【正文】 動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流。該指標(biāo)旨在衡量企業(yè)承擔(dān)債務(wù)的能力，是評估企業(yè)中 長期償債能力 的重要指標(biāo)，同時(shí)它也是預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)的可靠指標(biāo)。但是，該指標(biāo)也不是越大越好，指標(biāo)過大表明企業(yè)流動(dòng)資金利用不充分，獲利能力不強(qiáng) ，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比計(jì)算公式如（ 21）所示。 與一般的生產(chǎn)制造企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生產(chǎn)周期大多在 23 年。泉天下”項(xiàng)目將順應(yīng)阜新溫泉城的總體規(guī)劃，以溫泉養(yǎng)生為主題，打造集溫泉養(yǎng)生、會(huì)議度假、高端居住于一體的溫泉小鎮(zhèn)，開發(fā)建設(shè)國內(nèi)一流的溫泉概念商務(wù)、休閑和養(yǎng)生服務(wù)設(shè)施，同時(shí)建設(shè)低密度、高性能住宅社區(qū)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作是房地產(chǎn)投資者面臨的一個(gè)重大課題。 我國在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究方面還不夠深入，也未上升到應(yīng)有的理論地位上。它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，很難在一開始就對整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益作精確的估計(jì)，即在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險(xiǎn) [4]。 3） 招投標(biāo)管理流程的風(fēng)險(xiǎn) 招投標(biāo)管理流程的風(fēng)險(xiǎn)主要指公開招投標(biāo)未能制訂科學(xué)、有效的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，保證全過程的公開、公平、公正；收集的信息不全面、不精細(xì)，未能對合作供應(yīng)商績效評價(jià)做出準(zhǔn)確判斷，影響管理層定標(biāo)決策；內(nèi)部比選沒有標(biāo)準(zhǔn)和方法，或者招投標(biāo)過程未被有效監(jiān)督，導(dǎo)致舞弊風(fēng)險(xiǎn)隱患。分別從信達(dá)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理和銷售風(fēng)險(xiǎn)管理兩個(gè)方面著手分析，找出信達(dá)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題，從而提出相應(yīng)的解決對策，本文分析數(shù)據(jù)全部來自于信達(dá)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)管理；應(yīng)對措施 II Abstract The real estate industry is our country market economy important ponent, and has bee a pillar industry of the national economy. Real estate is a typical highrisk industry, and real estate development projects, and has big investment and itself cycle is long, construction technology is plex, vulnerable to environmental disturbance characteristics, so in the development process of unforeseen more also factors, the real estate project in the development in the process of faced all kinds of risk, and many investors are also because can39。 中文題目：信達(dá)（阜新 ） 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對措施 外文題目： Risk Management and Countermeasures of Xinda Real Estate (Fuxin) 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）共 46頁（其中：外文文獻(xiàn)及譯文 24 頁） 圖紙共 0張 完成日期 20xx 年 6 月 答辯日期 20xx 年 6 月 遼寧工程技術(shù)大學(xué) 本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）學(xué)生誠信承諾保證書 本人鄭重承諾：《 》畢業(yè) 設(shè)計(jì)（論文）的內(nèi)容真實(shí)、可靠，系本人在 指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，獨(dú)立完成。t resist attacks and investment risk failure, along with the real estate bubble squash and profits of the reduced gradually, the importance of real estate project risk management gradually shown, the research of real estate investment and risk management to make China39。 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對措施 2 1 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理概述 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概念 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所處環(huán)境和條件本身的不確定性，和項(xiàng)目業(yè)主、客戶、項(xiàng)目組織或項(xiàng)目其他相關(guān)利益者主觀上不能準(zhǔn)確預(yù)見或控制的影響因素，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終結(jié)果與當(dāng)事者的期望產(chǎn)生背離，從而給當(dāng)事者帶來損失的可能性 [1]。 4） 工程管理流程的風(fēng)險(xiǎn) 工程管理流程的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，指未能定期檢查項(xiàng)目工程進(jìn)度、定期檢查和監(jiān)督監(jiān)理 公司履職情況，對工程進(jìn)度管理不嚴(yán)格，造成進(jìn)度與計(jì)劃存在重大差異，無法按時(shí)完成施工，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失；工程質(zhì)量及安全風(fēng)險(xiǎn)，指未能定期檢查、監(jiān)督工程質(zhì)量，特別是高難度施工環(huán)節(jié)，工作不夠細(xì)、把關(guān)不夠嚴(yán)，造成施工質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)存在偏差，易導(dǎo)致安全事故，造成經(jīng)濟(jì)損失；洽商變更風(fēng)險(xiǎn)，指未能嚴(yán)格審核洽商事項(xiàng)的合理性、金額的準(zhǔn)確性，造成工程成本無法控制或與預(yù)算差異較大，給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失。 從我國的現(xiàn)實(shí)情況來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，僅僅 處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，還存在許多問題。定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法。 遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 2 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于東梁鎮(zhèn)東梁村，規(guī)劃用地面積 342, 平方米，土地用途為住宅及商業(yè)，出讓年限為住宅 70 年，商業(yè) 40 年。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌區(qū)域資源，推動(dòng)區(qū)域發(fā)展，成功打造阜新溫泉城開發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的起點(diǎn)，有力地推動(dòng)阜新溫泉城的開發(fā)，為旅游、度假、商業(yè)、居住聯(lián)動(dòng)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。因此，對房地產(chǎn)方面的財(cái)務(wù)分析有時(shí)不能以某一年的財(cái)務(wù)狀況作為分析依據(jù)，通過采用合并企業(yè)三年財(cái)務(wù)報(bào)表的方式進(jìn)行分析。 現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比 =企業(yè)流動(dòng)負(fù)債額企業(yè)現(xiàn)金凈流量 100%??????????? ???? （ 21） 由表 21 可知企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為 萬元，由表 22 可知企業(yè)流動(dòng)負(fù)債額為 萬元，可以得出企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比為 。這一比率越高，企業(yè)承擔(dān)債務(wù)的能力越強(qiáng)，破產(chǎn)的可能性越小。財(cái)務(wù)管理學(xué)領(lǐng)域通常用經(jīng)營現(xiàn)金凈流入與投資資源的比值來反映企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力。因而，該指標(biāo)越大越好，與權(quán)責(zé)發(fā)生制下的主營業(yè)務(wù)利潤率類似。 通過計(jì)算得出信達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 %，該指標(biāo)反映了每一元的資產(chǎn)能 夠產(chǎn)生 元的現(xiàn)金，說明信達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率較低，其全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力不強(qiáng)，資產(chǎn)利用效果不好，利用資產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流入較少，整個(gè)企業(yè)獲取現(xiàn)金能力不強(qiáng)，也間接的說明信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理水平差。而信達(dá)房地產(chǎn)一方面沒有充分結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)沒有考慮到項(xiàng)目建設(shè)周期長、資金占用周期長而加快后續(xù)資金的回收；另一方面企業(yè)未足夠重視現(xiàn)金流管理，企業(yè)管理者認(rèn)為在房地產(chǎn)企業(yè)普遍盈利的情況下，只有出納及融資人員等才應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)金流管理，把現(xiàn)金流管理簡單的認(rèn)為是出納的日常現(xiàn)金流核算和融資人員的籌資，沒 有認(rèn)識到現(xiàn)金在整個(gè)企業(yè)循環(huán)中的重要作用，也是企業(yè)價(jià)值管理活動(dòng)的體現(xiàn) [7]。 表 23 信達(dá)地產(chǎn) 20xx 年成本費(fèi)用表 單位：萬元 Table 23 cost of Xinda real estate in 20xx 費(fèi)用 金額 土地成本 8721 前期工程費(fèi) 35586 建安費(fèi)用 49624 銷售費(fèi)用 7608 管理費(fèi)用 5660 不可預(yù)見費(fèi)用 1890 建設(shè)期利息 3016 表中：銷售費(fèi)用為銷售收入的 4%。由表 23 可知前期費(fèi)用為 35586 萬元，土地費(fèi)用為 8721 萬元，建安費(fèi)用為 49624萬元，銷售費(fèi)用為 7608 萬元，管理費(fèi)用為 5660 萬元，不可預(yù)見費(fèi)用為 1890 萬元，因項(xiàng)目可銷售面積 264467 平方米，所以銷售費(fèi)用單位成本 =7608/264467= 萬元 /平方米，間接費(fèi)用單位成本為 7676/264467= 萬元 /平方米，不可預(yù)見費(fèi)單位成本=1890/264467= 萬元 /平方米，代入數(shù)值得出銷售保本量為 平方米?？傻贸隹偝杀九c可銷售面積之比為 112105 /264467= 萬元 /平方米，即盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)為 4239 元 /平方米。由于在一定的銷量下，盈虧平衡單位面積售價(jià)較高，該項(xiàng)目的市場定位銷售價(jià)格和拓寬銷售渠道采用方式不好，企業(yè)沒有采取較好的銷售手段。所以增加企業(yè)償債能力的方法之一就 是增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量，也就是信達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)重視現(xiàn)金流的預(yù)算管理。防止現(xiàn)金缺口主要措施為：各部門 對各項(xiàng)目部門報(bào)送的現(xiàn)金流收、支計(jì)劃進(jìn)行初審，并對現(xiàn)金流進(jìn)行歸口管理，例如銷售部門歸口管理項(xiàng)目開盤時(shí)間、開盤周期、開盤批次、銷售資源的放量、銷售收款方式以及銷售單價(jià)的確定等；項(xiàng)目成本部門歸口管理各項(xiàng)目的主體、配套、景觀等工程的開工時(shí)間、開工周期以及工程付款時(shí)間、付款額度等；綜合管理部門負(fù)責(zé)歸口公司日常管理辦公用品采購、實(shí)物資產(chǎn)購買等 [9]。在業(yè)界擁有地產(chǎn)戴爾的順馳地產(chǎn)為所有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)：推遲購地首付款時(shí)間并合理拉長后續(xù)付款；依靠施工單位墊資，工程進(jìn)度達(dá)到 50%以上才能拿到部分款項(xiàng) [10]。企業(yè)應(yīng)合理制定銷售計(jì)劃，不能憑主觀臆斷進(jìn)行營銷規(guī)劃。價(jià)格折讓策略有很多種，該項(xiàng)目的管理者決定采用以下幾種價(jià)格折讓策略 ： ① 現(xiàn)金折扣，是企業(yè)對按約定日期付款的用戶給予不同 優(yōu)待的一種折扣。 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對措施 20 4 結(jié)論 房地產(chǎn)項(xiàng)日的建設(shè)是一個(gè)有較長周期的過程，項(xiàng)日的一次性、不可吸復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過程中 ,因此可以說，目前房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，而房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作也成為最易出現(xiàn)失誤的管理難點(diǎn) 之一。 感謝工商管理學(xué)院會(huì)計(jì)系所有任課老 師，在本科生學(xué)習(xí)過程中，他們都曾給過我諄諄教誨和無私關(guān)懷。 4．本準(zhǔn)則適用于保險(xiǎn)公司的準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)，但不適用于其與保單持有人之間簽訂的合同形成的準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)。 義務(wù)事項(xiàng)，指形成法定或推定義務(wù)的事項(xiàng)，這些法定或推定義務(wù)使企業(yè)沒有現(xiàn)實(shí)的選擇， 只能結(jié)算該義務(wù)。 12．除非含經(jīng)濟(jì)利益的資源流出的可能性極小，否則或有負(fù)債應(yīng)按第 86 段要求的那樣予以披露， 13．企業(yè)聯(lián)合和各自對某項(xiàng)義務(wù)負(fù)有責(zé)任時(shí)，義務(wù)中預(yù)期由其他方面結(jié)算的部分應(yīng)作為或有負(fù)債處理，企業(yè)對很可能要求含經(jīng)濟(jì)利益的資源流出的那 部分義務(wù)確認(rèn)準(zhǔn)備，除非極少的情況下不能對該義務(wù)作出可靠的估計(jì)。 19．應(yīng)對或有資產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)評價(jià)，以確保情況的發(fā)展在財(cái)務(wù)報(bào)表中得到適當(dāng)?shù)姆从场? 23．圍繞予以確認(rèn)為準(zhǔn)備的金額的不確定性，可根據(jù)情況采用不同的方式處理，如果予以計(jì)量的準(zhǔn)備涉及大量的項(xiàng)目，則應(yīng)基于其相關(guān)的可能性，對各種可能結(jié)果進(jìn)行加權(quán)來對義務(wù)進(jìn)行估計(jì)，這種估計(jì)的統(tǒng)計(jì)方法稱為“預(yù)期價(jià)值法”。 28．應(yīng)按第 85 段（ 2）的要求披露與支出金額相關(guān)的不確定性。 30．因貨幣時(shí)間價(jià)值的影響，與資產(chǎn)負(fù)債表日后不久發(fā)生的現(xiàn)金流出有關(guān)的準(zhǔn)備，比與較后發(fā)生的同樣金額的現(xiàn)金流出有關(guān)的準(zhǔn)備更加負(fù)有義務(wù)。 24．計(jì)量一項(xiàng)單項(xiàng)義務(wù)時(shí)，單個(gè)最可能的結(jié)果可能是該負(fù)債的最好估計(jì)。經(jīng)濟(jì)利益只是很可能會(huì)流入時(shí)，企業(yè)應(yīng)披露該或有資產(chǎn)（見第 89 段）。 或有資產(chǎn) 15．企業(yè)不應(yīng)確認(rèn)或有資產(chǎn)。 推定義務(wù)，福因企業(yè)的行為而產(chǎn)生的種義務(wù)，其中： （ 1）由于以往實(shí)務(wù)的成 型做法、公開的政策或相當(dāng)明確的當(dāng)前聲明，企業(yè)已向其他方面表明它將承擔(dān)特定的責(zé)任； （ 2）結(jié)果，企業(yè)使其他方面建立了個(gè)有效預(yù)期，即它將解除那些責(zé)任。 6．一些作為準(zhǔn)備處理