【正文】 。一些投資回報率高的項(xiàng)目會受到開發(fā)商的青睞，但投資回報率低的那些公益項(xiàng)目就會受到冷落。對城市道路的再次開挖，會影響城市交通，同時將不可避免地影響到城市居民的生活。“城中村改造是城市進(jìn)化中的難題，解決多方利益的同時，還需要解決城中村改造工程中遇到的實(shí)際問題。例如福田村的上沙村，都是城市村改造中成功的例子。政府為了吸引開發(fā)商往往會給予舊城改造項(xiàng)目各種政策照顧，例如南京市對舊城改造項(xiàng)目就有規(guī)劃優(yōu)先、稅費(fèi)減免、加大市政投入、拆遷保障等優(yōu)惠政策。舊城改造項(xiàng)目都會面臨文化保護(hù)的問題，即一方面為了提高土地的利用效率要興建高樓，另一方面眾多低密度的歷史文化片區(qū)需要得到保護(hù)。（1）舊城改造的政策風(fēng)險對開發(fā)商影響很大，開發(fā)商一方面需要實(shí)時關(guān)注宏觀政策，提前預(yù)防，另一方面需要與政府在合同中明確政策調(diào)整的責(zé)任問題，避免政策調(diào)整給自己帶來過大的損失。結(jié)語：舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，加之當(dāng)前“十一五”規(guī)劃中確定的耕地約束性指標(biāo)，舊城改造必成為增加建設(shè)用地有效供給的重要途徑之一，在今后的城市發(fā)展過程中，必須切實(shí)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，更新觀念，創(chuàng)新建設(shè)模式。一、中小城市舊城改造面臨的主要問題和矛盾(一)超強(qiáng)度的房地產(chǎn)開發(fā)帶來環(huán)境的惡化。世界銀行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國的舊城改造，在改造土地利用的同時，容積率也在初步提高，已從很低的 0 ． 3 ～ 0 ． 6 提高到了相當(dāng)高的 2 ． 5 ～ 10 ． 0。目前我國的中小城市舊城改造主要是對城市中心區(qū)的舊廠區(qū)進(jìn)行二次開發(fā)，很多只是零星的開發(fā)，上不了規(guī)模，原有的職工生活區(qū)沒有得到改善。(六)中小城市舊城改造的歷史保護(hù)意識淡薄，造成“建設(shè)性”破壞，導(dǎo)致城市歷史風(fēng)貌喪失。城市發(fā)展中就業(yè)門路、就業(yè)人員構(gòu)成突變，暫住和流動人口就業(yè)比例大幅度上升，對城市的規(guī)模、容量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響和壓力，要求城市進(jìn)一步提高人口承載能力和聚集能力。其規(guī)劃建設(shè)的目的和主要內(nèi)容包括改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在其行政界限范圍內(nèi)，實(shí)行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；更新或完善城市道路系統(tǒng)；改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)；保護(hù)城市歷史文脈和風(fēng)貌特色，以提高人居環(huán)境質(zhì)量，增強(qiáng)舊城區(qū)活力。二是需求因素。(二)運(yùn)用市場手段來推進(jìn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)。對完成詳細(xì)規(guī)劃的舊城改造項(xiàng)目，凡具備條件的，原則上由房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心統(tǒng)一組織前期開發(fā)，變生地為熟地，實(shí)行招標(biāo)或拍賣，把“非經(jīng)營性環(huán)境差價”全部集中到政府手里，專門用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。針對這種狀況，采取各種辦法予以解決。舊城改造涉及拆遷安置，合理妥善安置被拆遷群眾是城市政府進(jìn)行舊城改造的重要工作，關(guān)系到社會穩(wěn)定。此片區(qū)居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。西門市場產(chǎn)權(quán)的分割，形成眾多的小業(yè)主。第四篇：舊城改造改造原因城市舊居住區(qū)，是在一個城市的長期歷史發(fā)展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發(fā)展縮影。概括起來，現(xiàn)階段我國城市的舊居住區(qū)改造呈現(xiàn)出以下趨勢：一、城市發(fā)展對經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益提出更高層次要求；二、公眾參與程度不斷提升；三、趨向法制化、民主化和多元化。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城區(qū)通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統(tǒng)風(fēng)貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎(chǔ)設(shè)施比較陳舊、房屋質(zhì)量比較差等問題。面對這樣的一個雜亂無序的片區(qū)，政府無從下手，無法改變現(xiàn)狀，只得任其發(fā)展。在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。在舊城改造過程中，按照以人為本和公開、公平、公正原則大力推行以“陽光拆遷政策”、“陽光補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)”“陽光拆遷評估”、“陽光拆遷裁決”為主要內(nèi)容的“陽光拆遷”工程。二是資金傾斜，資金問題是制約舊城區(qū)改造的瓶頸和關(guān)鍵。三是建立嚴(yán)格的市場約束機(jī)制，把好土地供應(yīng)源頭，防止出現(xiàn)土地非法交易、違法占地現(xiàn)象，保證國有資產(chǎn)不流失。(三)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，努力提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)水平。此外，住房潛在需求和實(shí)際需求也都很大。三、走符合中小城市特點(diǎn)的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相互促進(jìn)，舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)為舊城改造提供資金和動力。這些發(fā)展要求無疑是中小城市舊城改造的強(qiáng)大動因。(七)中小城市中的“城中村”是舊城改造的重要難題。(五)居住搬遷不當(dāng)帶來社區(qū)解體。土地的有償使用，促使工廠從不適合他們存在的、高地價的中心區(qū)遷出，從而環(huán)境得到改善，并促進(jìn)工廠進(jìn)行技術(shù)改造或發(fā)展新生產(chǎn)線?；谶@一利益動機(jī)，目前我國的舊城改造都趨向超強(qiáng)度開發(fā)，這樣才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司在建設(shè)并出售商品房中獲取利潤。參考文獻(xiàn)：[1]舊城改造項(xiàng)目的風(fēng)險管理顧錦磊，張建坤《工程管理學(xué)報》2010年第01期[2]信息時代的都市更新與舊城改造李友萍 《建筑技術(shù)及設(shè)計》 2003年第11期[3]舊城改造中的問題淺析左俊華，王偉《中國科技博覽》2010年弟20期[4]城市舊城改造中對文化遺產(chǎn)保護(hù)問題的再認(rèn)識應(yīng)曉音《山西建筑》2010年1月第36卷第2期[5]城市舊城改造中市政管線設(shè)計理念與工程實(shí)踐陳錦全《科技風(fēng)》 2009年第23期[6]舊城改造中的街頭綠地建設(shè)王國良，李芳《中國城市林業(yè)》 2010年第01期[7]舊城改造中的城市設(shè)計鄭偉軍《科技資訊》2010年第11期[8]關(guān)于舊城改造的思考——重視本土文化，提升城市品味梁