【正文】 簽訂物業(yè)管理合同，現(xiàn)實(shí)中有的開發(fā)商為促銷而根據(jù)購(gòu)房者的要求承諾不同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有的對(duì)不同消費(fèi)群采取不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于購(gòu)房者是單個(gè)與開發(fā)商訂立合同，往往不知道別人的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，作為市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)而言，同樣的服務(wù)不同的收費(fèi)，對(duì)交費(fèi)單價(jià)高且不知情的購(gòu)房者構(gòu)成了價(jià)格歧視。驗(yàn)收房屋流程可分為書面驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分，書面驗(yàn)收包括查驗(yàn)房屋可以交付的文件(如：竣工備案表、交付許可證、實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)等)，收取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》(注意里面的交房日期)。設(shè)置圈套。第一篇：商品房驗(yàn)房注意事項(xiàng)：驗(yàn)收后收房八大注意維權(quán)商品房驗(yàn)房注意事項(xiàng)：驗(yàn)收后收房八大注意維權(quán)部分樓盤的業(yè)主在交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)該商品房水電均未入戶，小區(qū)的路泥濘不堪，更看不見什么綠化，配套設(shè)施還在施工中。這里建議購(gòu)房者在交房時(shí)應(yīng)多咨詢一下專業(yè)人士，避免相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，以使自己的權(quán)益得到最大維護(hù)。特別提醒讀者，開發(fā)商必須提供省建設(shè)廳統(tǒng)一新制訂的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》及《新建商品住宅使用說(shuō)明書》。另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)但沒有書面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司簽署收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同(前期管理)。注意二物業(yè)費(fèi)不能亂漲價(jià)根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。若業(yè)主入住后不能及時(shí)繳納產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)應(yīng)繳納的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，會(huì)造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理。注意八投資買房盡快收房有的業(yè)主買房是為了投資，遲延收房會(huì)造成其收租金的損失。因此，購(gòu)房者收房前可千萬(wàn)記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。像這類開發(fā)商所交的房屋大多只是樓盤主體工程驗(yàn)收合格，基礎(chǔ)配套設(shè)施工程還未驗(yàn)收合格，而普通的購(gòu)房者不具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，即使有疑問也找不出什么好的解決辦法，只能叫辦手續(xù)就辦手續(xù)。一、先驗(yàn)收后交房某些開發(fā)商在約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避責(zé)任，利用購(gòu)房者急于收房入住的心理，要求購(gòu)房者先簽收鑰匙，簽署“入伙協(xié)議書”，然后再進(jìn)行驗(yàn)房。、門窗等是否與合同的約定相符。目前，交房時(shí)購(gòu)房者對(duì)公共維修基金的繳納爭(zhēng)議也比較多。因此，如果在收房時(shí)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的問題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。對(duì)此問題，解決辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商，簽訂《契稅繳納協(xié)議書》，約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。確定房屋是否達(dá)到交付條件 1.《竣工驗(yàn)收備案表》《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。三、房屋檢驗(yàn)收房過程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。，防止開發(fā)商侵占。，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù)，若開發(fā)商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。一、買房相關(guān)稅費(fèi)（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：契稅房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)買賣合同印花稅公共維修基金房屋所有權(quán)登記費(fèi)房屋所有權(quán)印花貼稅權(quán)證工本費(fèi)（二）稅費(fèi)問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無(wú)法要回。、面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。特別提示：，首先購(gòu)房者索要出建筑的竣工圖紙，請(qǐng)專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。特別提示：，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。驗(yàn)房、填寫驗(yàn)收記錄和做房屋交接：驗(yàn)完樓后，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗(yàn)房交接表》中)；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗(yàn)收；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二、來(lái)試試排水速度。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）3．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音？ 4．大門、房門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊？5．窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。水池龍頭安裝是否妥當(dāng)，下水是否順暢？ 14．自來(lái)水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。6．陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。第三篇：新房驗(yàn)房收房交房注意事項(xiàng)新房驗(yàn)房收房交房注意事項(xiàng)看到期待已久的新房！此刻，業(yè)主的心情或興奮不已、或百感交集。因此，不管買房人和建設(shè)單位在買房合同中是否約定將建設(shè)單位取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，建設(shè)單位交房時(shí)都應(yīng)提供。在還沒有與業(yè)主交接前，開發(fā)商一般會(huì)委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗(yàn)房團(tuán)，對(duì)即將交付業(yè)主使用的房子進(jìn)行預(yù)檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。確認(rèn)身份。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)?！本唧w到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)去年6月1日起實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。（2）賠償損失：依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時(shí)，購(gòu)房人依法可以解除合同并可以要求 ：，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； ，出賣人又將該房屋出賣給第三人；；；； ； ％的；，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。到物業(yè)辦理交房手續(xù)，其中需要交水費(fèi)100元，（驗(yàn)房之前應(yīng)該去把電費(fèi)交了，不然驗(yàn)房時(shí)沒法驗(yàn)電，交電費(fèi)后一般在三個(gè)小時(shí)以內(nèi)開通）之后會(huì)有人帶著你去驗(yàn)房。毛坯房驗(yàn)房專業(yè)工具：一、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺；多功能內(nèi)外直角檢測(cè)尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對(duì)角檢測(cè)尺；反光鏡；伸縮桿等。套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況更多(實(shí)得面積減少，吃虧的還是業(yè)主)。如果沒有或不明確，立即糾正。中央空調(diào)：出風(fēng)管、冷凝水出水管、溫控開關(guān)，出風(fēng)口位置正確，安裝牢固。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來(lái)做一層新的防水層。按照經(jīng)驗(yàn)而言，假如排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了?？匆豢磯γ骖伾欠窬鶆颍幗?、陽(yáng)角和灰線是不是平直方正，楞角整齊。首先看天花：房間、陽(yáng)臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間，看有沒有被水浸濕過的水跡，特別是廚衛(wèi)吊在天花上的白色排水管四周有沒有水滲漏流過的水跡。水路、電路、天然氣問題：如果發(fā)現(xiàn)水、電路問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明。主體結(jié)構(gòu)問題：當(dāng)發(fā)現(xiàn)所購(gòu)商品房存在主體結(jié)構(gòu)不合格的情況應(yīng)毫不猶豫的退房。這也就避免了很多人在后期收房以后，由我們業(yè)主來(lái)承擔(dān)房屋的質(zhì)量責(zé)任，摟住我們的錢袋子。規(guī)劃問題：現(xiàn)在有些開發(fā)商在未告知和得到業(yè)主同意的情況下擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)際上根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，在這種情況下我們一樣可以要求退房。后看外門、門窗扇關(guān)閉處、門窗框、扇材料拼合處，是否有沒有被水滲漏流過的水跡。毛坯房驗(yàn)房要細(xì)看裂縫看墻地面、天花是否有可以看到的裂縫存在。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會(huì)披發(fā)一種異味。猶其是陽(yáng)臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的用具，然后倒水進(jìn)排水口。燃?xì)夤艿廊霊?，主管道、分管道各用氣房間是否設(shè)置，煤氣表，控制閥門是否齊全。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí)，會(huì)造成更大危險(xiǎn)；檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無(wú)松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象；檢查弱電插座數(shù)目；檢查可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常；檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號(hào)電池測(cè)試門鈴，看是否不響或響了不停。費(fèi)用是否合理：包括：物業(yè)管理費(fèi)、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)毛坯房驗(yàn)房要注意哪些細(xì)節(jié)？房屋主體頂棚是否平整，無(wú)空鼓，開裂，脫落，露筋，銹點(diǎn)；墻面是否平整，潔凈，顏色均勻，無(wú)空鼓，開裂，爆點(diǎn)；地面是否平整，無(wú)空鼓，開裂，露筋，起沙；陽(yáng)臺(tái)是否平整，無(wú)開裂，有無(wú)地漏，倒返水；廚房有無(wú)表支架，出口銅閥，煙道，地平落差是否達(dá)標(biāo)；衛(wèi)生間地平落差是否達(dá)標(biāo)，蓄水試驗(yàn)；墻柱、陰陽(yáng)角有無(wú)大小頭，方正度，垂直度。三、輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個(gè)、紙+火柴、紙筆毛坯房驗(yàn)房自備家用工具：1只塑料洗臉盆用于驗(yàn)收下水管道1只小榔頭用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓1只塞尺用于測(cè)裂縫的寬度1只5米卷尺用于測(cè)量房子的凈高1只計(jì)算器用于計(jì)算數(shù)據(jù)1只水筆用于簽字1把掃帚用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。水壓是否夠，上下水是否通暢（其中坐便下水應(yīng)親自用手掏一下，因?yàn)樵谑┕さ臅r(shí)候很多工人為了省事，把廢料就直接扔到坐便下水里，所以為了以后不遭罪，最后親自掏一下）看墻體是否平整，是否有掉墻皮子的情況，如果不平的以后裝修會(huì)很難看。盡管目前尚無(wú)司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房，業(yè)主及時(shí)采取行動(dòng)，有的還天真地認(rèn)為開發(fā)商在不具備交房條件下而交房是違約行為，權(quán)利是要靠自己主張，如果購(gòu)房者不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說(shuō)，卻不知道這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了開發(fā)商的違約行為。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預(yù)售合同、身份證的原件和復(fù)印件，家庭成員照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。寄發(fā)通知。同時(shí)，根據(jù)《消防法》的規(guī)定，單體必須經(jīng)過消防驗(yàn)收，才能交付使用。其實(shí)不然，雖然在很多情況下，你驗(yàn)不驗(yàn)收，房子你都得要下。保修期從交付之日起計(jì)算。8．在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管有無(wú)倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為1％。照明、動(dòng)力閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開；應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視的線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。11．磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象？12．廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗？13．大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。5．墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲。地板1．地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？2．地板間隙是否太大？3．柚木地板有無(wú)大片黑色水漬？4．地腳線接口是否妥當(dāng)，有無(wú)松動(dòng)？5．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？ 頂棚1．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。7)核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符； 【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問題嚴(yán)重，對(duì)房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購(gòu)房人有權(quán)要