【正文】 ...................... 74 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 IV 附 表 附表 1 項目建設(shè)投資估算表 附表 2 資金來源與使用計劃表 附表 3 營業(yè)收入及相關(guān) 稅金 估算表 附表 4 總成本費用估算表 附表 5 固定資產(chǎn)折舊估算表 附表 6 利潤及利潤分配表 附表 7 項目投資現(xiàn)金流量表 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 V 附 件 附件 1 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 附件 2 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司組織機構(gòu)代碼證 附件 3 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司稅 務(wù)登記證 附件 4 項目國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書（武土交確字 [2021]第 274 號） 附件 5 項目規(guī)劃條件（武規(guī)條字（ 2021）第 169號） 附件 6 項目環(huán)境 影響報告表的 審批意見 附件 7 項目節(jié)能審批意見 附件 8 銀行資信證明 附 圖 附圖 1 項目總平面圖 附圖 2 項目建筑效果圖 附圖 3 美凱龍商場 各層平面圖 附圖 4 辦公 寫字 樓各層平面圖 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 1 第一章 申報單位及項目概況 項目 申報單位概況 建設(shè)單位： 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展 有限公司 單位地址： 湖北省武漢市 硚 口區(qū)解放大道 329 號 注冊 資金： 2021 萬元 法定代表人：車建芳 公司概況： 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司是紅星 家具 集團的 全資 子公司和連鎖商場之一，注冊資金 2021萬元。并在中國家居業(yè)首創(chuàng)了“所有售出商品由紅星美凱龍負(fù)全 責(zé)”的誠信創(chuàng)舉，為中國家具建材市場的發(fā)展與繁榮作出了創(chuàng)造性的貢獻。 中國家具行業(yè)的國內(nèi)市場銷售額從 2021 年的 1059 億元增加到2021 年的 2624 億元，三年平均增速為 %，高于社會消費品零售總額 %的增速 。其中，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)大約有 5 億平方米。目前，武漢的城市力尚在提升當(dāng)中。全年商品房銷售面積 ，比上年增長 %；年末商品房待售面積 萬平方米，比上年末增加 %。 近年來， 古田地區(qū)引進內(nèi)資 億元，實際利用外資 5272 萬美元。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 7 上世紀(jì) 90年代后， 硚 口 古田地區(qū)因國有企業(yè)外遷、改制等因素影響，大量廠區(qū)閑置。 正是在這樣的背景下 ， 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司綜合考慮多方面因素和條件，提出該項目建設(shè) 。 根據(jù)國土資源和規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計條件：該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，地塊分類：商服用地，項目建設(shè)未改變用地性質(zhì)。從經(jīng) 濟發(fā)展看，經(jīng)過“十一五”的持續(xù)提升，城市綜合實力進一步增強。堅持服務(wù)業(yè)與制造業(yè)配套發(fā)展，規(guī)模擴張與結(jié)構(gòu)調(diào)整緊密結(jié)合，打造一批千億元規(guī)模的支柱產(chǎn)業(yè)，培育一批具有戰(zhàn)略意義的新型產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建具有強大竟?fàn)幜Φ默F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型思路的指引下， 根據(jù)湖北省產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，武漢市決定將三環(huán)線內(nèi)的化工企業(yè)遷出主城區(qū)，搬遷后古田地區(qū)作為城市主城區(qū)。 二是兩型社會建設(shè)必須調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是中心城區(qū)唯一的、也是最重要的產(chǎn)業(yè) ，古田商業(yè)中心應(yīng)發(fā)展符合 “ 兩型社會 ” 要求的 “ 兩型產(chǎn)業(yè) ” ，以城市功能定位來引導(dǎo)建設(shè) ,創(chuàng)造具有不同業(yè)態(tài)、特色鮮明的綜合性商業(yè)中心。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場項目建于 武漢市 硚 口區(qū) ，項目建設(shè)符合 硚 口區(qū) 發(fā)展規(guī)劃 。擬建場區(qū)地勢開闊、平坦 ， 該場區(qū)屬于抗震一般地段 。絕對濕度年平均 毫巴，年平均相對濕度 77%。上層滯水主要受大氣降水補給，水量小，承壓水則與漢江水有密切的水力聯(lián)系，枯水期地下水向漢江排泄，汛期江水補給地下水。 且該地區(qū)公共交通設(shè)施齊全， 多路公交 可到達； 軌道交通 1 號線二期工程 在一期工程的基礎(chǔ) 上，分別向東、西延伸，西段從宗關(guān)站開始，以東吳大道為終點，沿線 設(shè)漢西一路、古田四路、古田二路、舵落口等 9 站。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。 交通組織 美凱龍世博家居廣場 用地四面均臨市政道路， 結(jié)合用地外城市道路分布情況，設(shè)有 多 個出入口 ： 基地東側(cè)為美凱龍大商場的主要入口，設(shè)置了兩處主要人行出入 口，北側(cè)設(shè)置一處 車 行出入口，主要作為 車輛 出入通行，出入口寬度為 12 米；西側(cè)設(shè)置兩處機動車出入口及兩處人行出入口。西南角設(shè)置大型主入口景觀廣場，作為重要的景觀節(jié)點之一。 ，177。 （ 4） 以武漢的氣候條件 來說，自然冷卻，自然通風(fēng)及冬季保溫是主要的可持續(xù)發(fā)展的措施。 （ 1） 商業(yè)建筑 家居 商場 地上 建筑面積 合計 179986 平方米， 主樓 6 層 ， 附樓 23層 ，附樓與主樓通過連廊相連 。 地下一層47600平方米， 設(shè)置美凱龍家居賣場及機動車停車庫、局部設(shè)備用房；地下二層 47600平方米， 用作 機動車庫及設(shè)備用房 。 在共享中庭內(nèi)，布置 自動扶梯和景觀電梯。鋁合武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 24 金型材料采用斷熱鋁合金，阻斷冷橋、熱橋的發(fā)生。其中豎向設(shè)計采用平坡式，合理確定 區(qū)內(nèi) 標(biāo)高，并充分利用地下室及建筑基礎(chǔ)挖方，最大限度的減少土方量，同時有利于區(qū)內(nèi)雨水的排出。 節(jié)點景觀 —— 在主次入口處設(shè)置節(jié)點景觀，內(nèi)街人流交匯處設(shè)置節(jié)點景觀，結(jié)合功能需求，協(xié)調(diào)布置綠化、廣場以及小品。 項目 停車設(shè)計：項目 采取“地面地下相結(jié)合”的方法，以地下停車為主 。項目設(shè) 二層 地下室， 地下武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 21 一層設(shè) 地下家居商城、 機動 車庫及設(shè)備用房 ，地下二層設(shè)機動車庫及設(shè)備用房 。 ②供水： 項目所在 區(qū) 距離 漢口宗關(guān)水廠 距離 約 7 公里 左右 ，供水水源充足，周邊均 有城市積水管道通過（便于內(nèi)部給水管道 的接入），給水條件理想。城區(qū)段并連接京珠、滬蓉高速公路。本地區(qū)地震基本烈度為 6度，擬建物按 6度進行抗震設(shè)防。一月最冷，極端最低氣溫 ℃ ，極端最高氣溫 ℃ ，無霜期為 245 天。 公司 全部手續(xù)真實合法， 符合國家行業(yè)準(zhǔn)入政策。 按照 硚 口區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，未來十年里，古田商圈將以南泥灣大道和古田四路的路網(wǎng)十字型交叉結(jié)構(gòu)，定位簇團發(fā)展，以商業(yè)核心區(qū)帶動經(jīng)濟帶、商業(yè)街的蓬勃發(fā)展。 古田地區(qū) 地處長江之鄰、漢水之濱的 硚 口區(qū)西部。大力發(fā)展總部經(jīng)濟、會展業(yè)、旅游業(yè)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。 規(guī)劃指出：“把結(jié)構(gòu)大調(diào)整作為經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略主線。 表 項目總投資匯總表 序號 費用名稱 投資額 （萬元） 占項目投入總資金 的比例 1 建設(shè)投資 % 工程費用 % 工程建設(shè)其他費用 % 預(yù)備費用 % 2 建設(shè)期借款利息 % 3 項目總投資（ 1+2） % （ 2）資金籌措 項目投資所需資金全部由企業(yè)自籌。 地上建筑面積 202143 ㎡ ，其 中：美凱龍家居商場 179986 ㎡ ， 辦公 寫字樓 20257㎡ ；地下建筑面積 95200 ㎡ ，其中：地下家居商場建筑面積 27500 ㎡ ，機動車庫及設(shè)備用房建筑面積 67700 ㎡ 。 大武漢家裝 的成功，使 硚 口區(qū)和投資商都嘗到了甜頭，其他投資者接踵而至， 百安居入駐， 香港金太陽公司投資的建材創(chuàng)意總部基 地 ， 香江家居預(yù)計總投資 50 億元，將建成集建材、裝飾、住宅產(chǎn)品貿(mào)易于 一體的采購物流中心 ， 瑞典宜家集團公司投資的宜家銷品茂，一個個大體量的家居項目在古田地區(qū)風(fēng)生水起，使沉寂多年的老工業(yè)基地開始走上復(fù)興之路。 商業(yè)地產(chǎn)興旺： 城區(qū)環(huán)境的改善，也帶來了商業(yè)地產(chǎn)的興旺，并成為 硚 口區(qū)三大產(chǎn)業(yè)之一。 區(qū)位 交通 優(yōu)勢： 硚 口區(qū)為武漢市商貿(mào)中心地區(qū)，東部是商貿(mào)旅游區(qū)，西部是武漢市新經(jīng)濟增長帶，北接武漢市中央商務(wù)區(qū)，南濱長江最大支流漢江。全年城市居民人均可支配收入 ，比上年增長 %；人均消費支出 元，增長 14%。同時，隨著現(xiàn)代化辦公方式的興起，過去舊的辦公桌椅已進入更新?lián)Q代期。 進入 21 世紀(jì)，我國政府提出加快城市化和小城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。 項目概況 建設(shè)背景 行業(yè) 發(fā)展 前景 家具是人們的必須消費品，家具行業(yè)也是歷史非常悠久的行業(yè)?！凹t星美凱龍家居廣場”主要銷售家具、裝潢建材、家用 紡織品、家裝飾品、廚房用具、衛(wèi)生潔具、家電、園藝、燈具、布藝等 。 自創(chuàng)業(yè)以來 ，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，提升消費者的居家生活品味為己任，至今已在全國 28 個城市開辦了 44 家商場，市場總規(guī)模超過 380 萬平方米。目前我國家具企業(yè)及從業(yè)人數(shù)是世界上最多的，有 5 萬多家企業(yè)和 500武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 3 多萬員工。黨的十六大提出，全面繁榮農(nóng)村經(jīng)濟，加快城鎮(zhèn)化進程，以便進一步 拉動消費市場，擴大消費領(lǐng)域。辦公家具 需求 在今后幾年里 也 將急劇增加 。 隨著人民生活水平的提高，人們將進一步提高家居生活的檔次，其將帶動 武漢家居建材消費市場的繁榮 發(fā)展。 古田地區(qū) 地處長江之鄰、漢水之濱的 硚 口區(qū)西部， 位于城市交通樞紐的中心地帶，北接王家墩中央商務(wù)區(qū)，南靠濱江景觀開發(fā)帶，西鄰漢正街都 市工業(yè)園區(qū)，東連繁華的漢正街商貿(mào)旅游區(qū)。據(jù)《鄂商》了解，近三年古田區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)已步入快車道，融僑錦城、古田云彩、天澤一方等地產(chǎn)項目開發(fā)了近 268 萬平方米的中高檔房地產(chǎn)樓盤。 下一步，區(qū)政府將著力引導(dǎo)土地科學(xué)合理開發(fā)，完善項目運作機制，優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，強化調(diào)控監(jiān)管職能，加快設(shè)計展示總部基地建設(shè)，推進 區(qū)域家居建材產(chǎn)業(yè) 健康、有序發(fā)展 ， 通過核心項目的帶動，產(chǎn)業(yè)層次和發(fā)展質(zhì)量進一步提升 ，打造“ 中央采購區(qū)（中部地區(qū)家居家裝產(chǎn)業(yè) “ 品牌大本營 ” 和 “ 創(chuàng)意設(shè)計中心 ” ） 。 項目容積率 ，建筑密度 45%，綠地率 35%，總配置機動車停車位 1845 個（其中：地 上 停車位 196 個，地 下 停車位 1649 個）。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 10 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表 。 ” “ 堅持?jǐn)U大內(nèi)需特別是消費需求的方針，在穩(wěn)步提高投資需求和出口需求的基礎(chǔ)上，努力增強居民消費能力，著力培育消費新熱點，促進經(jīng)濟增長由主要依靠投資拉動向依靠消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變，構(gòu)建內(nèi)需型經(jīng)濟重要支點。 項目建設(shè) 符合和響應(yīng)了發(fā)展 武漢市 規(guī)劃的要求 ，其對于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，做大做強商貿(mào)業(yè)起到積極的推動作用 。其 北接王家墩中央商務(wù)區(qū)，南靠濱江景觀開發(fā)帶，西鄰漢正街都市工業(yè)園區(qū)，東連繁華的漢正街商貿(mào)旅游區(qū) ，區(qū)位優(yōu)勢突出 ， 輻射范圍極廣，商業(yè)潛力巨大。南泥灣大道與古田四路交匯處附近也將發(fā)展成為動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 17 第 三 章 項目建設(shè)方案 建設(shè)條件 地形地貌 本項目位于武漢市 硚 口 區(qū)。 年平均降水量 1284mm，降水集中在 4 至 9 月， 10 月至次年 3 月降水量較少。 場地 15米深度范圍內(nèi)無液化土層，可不考慮場地地基土的液化影響。距漢口火車及客運站 3 公里，距離天河國際機場 20 分鐘車程，距離“黃金水道”長江碼頭 7 公里，距漢水碼頭 公里。 水質(zhì)優(yōu)良，四季供應(yīng)均衡 。 建筑西側(cè)設(shè)置商場主入口景觀綠化配合城市道路景觀；建筑西北側(cè) 設(shè)置一處地下機動車庫坡道；建筑南、北、東側(cè)各設(shè)置一處地下機動車庫坡道；在西南側(cè)設(shè)置了具有特設(shè)的主題旱噴廣場，其余各側(cè)沿建筑均為硬鋪裝廣場。美凱龍家居廣場地下 設(shè) 機動車庫 ， 充分利用地下空間， 可提供 1649個地下停車位； 地面停車