州市建立土地流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),但從目前土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還不健全。偏低的市場(chǎng)交易價(jià)格降低了出讓農(nóng)地的收益,挫傷了農(nóng)戶的土地供給積極性。今年以來,轄區(qū)華峰果品發(fā)揮8000噸氣調(diào)庫優(yōu)勢(shì),通過土地流轉(zhuǎn)建設(shè)三優(yōu)富士蘋果基地300畝,帶動(dòng)周邊形成2100畝綠色果品生產(chǎn)基地。以土地入股形式參與流轉(zhuǎn)的土地所占的比例很少。近年來,隨著城鎮(zhèn)化和農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大,健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng),規(guī)范和推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為的要求越來越迫切。允許農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出典,可以進(jìn)一步拓寬農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式。.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押。.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)準(zhǔn)占用。它是指入股者(原承包方)在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在前提下,在承包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)下依法將農(nóng)村承包地使用權(quán)入股而取得股權(quán)的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)
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