【正文】 動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流。該指標旨在衡量企業(yè)承擔債務的能力，是評估企業(yè)中 長期償債能力 的重要指標，同時它也是預測企業(yè)破產(chǎn)的可靠指標。但是，該指標也不是越大越好，指標過大表明企業(yè)流動資金利用不充分，獲利能力不強 ，現(xiàn)金流動負債比計算公式如（ 21）所示。 與一般的生產(chǎn)制造企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目的生產(chǎn)周期大多在 23 年。泉天下”項目將順應阜新溫泉城的總體規(guī)劃，以溫泉養(yǎng)生為主題，打造集溫泉養(yǎng)生、會議度假、高端居住于一體的溫泉小鎮(zhèn)，開發(fā)建設國內(nèi)一流的溫泉概念商務、休閑和養(yǎng)生服務設施，同時建設低密度、高性能住宅社區(qū)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的理論研究和實踐運作是房地產(chǎn)投資者面臨的一個重大課題。 我國在房地產(chǎn)風險研究方面還不夠深入，也未上升到應有的理論地位上。它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，很難在一開始就對整個開發(fā)過程中的有關費用和建成后的收益作精確的估計，即在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風險 [4]。 3） 招投標管理流程的風險 招投標管理流程的風險主要指公開招投標未能制訂科學、有效的評標標準和方法，保證全過程的公開、公平、公正；收集的信息不全面、不精細，未能對合作供應商績效評價做出準確判斷，影響管理層定標決策；內(nèi)部比選沒有標準和方法，或者招投標過程未被有效監(jiān)督，導致舞弊風險隱患。分別從信達房地產(chǎn)的現(xiàn)金流風險管理和銷售風險管理兩個方面著手分析，找出信達房地產(chǎn)風險管理存在的問題，從而提出相應的解決對策，本文分析數(shù)據(jù)全部來自于信達房地產(chǎn)的財務報表。 關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風險管理；應對措施 II Abstract The real estate industry is our country market economy important ponent, and has bee a pillar industry of the national economy. Real estate is a typical highrisk industry, and real estate development projects, and has big investment and itself cycle is long, construction technology is plex, vulnerable to environmental disturbance characteristics, so in the development process of unforeseen more also factors, the real estate project in the development in the process of faced all kinds of risk, and many investors are also because can39。 中文題目：信達（阜新 ） 房地產(chǎn)的風險管理及應對措施 外文題目： Risk Management and Countermeasures of Xinda Real Estate (Fuxin) 畢業(yè)設計（論文）共 46頁（其中：外文文獻及譯文 24 頁） 圖紙共 0張 完成日期 20xx 年 6 月 答辯日期 20xx 年 6 月 遼寧工程技術大學 本科畢業(yè)設計（論文）學生誠信承諾保證書 本人鄭重承諾：《 》畢業(yè) 設計（論文）的內(nèi)容真實、可靠，系本人在 指導教師的指導下，獨立完成。t resist attacks and investment risk failure, along with the real estate bubble squash and profits of the reduced gradually, the importance of real estate project risk management gradually shown, the research of real estate investment and risk management to make China39。 信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應對措施 2 1 房地產(chǎn)風險管理概述 房地產(chǎn)風險的概念 房地產(chǎn)項目風險是指由于房地產(chǎn)項目所處環(huán)境和條件本身的不確定性，和項目業(yè)主、客戶、項目組織或項目其他相關利益者主觀上不能準確預見或控制的影響因素，使房地產(chǎn)項目的最終結果與當事者的期望產(chǎn)生背離，從而給當事者帶來損失的可能性 [1]。 4） 工程管理流程的風險 工程管理流程的風險主要包括：工程進度風險，指未能定期檢查項目工程進度、定期檢查和監(jiān)督監(jiān)理 公司履職情況，對工程進度管理不嚴格，造成進度與計劃存在重大差異，無法按時完成施工，從而導致經(jīng)濟損失；工程質(zhì)量及安全風險，指未能定期檢查、監(jiān)督工程質(zhì)量，特別是高難度施工環(huán)節(jié)，工作不夠細、把關不夠嚴，造成施工質(zhì)量與標準存在偏差，易導致安全事故，造成經(jīng)濟損失；洽商變更風險，指未能嚴格審核洽商事項的合理性、金額的準確性，造成工程成本無法控制或與預算差異較大，給公司帶來經(jīng)濟損失。 從我國的現(xiàn)實情況來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，僅僅 處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，還存在許多問題。定性分析和經(jīng)驗決策仍是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險分析中常用的方法。 遼寧工程技術 大學畢業(yè)設計（論文） 7 2 信達（阜新）房地產(chǎn)風險管理存在的問題 信達（阜新）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于東梁鎮(zhèn)東梁村，規(guī)劃用地面積 342, 平方米，土地用途為住宅及商業(yè)，出讓年限為住宅 70 年，商業(yè) 40 年。實現(xiàn)統(tǒng)籌區(qū)域資源，推動區(qū)域發(fā)展，成功打造阜新溫泉城開發(fā)建設高標準、高品質(zhì)的起點，有力地推動阜新溫泉城的開發(fā)，為旅游、度假、商業(yè)、居住聯(lián)動發(fā)展奠定良好的基礎。因此，對房地產(chǎn)方面的財務分析有時不能以某一年的財務狀況作為分析依據(jù)，通過采用合并企業(yè)三年財務報表的方式進行分析。 現(xiàn)金流動負債比 =企業(yè)流動負債額企業(yè)現(xiàn)金凈流量 100%??????????? ???? （ 21） 由表 21 可知企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為 萬元，由表 22 可知企業(yè)流動負債額為 萬元，可以得出企業(yè)現(xiàn)金流動負債比為 。這一比率越高，企業(yè)承擔債務的能力越強，破產(chǎn)的可能性越小。財務管理學領域通常用經(jīng)營現(xiàn)金凈流入與投資資源的比值來反映企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力。因而，該指標越大越好，與權責發(fā)生制下的主營業(yè)務利潤率類似。 通過計算得出信達房地產(chǎn)企業(yè)的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 %，該指標反映了每一元的資產(chǎn)能 夠產(chǎn)生 元的現(xiàn)金，說明信達房地產(chǎn)企業(yè)的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率較低，其全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力不強，資產(chǎn)利用效果不好，利用資產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流入較少，整個企業(yè)獲取現(xiàn)金能力不強，也間接的說明信達房地產(chǎn)現(xiàn)金流風險管理水平差。而信達房地產(chǎn)一方面沒有充分結合企業(yè)自身特點沒有考慮到項目建設周期長、資金占用周期長而加快后續(xù)資金的回收；另一方面企業(yè)未足夠重視現(xiàn)金流管理，企業(yè)管理者認為在房地產(chǎn)企業(yè)普遍盈利的情況下，只有出納及融資人員等才應該關注現(xiàn)金流管理，把現(xiàn)金流管理簡單的認為是出納的日常現(xiàn)金流核算和融資人員的籌資，沒 有認識到現(xiàn)金在整個企業(yè)循環(huán)中的重要作用，也是企業(yè)價值管理活動的體現(xiàn) [7]。 表 23 信達地產(chǎn) 20xx 年成本費用表 單位：萬元 Table 23 cost of Xinda real estate in 20xx 費用 金額 土地成本 8721 前期工程費 35586 建安費用 49624 銷售費用 7608 管理費用 5660 不可預見費用 1890 建設期利息 3016 表中：銷售費用為銷售收入的 4%。由表 23 可知前期費用為 35586 萬元，土地費用為 8721 萬元，建安費用為 49624萬元，銷售費用為 7608 萬元，管理費用為 5660 萬元，不可預見費用為 1890 萬元，因項目可銷售面積 264467 平方米，所以銷售費用單位成本 =7608/264467= 萬元 /平方米，間接費用單位成本為 7676/264467= 萬元 /平方米，不可預見費單位成本=1890/264467= 萬元 /平方米，代入數(shù)值得出銷售保本量為 平方米?？傻贸隹偝杀九c可銷售面積之比為 112105 /264467= 萬元 /平方米，即盈虧平衡時單位面積售價為 4239 元 /平方米。由于在一定的銷量下，盈虧平衡單位面積售價較高，該項目的市場定位銷售價格和拓寬銷售渠道采用方式不好，企業(yè)沒有采取較好的銷售手段。所以增加企業(yè)償債能力的方法之一就 是增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量，也就是信達房地產(chǎn)應重視現(xiàn)金流的預算管理。防止現(xiàn)金缺口主要措施為：各部門 對各項目部門報送的現(xiàn)金流收、支計劃進行初審，并對現(xiàn)金流進行歸口管理，例如銷售部門歸口管理項目開盤時間、開盤周期、開盤批次、銷售資源的放量、銷售收款方式以及銷售單價的確定等；項目成本部門歸口管理各項目的主體、配套、景觀等工程的開工時間、開工周期以及工程付款時間、付款額度等；綜合管理部門負責歸口公司日常管理辦公用品采購、實物資產(chǎn)購買等 [9]。在業(yè)界擁有地產(chǎn)戴爾的順馳地產(chǎn)為所有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗：推遲購地首付款時間并合理拉長后續(xù)付款；依靠施工單位墊資，工程進度達到 50%以上才能拿到部分款項 [10]。企業(yè)應合理制定銷售計劃，不能憑主觀臆斷進行營銷規(guī)劃。價格折讓策略有很多種，該項目的管理者決定采用以下幾種價格折讓策略 ： ① 現(xiàn)金折扣，是企業(yè)對按約定日期付款的用戶給予不同 優(yōu)待的一種折扣。 信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應對措施 20 4 結論 房地產(chǎn)項日的建設是一個有較長周期的過程，項日的一次性、不可吸復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程中 ,因此可以說，目前房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視房地產(chǎn)項目的風險管理工作，而房地產(chǎn)項目風險管理工作也成為最易出現(xiàn)失誤的管理難點 之一。 感謝工商管理學院會計系所有任課老 師，在本科生學習過程中，他們都曾給過我諄諄教誨和無私關懷。 4．本準則適用于保險公司的準備、或有負債和或有資產(chǎn)，但不適用于其與保單持有人之間簽訂的合同形成的準備、或有負債和或有資產(chǎn)。 義務事項，指形成法定或推定義務的事項，這些法定或推定義務使企業(yè)沒有現(xiàn)實的選擇， 只能結算該義務。 12．除非含經(jīng)濟利益的資源流出的可能性極小，否則或有負債應按第 86 段要求的那樣予以披露， 13．企業(yè)聯(lián)合和各自對某項義務負有責任時，義務中預期由其他方面結算的部分應作為或有負債處理，企業(yè)對很可能要求含經(jīng)濟利益的資源流出的那 部分義務確認準備，除非極少的情況下不能對該義務作出可靠的估計。 19．應對或有資產(chǎn)進行持續(xù)評價，以確保情況的發(fā)展在財務報表中得到適當?shù)姆从场? 23．圍繞予以確認為準備的金額的不確定性，可根據(jù)情況采用不同的方式處理，如果予以計量的準備涉及大量的項目，則應基于其相關的可能性，對各種可能結果進行加權來對義務進行估計，這種估計的統(tǒng)計方法稱為“預期價值法”。 28．應按第 85 段（ 2）的要求披露與支出金額相關的不確定性。 30．因貨幣時間價值的影響，與資產(chǎn)負債表日后不久發(fā)生的現(xiàn)金流出有關的準備，比與較后發(fā)生的同樣金額的現(xiàn)金流出有關的準備更加負有義務。 24．計量一項單項義務時，單個最可能的結果可能是該負債的最好估計。經(jīng)濟利益只是很可能會流入時，企業(yè)應披露該或有資產(chǎn)（見第 89 段）。 或有資產(chǎn) 15．企業(yè)不應確認或有資產(chǎn)。 推定義務，福因企業(yè)的行為而產(chǎn)生的種義務，其中： （ 1）由于以往實務的成 型做法、公開的政策或相當明確的當前聲明，企業(yè)已向其他方面表明它將承擔特定的責任； （ 2）結果，企業(yè)使其他方面建立了個有效預期，即它將解除那些責任。 6．一些作為準備處理