【正文】 成功，已經(jīng)在市場上樹立了高品質(zhì)、高品位的精品樓盤形象，市場聲譽(yù)和客戶口碑非常好，并在近期被建設(shè)部評為全國僅有的三個(gè)全優(yōu)康居示范小區(qū)之一，是廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的指標(biāo)性樓盤。二期項(xiàng)目將較好地延續(xù)一期項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)，并適度創(chuàng)新，利用保利花園高性能價(jià)格比的優(yōu)勢和現(xiàn)有的市場影響力、品牌的市場認(rèn)可程度，在區(qū)域內(nèi)具有非常強(qiáng)的市場競爭力。 表 4：項(xiàng)目所在區(qū)域商鋪定價(jià)情況 樓盤名稱 銷售均價(jià) 銷售比率 光大花園 只租不賣 % 動感華都 00 % 保利百合花園 000 0% 曉燕灣 000 4 % 金碧花園 0000 00% 、車位定價(jià)： 現(xiàn)廣州市車位較為緊張，不少小區(qū)車位只租不賣， 項(xiàng)目附近樓盤， 曉燕灣和海富花園有少量車位推出，曉燕灣車位售價(jià)分別為 .萬元 /個(gè)，海富花園車位售價(jià)分別為 . 萬元 /個(gè)。項(xiàng)目如果出現(xiàn)資金缺口，將采用自籌資金的方式解決，主要依靠項(xiàng)目預(yù)售款，籌集資金多余部分將作為本項(xiàng)目的流動資金。據(jù)此，保利花園二期在交樓前時(shí)按 0%的銷售率測算，預(yù)計(jì) 00年整個(gè)項(xiàng)目銷售率達(dá)到 %， 00年上半年可完成整個(gè)項(xiàng)目的銷售。項(xiàng)目能夠按照上述進(jìn)度推向市場并最終按時(shí)完工。 、項(xiàng)目敏感性分析 從該表可以看出，當(dāng)售價(jià)下降 0%時(shí)，項(xiàng)目凈利潤下降萬元，而當(dāng)成本上升 0%時(shí)，項(xiàng)目凈利潤下降了 4萬 元；同樣的，當(dāng)售價(jià)上升 0%時(shí)，項(xiàng)目凈利潤增加了 0 萬元，而當(dāng)成本下降 0%時(shí)，項(xiàng)目凈利潤增加了 4萬元。經(jīng)測算，本項(xiàng)目的盈利能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，社會效益較好，項(xiàng)目可行。 在售價(jià)下降 0%的情況下，本項(xiàng)目的稅后利潤為 0萬元，稅前成本利潤率為 . %，項(xiàng)目具備較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 、現(xiàn)金流量分析 考察項(xiàng)目的盈利能力，按照全部投資為自有資金， 不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用。據(jù)此，保利花園二期當(dāng)年房款回收率均按 %測算，余款在第二年回收。經(jīng)測算，項(xiàng)目總銷售收入為 0萬元，其中住宅銷售收入為 0 萬元，商鋪銷售收入為萬元，車位銷售收 入為 4 00 萬元，詳見表。計(jì)劃 004 年上半年開始銷售，預(yù)計(jì) 00年銷售完畢。 圖 0、保利花園清新淡雅的建筑立面 圖、首層私家花園 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 16 圖、自然生態(tài)的園林設(shè)計(jì) 圖、裝修實(shí)例 項(xiàng)目價(jià)格定位 、住宅定價(jià)：本項(xiàng)目為保利花園二期，一期回收價(jià)格及銷售情況對二期定價(jià)有較大的參考價(jià)值 ，據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利花園一期住宅的總體回收均價(jià)為 4元 /平方米，銷售速度較快，目前的銷售率已達(dá) . %，考慮到二期項(xiàng)目有部分臨路單位，為了加快二期項(xiàng)目資金回收速度，提高二期項(xiàng)目的性價(jià)比，保證項(xiàng)目有高出競爭對手的價(jià)格競爭優(yōu)勢，本項(xiàng)目住宅精裝修回收均價(jià)定為 4400 元 /平方米。 7. 廣佛地鐵的最新規(guī)劃將穿過工業(yè)大道，在項(xiàng)目附近將有設(shè)置站口 ,地鐵的開通加強(qiáng)了項(xiàng)目區(qū)域與城市中心的聯(lián)系，也將進(jìn)一步提升項(xiàng)目價(jià)值，將帶動銷售。 圖：海珠區(qū)發(fā)展前景規(guī)劃 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 14 第四部分：項(xiàng)目市場定位及價(jià)格定位 、項(xiàng)目優(yōu)勢分析 海珠區(qū)樓盤分布呈板塊分布，主要可分為工業(yè)大道板塊、江南大道 — 寶崗大道板塊、新港路 — 赤崗板塊、廣州大道南板塊、濱江東路板塊、江燕路板塊、東曉路－海聯(lián)路板塊及琶洲板塊幾大板塊。連接海珠的橋 梁眾多，內(nèi)環(huán)路、地鐵二號現(xiàn)已建成、三號地鐵和廣佛地鐵也已經(jīng)開工，交通十分便利。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 10 第三部分：項(xiàng)目區(qū)域市場及前景 、項(xiàng)目區(qū)域市場概況 近年來，海珠區(qū)政府加大了區(qū)域形象的整治力度，特別是地鐵二號線的開通、廣州國際 會展中心的建成，海珠區(qū)在市民心目中的地位已有很大的改變，成為許多置業(yè)者的首選區(qū)域，也是廣州市目前最適合居住的區(qū)域之一。這些政策的出臺也將有利 于緩解供需矛盾，刺激市場需求。近幾年廣州 GDP 的增長速度一直保持在 %以上，人均 GDP 超過 000 美元， 00年市民人均可支配收入增長幅度高達(dá) . %，市場有效需求較大。 表、廣州經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展預(yù)測 00 年 00 年 00 年 00 年 GDP 增長（ %） % % 人均 GDP（美元） 0 00 0000 0000 GDP 總量（億元） 000 0 000 000 00年廣州市房地產(chǎn)完成投資總額 .億元，比上年增長 0. %，其中商品住宅完成投資 4 .億元，比上年增長 .4%； 00年全市房屋交易量為 4萬平方米，金額億，分別比 00年增加 . %和 .0 %；商品房批出量和成交量分別為萬平方米和萬平方米，商品房成交量超過商品房批出量， 00年商品住宅銷售萬平方米，同比增長 . 4%。 、本項(xiàng)目已經(jīng)取得廣州市規(guī)劃局穗規(guī)地證 [ ] 44 號、穗規(guī)地證[ 00 ] 0 號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 、交通狀況 本項(xiàng)目西行約 0 米為南石頭公共汽車總站，東行約 0 米為石溪公共汽車總站，、 0、等 0 多路公共汽車途徑本項(xiàng)目，可方便地直達(dá)廣州市各區(qū)；并有多條開往番禺、順德、珠海等地的中巴、大巴途徑本項(xiàng)目；廣佛地鐵線南石頭站出 口近在咫尺，交通非常便利。本項(xiàng)目用地所在區(qū)域，人口居住密度不高，周邊市政配套設(shè)施較齊全，交通非 常方便。周邊生活和服務(wù)配套設(shè)施齊全，居民生活十分便利 ,各類的 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 5 市政配套完全能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)和居家需要。人均家庭收入大幅上升，消費(fèi)支出穩(wěn)步增長。主要原因如下： (1) 廣州市已具 備房地產(chǎn)市場發(fā)展的三大要素：一是人口多，對房屋數(shù)量要求大。 (3) 二手市場的迅速發(fā)展將帶動一級市場的發(fā)展。 (6) 九五”期間，廣州城市建設(shè)投入 00 多億元，“一年一小變”整治了臟亂差，“三年一中變”城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效顯著。 圖 5 、20 0 2 年2 0 0 3 年2月海珠 區(qū)高層均價(jià)走勢3800400042004400460048005000520020xx0120xx0320xx0520xx0720xx0920xx1120xx01高層全市單位：元 / 平方米圖 6 、19 98 年2 00 2年 海珠區(qū)住宅成交量0204060801001201401601802001998 1999 20xx 20xx 20xx高層多層總量單位：萬平方圖、 海珠區(qū)建筑面積銷售比例 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 12 6%24%44%20%6%0% 10% 20% 30% 40% 50%60M2以下6080M281100M2101120M2120M2以上 圖、海珠區(qū)戶型銷售比例 3%11%29%15%37%5%1%0% 10% 20% 30% 40%一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房二廳五房二廳 從 00年上半年海珠區(qū)銷售的住宅面積和戶型來看，熱銷的住宅面積集中在 00M，戶型集中在二房二廳和三房二廳的戶型，這顯示了目前在此地購房消費(fèi)者的消費(fèi)心理，也將是未來一段時(shí)間內(nèi)的主力戶型。 （ 4）海珠區(qū)將以地鐵南北向的三號線和東西向的二號線，以及廣佛地鐵發(fā)展商業(yè)，將重點(diǎn)建好一批 大型商場、大型專業(yè)市場、特色商業(yè)街。 4. 保利花園自推向市場以來，在樓宇交付使用時(shí)，銷售基本實(shí)現(xiàn)零庫存，現(xiàn)一期共推出面積共 4.萬平方米，現(xiàn)售出 .萬平方米，銷售率達(dá) . %，銷售形勢較好。 本項(xiàng)目在進(jìn)行市場定位時(shí)，可繼續(xù)延續(xù)“ 國家康居工程示范小區(qū) ”的市場定位，走精品路線，進(jìn)一步推動國家康居示范工程。 隨著私家車的進(jìn)一步普及，車位需求將越來越大，將出現(xiàn)供不應(yīng)求